Steigern Sie Ihre Sichtbarkeit und gewinnen Sie mehr Mandate. Jetzt 1 Monat kostenlos testen!Pfeil rechtsPremiumeintrag jetzt kostenlos testenPfeil rechts

Ernsthafte Bemühungen bei der Suche nach Mietern erforderlich

München (jur). Vermieter müssen sich ernsthaft und sichtbar bemühen, eine leerstehende Wohnung zu vermieten. Andernfalls können sie die Kosten einer unvermieteten Wohnung nicht dauerhaft steuerlich als Werbungskosten geltend machen, wie der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil entschied, das er am Dienstag, 5. Februar 2013, bekanntgegeben und bei seiner Jahrespressekonferenz in München erläutert hat (Az.: IX R 14/12). Nach dem Grundsatzurteil müssen Vermieter gegebenenfalls auch Zugeständnisse beim Mietpreis machen. Zudem kann der Werbungskostenabzug nach mehreren Jahren auch verloren gehen, wenn sich eine Wohnung als dauerhaft unvermietbar erweist.

Im Streitfall hatte der Kläger ein zweistöckiges Haus in München gebaut. 1983 zog er im Erdgeschoss ein. Das Obergeschoss war bis August 1997 vermietet, seitdem steht sie leer. Etwa alle drei Monate bot der Eigentümer die Wohnung in einer Chiffreanzeige möbliert an. Den geforderten Preis hob er dabei regelmäßig entsprechend des jeweils aktuellen Mietspiegels an. Bis heute habe sich aber kein "geeignet erscheinender Mieter" gemeldet.

Ab 2004 verlor das Finanzamt die Geduld und erkannte die geltend gemachten Kosten der Wohnung von knapp 9.000 Euro nicht mehr als steuermindernde Werbungskosten an. Dem Eigentümer fehle es an der ernsthaften Absicht, die Wohnung wirklich zu vermieten. Dies hat nach dem Finanzgericht München nun auch der BFH bestätigt.

Nach der Münchener Rechtsprechung sind bei leerstehenden Wohnungen drei Gruppen zu unterscheiden: die erstmalige Vermietungsabsicht, eine scheiternde Weitervermietung sowie struktureller Leerstand wegen dauerhaft mangelnder Nachfrage.

Wird eine Wohnung neu gebaut oder gekauft und danach erstmals angeboten, müssen Vermieter ihren "Entschluss zur Vermietungsabsicht durch ernsthafte und nachhaltige Vermittlungsbemühungen sichtbar nachweisen", erläuterte der Richter des IX. BFH-Senats, Ulrich Schallmoser. Dabei können Vermieter allerdings zunächst selbst entscheiden, wie sie Mieter finden wollen. Die Spanne reicht vom reinen Umhören im Bekanntenkreis bis hin zu einem Makler.

Die Anforderungen steigen mit den Kosten und der Dauer des Leerstands. Irgendwann müssen Vermieter gegebenenfalls auch Zugeständnisse beim Mietpreis und beim gesuchten Personenkreis machen. 'Vermieter dürften nicht dauerhaft nur nach einem "alleinstehenden verbeamteten Wochenendheimfahrer" suchen, sondern müssten auch Studenten oder Arbeitslose akzeptieren, wenn die Wohnung sonst nicht vermietbar ist, sagte Schallmoser. Und auch eine vielleicht nicht ganz kostendeckende Vermietung sei besser als ein dauerhafter Leerstand.

Wenn eine Wohnung schon vermietet war, ist nach dem Münchener Urteil zunächst zu vermuten, dass eine Vermietungsabsicht des Eigentümers besteht. Zumindest für einige Monate sind für den Werbungskostenabzug daher keine besonderen Nachweise erforderlich. Danach setzt aber auch hier eine Nachweispflicht des Eigentümers wie bei einer neu zu vermietenden Wohnung ein.

Steht eine Wohnung trotz nachgewiesener Bemühungen 15 oder gar über 20 Jahre leer, gehen die obersten Finanzrichter von einem strukturellen Leerstand aus. In solchen Fällen können die Eigentümer nicht erwarten, dass die Allgemeinheit über steuerliche Abschreibungen dauerhaft einen Teil der Kosten trägt. Ab wann kein Werbungskostenabzug mehr zulässig ist, setzte der BFH allerdings noch nicht fest.

Denn im Streitfall teilte der BFH die Zweifel des Finanzamts an einer ernsten Vermietungsabsicht. Um diese zu belegen, hätte der Eigentümer seine Bemühungen verstärken, gegebenenfalls mit dem Mietpreis heruntergehen oder die Wohnung unmöbliert anbieten müssen. Dass die Wohnung ausgerechnet in München auch dann "strukturell unvermietbar" geblieben wäre, mochten die Münchener Richter nicht glauben.


Quelle: © www.juragentur.de - Rechtsnews für Ihre Anwaltshomepage

Diesen Artikel bewerten:
Diesen Artikel teilen: Linkedin Xing X
Whatsapp
Facebook
Fragen? Jetzt Fachanwalt.de-KI kostenlos fragen

Ihr Chatverlauf

Schildern Sie Ihr Problem ausführlich und erhalten innerhalb von Sekunden eine kostenlose KI-Ersteinschätzung:

Mit Nutzung unseres KI-Features akzeptieren Sie unsere Nutzungsbedingungen.

