Möchten Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen, müssen alle Eigentümer an einem Strang ziehen. Doch was passiert, wenn sich ein Ehepaar trennt und nur ein Partner die vermietete Immobilie plötzlich selbst nutzen möchte? Der Bundesgerichtshof (BGH) musste nun klären, ob ein Miteigentümer zur Zustimmung gezwungen werden kann.
Die Ausgangslage: Ein Haus für die Schwiegermutter
Im konkreten Fall erwarben Eheleute gemeinsam ein Einfamilienhaus als hälftige Miteigentümer. Ihr gemeinsames Ziel war es, der pflegebedürftigen Mutter der Ehefrau einen Lebensabend in direkter Nähe zur Familie zu ermöglichen. Zu diesem Zweck schlossen sie 2019 einen Mietvertrag mit der Seniorin ab. Doch die Familienidylle hielt nicht lange: Nach der Trennung im Jahr 2021 zog der Ehemann aus der gemeinsamen Wohnung aus und wollte gut zwei Jahre später das vermietete Haus für sich selbst nutzen. Er verlangte von seiner Ex-Partnerin die Mitwirkung an einer Eigenbedarfskündigung gegenüber ihrer eigenen Mutter.
Der rechtliche Knackpunkt: Die Unerträglichkeit der Situation
Da sich die Ehefrau weigerte, ihre Mutter vor die Tür zu setzen, landete der Fall vor Gericht. Rechtlich bilden die Eheleute hier eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft. Das Gesetz sieht vor, dass jeder Teilhaber eine Änderung der Verwaltung und Benutzung verlangen kann, wenn die bisherige Regelung durch veränderte Umstände unerträglich wird. Die Vorinstanz gab dem Ehemann noch recht: Die Trennung und sein eigener Wohnbedarf machten es ihm unzumutbar, am Mietverhältnis festzuhalten. Doch der BGH sah das deutlich differenzierter und hob die Entscheidung auf.
Warum die Trennung allein nicht für eine Kündigung reicht
Das Gericht stellte klar, dass die Hürden für eine Neuregelung der Nutzung sehr hoch liegen. Es reicht nicht aus, dass sich die Lebensumstände durch eine Trennung ändern. Vielmehr muss das Festhalten an der ursprünglichen Vereinbarung – hier die Vermietung an die Schwiegermutter – für den Partner unerträglich sein. Da das Haus von vornherein mit dem Ziel gekauft wurde, der Mutter einen Altersruhesitz zu bieten, wird dieser Zweck durch die Trennung der Vermieter erst einmal nicht berührt. Die Seniorin ist zudem eine solvente Mieterin, und die Miete deckt die laufenden Kosten des Kredits.
Die Abwägung der Eigentümerinteressen
Ein entscheidender Aspekt für die Karlsruher Richter war die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes, die für beide Partner gleichermaßen gilt. Während der Ehemann sein Interesse an einer Eigennutzung bekundete, hat die Ehefrau ein ebenso schützenswertes Interesse daran, ihrer Mutter den Wohnraum zu erhalten. Solange der Ehemann nicht nachweisen kann, dass er keine zumutbaren Wohnalternativen findet oder in eine finanzielle Notlage gerät, wiegt der ursprüngliche Zweck der Vermietung schwerer. Ein bloßer Wunsch nach einer Veränderung der Lebensplanung reicht nicht aus, um die Zustimmung zur Kündigung zu erzwingen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Stehen Sie als Miteigentümer vor einer ähnlichen Situation, sollten Sie genau prüfen, wie stabil die ursprüngliche Nutzungsabrede war.
Als Vermieter in einer Trennungssituation: Wenn Sie eine gemeinsam vermietete Immobilie selbst beziehen möchten, müssen Sie fundiert darlegen, warum Ihnen andere Wohnungen nicht zuzumuten sind. Dokumentieren Sie Ihre Suche nach Alternativen und Ihre finanzielle Belastung. Ein einfacher Verweis auf die Trennung genügt nicht, um den anderen Miteigentümer zur Kündigung zu zwingen.
Aus Sicht des Partners, der die Kündigung ablehnt: Sie müssen die Kündigung nicht unterschreiben, wenn dadurch ein berechtigter ursprünglicher Zweck der Vermietung (wie die Versorgung von Angehörigen) ohne zwingenden Grund aufgegeben würde. Achten Sie darauf, ob der kündigungswillige Partner tatsächlich auf genau dieses Objekt angewiesen ist. Solange die Mieteinnahmen die Kosten decken und keine wirtschaftliche Not besteht, sitzen Sie oft am längeren Hebel.
Wichtige Grundsätze im Überblick
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Eine Änderung der gemeinsamen Verwaltung einer Immobilie setzt voraus, dass das Festhalten am Status quo unerträglich ist.
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Die Trennung von Eheleuten führt nicht automatisch dazu, dass gemeinsame Mietverhältnisse gekündigt werden müssen.
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Der Wunsch nach Eigennutzung muss schwerer wiegen als der ursprünglich vereinbarte Zweck der Vermietung.
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Ein Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung erfordert eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Eigentümerinteressen und finanziellen Verhältnisse.
Quelle: BGH, Beschluss vom 21.01.2026, Az. XII ZB 142/25
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