Steuerrecht

Fiskus beteiligt sich nicht an Dauerverlusten bei Villen-Vermietung

Zuletzt bearbeitet am: 30.11.2023

München (jur). Verluste aus der Vermietung von Luxusimmobilien mindern weiterhin in der Regel nicht die Steuern. Daran hat sich durch eine Gesetzesänderung im Jahr 2011 nichts geändert, entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in München in einem am Donnerstag, 16. November 2023, veröffentlichten Urteil (Az.: IX R 17/21). Anderes gilt danach nur, wenn auf Dauer nachweislich Gewinne erzielt werden können und sollen. 

Ein Ehepaar aus Baden-Württemberg hatte drei Villen gekauft und an die eigenen Kinder vermietet. Dabei deckten die Mietzahlungen allerdings bei weitem nicht die Kosten. Jährlich entstanden den Eltern Verluste zwischen 172.000 und 216.000 Euro. In seinen Steuererklärungen verrechnete das Ehepaar diese Verluste mit anderen Einkünften, woraus sich erhebliche Steuerersparnisse ergaben. 

Das Finanzamt erkannte dies zunächst an. Als auch nach mehreren Jahren immer noch Verluste anfielen, sahen sich die Beamten die Sache bei einer Außenprüfung näher an. Als Folge akzeptierten sie die Verrechnung der Verluste nicht mehr und forderten auch rückwirkend Steuern nach. 

Der BFH hatte schon früher entschieden, dass Verluste aus der Vermietung von Luxusimmobilien steuerlich nur dann verrechnet werden dürfen, wenn der Vermieter eine Gewinnerzielungsabsicht nachweist. Das galt etwa für Objekte mit Schwimmbad oder mit einer Wohnfläche über 250 Quadratmetern. Mietspiegel seien dann im Regelfall nicht anwendbar oder jedenfalls nicht aussagekräftig (Urteil vom 22. Oktober 1993, Az.: IX R 35/92). 

Das klagende Ehepaar verwies nun auf eine Gesetzesänderung aus dem Jahr 2011. Nach der neu in das Einkommensteuergesetz eingefügten Klausel gilt eine Vermietung als „entgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. 

An der Rechtsprechung zu Luxusimmobilien ändere dies nichts, entschied der BFH nun in seinem neuen Urteil vom 20. Juni 2023. Die neue Vorschrift beziehe sich nur auf die „Entgeltlichkeit“ der Vermietung. Eine Gewinnerzielungsabsicht sei damit aber noch nicht belegt. Bei den Luxusimmobilien handele es sich „um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen“. 

Nach dem Münchener Urteil müssen Vermieter von Luxusimmobilien daher weiterhin belegen, „dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann“. Andernfalls sei die Vermietung „eine steuerlich nicht beachtliche Liebhaberei“. 

In der Vorinstanz hatte das Finanzgericht (FG) Baden-Württemberg in Stuttgart die Klage abgewiesen (Urteil vom 22. Januar 2021, Az.: 5 K 1938/19). Der BFH wies den Streit nun an das FG zurück. Dies soll erneut eine Gewinnerzielungsabsicht prüfen, unter anderem, weil das Ehepaar die Mieten zuletzt erhöht hatte. 

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Autor: Rechtsanwalt Sebastian Einbock

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