SofortantwortSofortantwort 24/7
NachfragemöglichkeitNachfragemöglichkeit
Kostenlos!Kostenlos!
Antwort erhalten Pfeil nach rechts
Weitere Artikel der Redaktion zum Thema
AG München: Blumenkästen müssen nach innen
13.06.2025Redaktion fachanwalt.deMietrecht und Wohnungseigentumsrecht
AG München: Blumenkästen müssen nach innen

Das Amtsgericht München (Az. 1293 C 12154/24 WEG ) hat entschieden, dass eine WEG anordnen darf, Blumenkästen nur innen am Balkongeländer zu befestigen – sofern dies ordnungsgemäßer Verwaltung dient. Streit um Blumenschmuck am Balkon Eine Wohnungseigentümerin, die seit Jahrzehnten Blumenkästen außen am Balkongeländer angebracht hatte, sah sich plötzlich mit einer neuen Regelung ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) konfrontiert. Die Eigentümerversammlung beschloss 2024, dass alle Blumenkästen künftig nur noch an der Innenseite der Balkone hängen dürfen. Hintergrund war ein Umbau des darunterliegenden Balkons durch eine andere Eigentümerin, bei dem dieser verglast und mit einer Wärmedämmung versehen wurde. Seitdem führte überlaufendes Wasser aus den Blumenkästen der Klägerin bei...

weiter lesen weiter lesen

BGH: Eigenbedarfskündigung bei DDR-Altmietverträgen rechtens
30.12.2024Redaktion fachanwalt.deMietrecht und Wohnungseigentumsrecht
BGH: Eigenbedarfskündigung bei DDR-Altmietverträgen rechtens

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 13. November 2024 (Az.: VIII ZR 15/23 ) entschieden, dass Eigenbedarfskündigungen bei DDR-Altmietverträgen unter dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) möglich sind. Die Entscheidung klärt die Rechtslage für Vermieter und Mieter solcher Altverträge. DDR-Altmietvertrag und Kündigung Im Jahr 1990 schlossen die Beklagten mit einem volkseigenen Betrieb (VEB) in Ost-Berlin einen unbefristeten Mietvertrag für eine Dreizimmerwohnung. Der Vertrag orientierte sich an den Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB-DDR) und regelte die Beendigung des Mietverhältnisses durch gegenseitige Vereinbarung, Kündigung des Mieters oder gerichtliche Aufhebung. Nach dem Eigentumswechsel erklärte der neue Vermieter 2020 und 2022 die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Während das...

weiter lesen weiter lesen
Weihnachtsdeko in der Wohnung, im Fenster, auf dem Balkon, an der Fassade oder im Treppenhaus: Was dürfen Mieter und was nicht?
SternSternSternSternStern
(1 Bewertung)09.12.2024Redaktion fachanwalt.deMietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Weihnachtsdeko in der Wohnung, im Fenster, auf dem Balkon, an der Fassade oder im Treppenhaus: Was dürfen Mieter und was nicht?

Weihnachten steht vor der Tür, und viele Mieter schmücken ihre Wohnung, Fenster und Balkone mit Lichterketten und festlicher Dekoration. Doch welche Regelungen gelten aus mietrechtlicher Sicht bei Weihnachtsdeko? Müssen Nachbarn grelle Beleuchtung, blinkende Lichterketten, Kerzen & Co. akzeptieren und dürfen Vermieter Vorschriften erlassen, die das verbieten? Dieser Überblick hilft Mietern und Vermietern dabei, mögliche Konflikte zu vermeiden, damit alle die Weihnachtszeit friedlich und entspannt genießen können. Lichterketten und grelle Weihnachtsdeko am Balkon und Fenster Die weihnachtliche Gestaltung von Fenster und Balkon gehört in vielen Mietwohnungen zur Adventstradition . Grundsätzlich gilt, dass eine übliche Weihnachtsdeko und -beleuchtung im vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung enthalten...

weiter lesen weiter lesen

Landgericht bestätigt Kündigung trotz nachträglicher Mietzahlung
SternSternSternSternStern
(2 Bewertungen)18.10.2024Redaktion fachanwalt.deMietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Landgericht bestätigt Kündigung trotz nachträglicher Mietzahlung

Das Landgericht Frankenthal bestätigt Wohnungskündigung trotz nachträglicher Mietzahlung (Az. 2 S 118/23 ): Die Mieterin muss die Wohnung räumen. Mieterin begleicht Mietrückstände zu spät In einem Fall vor dem Landgericht Frankenthal wurde einer Mieterin gekündigt, weil sie mit zwei Monatsmieten in Verzug geraten war. Die Vermieter sprachen die Kündigung sowohl fristlos als auch fristgerecht aus. Die Mieterin beglich die Rückstände erst im laufenden Räumungsverfahren und argumentierte, dass die Kündigung dadurch unwirksam geworden sei. Zuvor hatte das Amtsgericht Grünstadt die Mieterin zur Räumung der Wohnung verurteilt. Die Mieterin legte Berufung ein und versuchte, die Kündigung durch die Zahlung der Mietschulden zu verhindern. Mietzahlung macht Kündigung nicht ungültig Das Landgericht...

weiter lesen weiter lesen

Icon Über den Autor

Rechtsanwalt gesucht?
Sie haben Fragen?