Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Vermieter die Wohnung wirklich selbst nutzen möchte. Das Amtsgericht Lübeck hat nun klargestellt, dass vage Absichten und widersprüchliche Angaben nicht ausreichen, um einen Mieter zum Auszug zu bewegen, wenn der Nutzungswille nicht ernsthaft belegt werden kann.
Der Streit um den Einzug in die Erdgeschosswohnung
In dem entschiedenen Fall erwarben die neuen Eigentümer ein Mehrfamilienhaus, in dem eine Mieterin mit ihrem Kind eine großzügige Erdgeschosswohnung bewohnte. Kurz nach dem Eigentümerwechsel versicherte die Hausverwaltung zunächst per E-Mail, dass das Objekt weiterhin als Mietobjekt geführt werden solle. Doch das Verhältnis zwischen den Parteien verschlechterte sich schnell. Es kam zu Unstimmigkeiten über die Nebenkosten und verschiedene Mängel in der Wohnung, die teilweise sogar vor Gericht endeten. Schließlich sprachen die Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung aus. Als Grund gaben sie an, die Miteigentümerin wolle die Wohnung selbst beziehen, um aufgrund ihrer körperlichen Einschränkungen barrierefrei im Erdgeschoss zu leben und sich gleichzeitig von ihrem Elternhaus abzunabeln.
Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches
Die Mieterin wehrte sich gegen die Kündigung und vermutete, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben sei, um sie nach den vorangegangenen Streitigkeiten aus dem Haus zu bekommen. Das Gericht nahm den Fall genau unter die Lupe. Ein zentraler Streitpunkt war dabei die Frage, wie konkret die Umzugspläne der Vermieterin tatsächlich waren. Während des Verfahrens stellte sich heraus, dass die Vermieterin die Wohnung bisher nur von Fotos kannte und noch nie eine Besichtigung der Räumlichkeiten vorgenommen hatte. Zudem gab es widersprüchliche Aussagen darüber, ab wann der Entschluss zum Einzug feststand und ob die Vermieterin künftig eine Miete an ihren Miteigentümer zahlen würde. Auch die Wohnsituation im Elternhaus wurde unterschiedlich dargestellt: Zunächst war von einem einfachen Kinderzimmer die Rede, später stellte sich heraus, dass dort bereits eine fast vollständige Wohnung genutzt wurde.
Warum das Gericht die Räumungsklage abwies
Das Amtsgericht Lübeck entschied zugunsten der Mieterin und wies die Klage auf Auszug ab. Die Richter erklärten, dass ein Vermieter seinen Nutzungswillen substantiiert darlegen muss. Das bedeutet, der Wunsch muss „verdichtet“ und ernsthaft sein. Im vorliegenden Fall weckten die äußeren Umstände erhebliche Zweifel. Wenn jemand seinen Lebensmittelpunkt verlegen möchte, setzt man sich normalerweise intensiv mit der neuen Wohnung auseinander. Dass die Vermieterin die Räume nicht einmal betreten hatte und keine Absprachen über die künftigen Kosten existierten, sprach gegen einen echten Entschluss. Da zudem die vorangegangenen Konflikte die Motivationslage der Vermieter beeinflusst haben könnten, reichten die vagen Angaben nicht aus, um die Richter zu überzeugen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Für Mieter zeigt dieses Urteil, dass eine Eigenbedarfskündigung kein Selbstläufer für den Vermieter ist. Wenn Sie den Verdacht haben, dass der Eigenbedarf nur ein Vorwand ist – etwa weil zuvor gestritten wurde oder der Vermieter die Wohnung gar nicht kennt – sollten Sie die Begründung genau prüfen lassen. Vermieter wiederum müssen beachten, dass ein bloßer Wunsch ohne konkrete Planung vor Gericht oft nicht standhält. Ein ernsthafter Nutzungswille erfordert eine nachvollziehbare Vorbereitung, die über bloße Behauptungen hinausgeht. Werden im Prozess ungenaue oder wechselnde Angaben zur aktuellen und künftigen Wohnsituation gemacht, gefährdet dies die Wirksamkeit der gesamten Kündigung.
Grundsätze des Urteils
- Eine Eigenbedarfskündigung erfordert einen ernsthaften, konkreten und bereits verdichteten Nutzungswillen des Vermieters zum Zeitpunkt der Kündigung.
- Fehlende Ortskenntnis der Wohnung und unklare vertragliche Modalitäten über die künftige Nutzung begründen erhebliche Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs.
- Vorangegangene mietrechtliche Streitigkeiten können im Rahmen einer Gesamtabwägung als Indiz für einen vorgeschobenen Kündigungsgrund dienen.
- Widersprüchliche Angaben der Vermieterseite zur aktuellen Wohnsituation und zum Zeitpunkt des Nutzungsentschlusses gehen zulasten des Vermieters.
- Die Beweislast für das Vorliegen des Eigenbedarfs trägt vollständig die Vermieterpartei.
Quelle: AG Lübeck, Urteil vom 23.02.2026 - Az.: 26 C 1728/24; BeckRS 2026, 2415
