Können Vermieter eine Garage kündigen, obwohl die dazugehörige Wohnung weiter gemietet bleibt? Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Hamburg zeigt, dass getrennte Verträge oft rechtlich eigenständig bleiben – besonders wenn dies ausdrücklich so vereinbart wurde.
Der Streit um den Stellplatz auf dem Grundstück
In dem verhandelten Fall ging es um eine Mieterin, die gemeinsam mit ihrem Ehepartner eine Wohnung bewohnte. Zusätzlich schloss sie für denselben Grundbesitz einen separaten Mietvertrag über eine Garage ab, um dort ein Fahrzeug unterzustellen. Der Vermieter sprach später die Kündigung für diesen Garagenplatz aus. Die Mieterin wehrte sich jedoch gegen die Räumung. Sie vertrat die Ansicht, dass die Garage und die Wohnung rechtlich eine Einheit bilden würden und daher nicht einzeln gekündigt werden könnten. Zudem argumentierte sie, dass die Kündigung unwirksam sei, da ihr Ehemann ebenfalls als Mieter anzusehen sei und die Kündigung daher auch an ihn hätte gerichtet werden müssen.
Ein Mieter oder zwei? Die Bedeutung der Unterschrift
Ein zentraler Punkt des Rechtsstreits war die Frage, wer überhaupt Vertragspartner des Garagenmietvertrags geworden ist. Obwohl im Kopf des Vertrages beide Eheleute maschinenschriftlich aufgeführt waren, wurde der Name der Ehefrau handschriftlich ergänzt und nur sie unterschrieb das Dokument. Das Gericht stellte klar, dass allein durch die Nennung im Briefkopf kein Mietverhältnis mit dem Ehemann entstanden ist.
Wenn ein Mietvertrag im Kopf zwei Personen ausweist, aber nur von einer Person unterschrieben wird, kann man nicht automatisch davon ausgehen, dass diese Person als Vertreter für die andere gehandelt hat.
Es ist in solchen Fällen ebenso plausibel, dass das Einholen der zweiten Unterschrift schlicht vergessen wurde. Da die Mieterin hier allein unterschrieb und ihr Name sogar handschriftlich hervorgehoben wurde, galt sie als alleinige Vertragspartnerin. Die Kündigung musste also nicht an den Ehemann gerichtet werden.
Wann Garage und Wohnung rechtlich getrennt sind
Der entscheidende Aspekt für die Wirksamkeit der Kündigung war jedoch die Frage der Einheitlichkeit. Normalerweise genießen Wohnraummietverhältnisse einen besonderen Kündigungsschutz, der oft auch auf mitvermietete Garagen ausstrahlt. Das Gericht entschied hier jedoch, dass es sich um zwei rechtlich vollkommen unabhängige Verträge handelte.
Entscheidend für die rechtliche Selbstständigkeit ist, dass getrennte Urkunden mit unterschiedlichen Kündigungsfristen vorliegen und im Vertrag ausdrücklich betont wird, dass beide Verhältnisse voneinander unabhängig sein sollen.
Im vorliegenden Fall enthielt der Garagenvertrag eine spezifische Klausel, die genau diese Unabhängigkeit vom Wohnraummietverhältnis festschrieb. Da für reine Garagenmietverträge kein besonderer Kündigungsschutz nach dem Wohnraummietrecht besteht, durfte der Vermieter den Stellplatz ohne Angabe von besonderen Gründen ordentlich kündigen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Für Mieter bedeutet dies: Achten Sie genau darauf, was Sie unterschreiben. Wenn Sie eine Garage separat anmieten und der Vertrag Klauseln zur rechtlichen Unabhängigkeit enthält, riskieren Sie, den Stellplatz zu verlieren, auch wenn Sie die Wohnung behalten dürfen. Vermieter hingegen gewinnen durch solche getrennten Verträge an Flexibilität, da sie Stellplätze bei Bedarf neu vergeben oder die Miete unabhängig anpassen können, sofern die vertragliche Gestaltung eindeutig ist. Eine klare Trennung in den Dokumenten und unterschiedliche Regelungen zu Kündigungsfristen sind hierbei die sichersten Indikatoren für die rechtliche Eigenständigkeit.
Grundsätze des Urteils
- Ein Garagenmietvertrag ist rechtlich selbstständig, wenn er in einer separaten Urkunde mit abweichenden Kündigungsfristen geschlossen wurde.
- Die ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag, dass Garage und Wohnung unabhängig voneinander sind, schließt eine rechtliche Einheit aus.
- Unterschreibt bei zwei im Kopf genannten Personen nur eine den Vertrag, wird im Zweifel nur diese Vertragspartner.
- Ein Vergessen der zweiten Unterschrift begründet kein Vertretungsverhältnis.
- Für isolierte Garagenmietverträge gilt kein gesetzlicher Kündigungsschutz für Wohnraum.
Quelle: AG Hamburg, Urteil vom 07.11.2025 - 49 C 174/25
