Eigenbedarfskündigung nach Wohnungsumwandlung: Familien-GbR schützt nicht vor Sperrfrist

Wer sein Mietshaus in Eigentumswohnungen umwandelt und dann in eine Familien-GbR einbringt, darf trotzdem nicht sofort wegen Eigenbedarfs kündigen. Der BGH hat das jetzt klipp und klar entschieden.

Münchner Mieter gegen Familien-GbR

Ein Münchner Mieter bewohnte seine Wohnung bereits seit dem Jahr 2004. Neuer Eigentümer des gesamten Mehrfamilienhauses wurde 2021 ein einzelner Erwerber, der das Objekt alleine kaufte und sich im Grundbuch als Alleineigentümer eintragen ließ. Noch vor dem grundbuchlichen Abschluss der Wohnungsumwandlung gründete er gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden erwachsenen Kindern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Das Ziel: die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks als Familiengesellschaft. Der bisherige Alleineigentümer übertrug das Eigentum am Haus auf diese GbR, die kurz darauf im Grundbuch als Eigentümerin sämtlicher Wohneinheiten eingetragen wurde.

Nicht einmal ein Jahr später sprach die GbR die Eigenbedarfskündigung aus. Eine der Töchter – noch in der Ausbildung – wolle die Wohnung selbst beziehen, hieß es zur Begründung. Das Amtsgericht München gab der Räumungsklage zunächst statt. Das Landgericht München I hob dieses Urteil auf. Der BGH bestätigte die Entscheidung des Landgerichts.

Die zentrale Frage: Welche Sperrfristregel gilt?

Das Herzstück des Falles ist die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB – ein Schutzinstrument, das Mieter nach der Umwandlung ihrer Wohnung in Wohnungseigentum und dem anschließenden Verkauf vor einer schnellen Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung schützt. Die gesetzliche Mindestfrist beträgt drei Jahre, in Bundesländern mit angespanntem Wohnungsmarkt – darunter Bayern für die Stadt München – kann sie per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Die GbR argumentierte, nicht § 577a Abs. 1 BGB sei einschlägig, sondern Absatz 1a derselben Vorschrift. Der Unterschied ist entscheidend: Absatz 1a enthält nämlich eine Ausnahme für Familien. Gehören alle Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt an, gilt die Sperrfrist dort nicht. Wäre diese Ausnahme anwendbar gewesen, hätte die GbR sofort kündigen dürfen.

So sieht das Gesetz die zwei Sperrfristtatbestände

§ 577a Abs. 1 BGB regelt den klassischen Umwandlungsfall: Wohnungseigentum wird nach der Überlassung an den Mieter begründet, und die umgewandelte Wohnung wird anschließend veräußert. Dieser Tatbestand kennt keine Familienausnahme.

§ 577a Abs. 1a BGB betrifft eine andere Ausgangssituation: Das noch ungeteilte Mehrfamilienhaus wird direkt an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit verkauft, ohne dass vorher Wohnungseigentum begründet wurde. Diese Regelung wurde 2013 geschaffen, um das sogenannte „Münchener Modell" zu unterbinden – eine Gestaltung, bei der GbRs oder Miteigentümergemeinschaften ein Mietshaus erwerben und dann Eigenbedarf für ihre Mitglieder geltend machen, ohne jemals Eigentumswohnungen zu schaffen und einzeln zu verkaufen.

Für diesen Sondertatbestand des Absatzes 1a entschied sich der Gesetzgeber damals, Familien und Haushaltsgemeinschaften zu privilegieren. Sie sollten nicht durch einen Tatbestand belastet werden, der eigentlich die Umgehung des Mieterschutzes verhindern soll.

Die Entscheidung des BGH: Klare Trennlinie

Der BGH stellt in seinem Urteil vom 21. Januar 2026 eine glasklare Grenze: Die Familienausnahme des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB gilt ausschließlich für den dort geregelten Tatbestand. Sie ist weder direkt noch entsprechend anwendbar, wenn – wie hier – erst Wohnungseigentum begründet und die umgewandelte Wohnung dann an eine GbR veräußert wurde. In diesem Fall greift allein § 577a Abs. 1 BGB, und der kennt keine Ausnahme für Familiengesellschaften.

