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Entschädigung oder Schadensersatz: Wer haftet bei Bauverzögerung?

21.11.2016
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Hat sich eine Person für einen Hausbau entschieden, so wird grundsätzlich ein Bauvertrag geschlossen. Innerhalb des Vertrages werden dabei entweder ein Fertigstellungstermin des Hauses vereinbart oder Termine für Bauzwischenschritte festgelegt. Fraglich ist jedoch was passiert, wenn die vereinbarten Termine nicht eingehalten werden und es deshalb zu einer Bauverzögerung kommt. Was hat der Bauherr in einem solchen Fall für Rechte?

Wann liegt eine Bauverzögerung vor?

Eine Bauverzögerung liegt nach dem Gesetz immer dann vor, wenn der Vertragspartner eine fällige Leistung nicht erbringt. Insofern ist erforderlich, dass innerhalb des Bauvertrages feste Termine vereinbart sind. Nur wenn dies der Fall ist, kann grundsätzlich von einer rechtlichen Bauverzögerung gesprochen werden.

Schadensersatz wegen Bauverzögerung?

Eine Bauverzögerung führt in der Regel nicht dazu, dass der Bauherr kein Interesse mehr an dem Bauobjekt hat. Vielmehr erhält er sein bestelltes Haus später. Insofern stellt sich die Frage, ob der Bauherr die verspätete Übergabe hinnehmen muss oder ob er Schadensersatz verlangen kann.

Der Gesetzgeber kennt insoweit einen Verzugsschadensersatzanspruch. Demnach muss der  Vertragspartner nach §§ 280 Abs. 1, 286 BGB alle Nachteile ersetzen, die dem Auftraggeber wegen der verspäteten Übergabe entstanden sind. Er ist insofern so zu stellen, als ob die verspätete Fertigstellung nicht erfolgt wäre.

Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

Demnach hat der Vertragspartner beispielshalber die Zinsaufwendungen zu tragen, die dem Besteller bei längerer Inanspruchnahme des Baukredites aufgrund der verspäteten Fertigstellung entstehen. Auch die Rechtsverfolgungskosten (Anwaltskosten) sind bei einem Verzugsschaden voll erstattungsfähig.  Ebenfalls zu ersetzen sind die zusätzlichen Mietkosten, die entstanden sind.

Weitere Ansprüche  - Entschädigung?

Neben dem sogenannten Verzugsschaden kann es unter gewissen Voraussetzungen auch eine Entschädigung geben. Im privaten Baurecht ist es insoweit üblich, dass eine Vertragsstrafe vereinbart wird.  Bei einer Vertragsstrafe handelt es sich um einen Betrag, den der Bauunternehmer zu zahlen hat, wenn er den vereinbarten Fertigstellungstermin nicht einhält und das Haus später fertigstellt.  

Bei einer vereinbarten  Bauverzögerungsstrafe ist darauf  zu achten, dass diese maximal 5-Prozent der Bausumme je Werktag betragen darf. In der Regel wird in der Praxis daher eine Tagespauschale vereinbart.  Wird mehr als 5-Prozent der Bausummer als Vertragsstrafe vereinbart, so ist die gesamte Regelung unwirksam.

Muss das Bauunternehmen leisten, wenn höhere Gewalt zu der Verzögerung geführt hat?

In der Praxis beruft sich ein Bauunternehmen oft auf die Tatsache, dass höhere Gewalt zu der Verzögerung geführt hat. Grundsätzlich ist dabei zu festzuhalten, dass das Bauunternehmen in der Beweislast für den Verspätungsgrund ist. Das Unternehmen muss die Tatsache darlegen und notfalls auch belegen, die ursächlich für die Verzögerung sind. Ist dies nicht möglich, macht es sich schadensersatzpflichtig.

Hinweis: Der Unterschied zwischen einer Vertragsstrafe und einem Verzugsschadensersatz liegt darin, dass der Verzugsschadensersatz verschuldensabhängig ist. Das bedeutet, dass das Bauunternehmen nicht haftbar gemacht werden kann, wenn es die Bauverzögerung nicht zu vertreten hat. Eine Vertragsstrafe ist dagegen in  der Regel verschuldensunabhängig.

Quelle: Rechtsanwalt Gramm aus Hannover (Fachanwalt.de)

Symbolgrafik: © Marco2811 - Fotolia.com

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