Die Einbringung einer vermieteten Eigentumswohnung in eine Familien-GbR ist eine Veräußerung im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB. Die Familienausnahme aus Absatz 1a ist weder direkt noch analog anwendbar.

Maßgeblich ist außerdem die zeitliche Abfolge: Erst muss Wohnungseigentum begründet sein, dann kommt die Veräußerung. Entscheidend ist jeweils der dingliche Vollzug – also die Eintragung im Grundbuch. Im vorliegenden Fall war die Wohnungsteilung mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher am 11. Februar 2022 abgeschlossen, die Eintragung der GbR als neue Eigentümerin erfolgte danach. Damit war die Reihenfolge des § 577a Abs. 1 BGB erfüllt.

Keine Gesetzeslücke, kein Verfassungsverstoß

Die GbR hatte außerdem argumentiert, das Gesetz sei lückenhaft oder gar verfassungswidrig, weil es Familien gegenüber Einzelerwerbern benachteilige. Auch damit scheiterte sie.

Der BGH verneint eine planwidrige Regelungslücke: Der Gesetzgeber hat 2013 die Situation genau bedacht. Die Familienausnahme in Absatz 1a wurde bewusst auf den dort neu eingeführten Tatbestand begrenzt. Beim klassischen Umwandlungsfall des Absatzes 1 hatte der Gesetzgeber keinen Anlass, eine solche Ausnahme zu schaffen – weil das Verdrängungsrisiko für den Mieter dort besonders hoch ist. Wer ein Mietshaus aufteilt und die Wohnungen einzeln verkauft, schafft für jeden Mieter neu einen potentiellen Eigenbedarfsinteressenten – das ist die vom Gesetz bekämpfte Situation.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB bereits als verfassungskonform anerkannt. Art. 14 GG schützt nicht nur das Eigentumsrecht des Vermieters, sondern auch das Besitzrecht des Mieters an seiner Wohnung. Der Gesetzgeber darf und muss diese Interessen in ein ausgewogenes Verhältnis bringen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter in einer nach 2001 umgewandelten Eigentumswohnung können Sie sich auf die Kündigungssperrfrist verlassen – auch dann, wenn Ihre neue Vermieterin eine GbR aus Familienmitgliedern ist. Der entscheidende Zeitpunkt für den Beginn der Frist ist die Grundbucheintragung der GbR als neue Eigentümerin. Prüfen Sie, ob in Ihrer Gemeinde eine verlängerte Sperrfrist per Landesverordnung gilt. In München etwa beträgt sie zehn Jahre. Haben Sie eine Kündigung erhalten, lohnt sich die genaue Prüfung der Daten: Wann wurde Wohnungseigentum begründet? Wann erfolgte die Eintragung der neuen Eigentümer? Liegt die Kündigung innerhalb der Sperrfrist, ist sie unwirksam.

Aus Vermietersicht gilt: Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, aufteilt und dann in eine GbR einbringt, sollte von Anfang an realistisch planen. Die Kündigungssperrfrist läuft ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung der GbR als Eigentümerin. Auch wenn alle Gesellschafter eng miteinander verwandt sind, bietet das keinen Schutz vor der Sperrfrist – zumindest nicht, wenn zuvor Wohnungseigentum begründet wurde. Kalkulieren Sie die Sperrfrist bei Ihrer Investitionsentscheidung fest ein.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die Einbringung einer vermieteten Eigentumswohnung in eine GbR ist eine Veräußerung im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB und löst die Kündigungssperrfrist aus.
• Die Familienausnahme nach § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB gilt nur für den Tatbestand des Absatzes 1a, nicht für den klassischen Umwandlungsfall des Absatzes 1.
• Entscheidend für den Beginn der Sperrfrist ist der dingliche Vollzug – also die Eintragung im Grundbuch, nicht der Abschluss eines schuldrechtlichen Vertrags.
• In Bundesländern mit angespanntem Wohnungsmarkt (z.B. Bayern/München) kann die Sperrfrist per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein.
• Eine teleologische Reduktion oder analoge Anwendung der Familienausnahme auf § 577a Abs. 1 BGB scheidet mangels planwidriger Regelungslücke aus.

Quelle: BGH, Urteil vom 21. Januar 2026, Az. VIII ZR 247/24