Baurecht und Architektenrecht

Gewährleistung und Verjährung bei verdeckten Baumängeln

23.01.2017
Redaktion fachanwalt.de
 (1)

Für Bauherrn ist es ärgerlich, wenn sie einen Baumangel erst nach längerer Zeit bemerken. Denn hier muss er damit rechnen, dass er den Bauunternehmer wegen Verjährung nicht mehr im Rahmen der Gewährleistung in Anspruch nehmen kann. Unter Umständen kann der Bauherr hier den Bauherrn länger in Haftung nehmen. Wann der der Fall ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Häufig fallen Baumängel nicht auf den ersten Blick nicht auf. Ein typisches Beispiel ist etwa, wenn ein Grundstückseigentümer von einer Baufirma ein Eigenheim errichten lässt. Nach der Fertigstellung schaut sich der Bauherr bei der Abnahme genau um. Alles macht einen tadellosen Eindruck. 7 Jahre später kommt dann die böse Überraschung. Es kommt aufgrund eines verdeckten Baumangels zu Feuchtigkeitsschäden an der Wand im Keller. Der im Rahmen der Mängelhaftung in Anspruch genommene Bauunternehmer weigert sich jedoch, diese Schäden zu beseitigen. Er beruft sich darauf, dass dieser Anspruch inzwischen verjährt ist. Stimmt dies wirklich?

Bei der zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer abgeschlossenen Vereinbarung handelt es sich um einen Werkvertrag. Gewährleistungsansprüche aus einem Werkvertrag wie der Anspruch auf Nachbesserung nach § 634 BGB, § 635 BGB verjähren normalerweise nach einem Zeitraum von fünf Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt nicht erst ab dem Zeitraum an zu laufen an, an dem ein Mangel erkennbar ist. Vielmehr ist der Zeitpunkt der Abnahme des Bauwerkes maßgeblich. Dies ergibt sich aus der Vorschrift von § 634a Abs. 1 Ziffer 2 BGB. Hiernach kann sich der Bauunternehmer bezüglich der geltend gemachten Gewährleistungsansprüche an dem Bauwerk selbst im Regelfall auf Verjährung berufen. Dies gilt allerdings nicht immer.

Arglist des Bauunternehmers bei verdecktem Baumangel

Eine Ausnahme hiervon besteht einmal dann, wenn der Bauunternehmer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Dann gilt generell die sogenannte Regelverjährungsfrist von drei Jahren, die generell erst ab Kenntnis des Mangels anzulaufen beginnt. Dies ergibt sich aus der Vorschrift von § 634a Abs. 3 BGB. Hier hat der Bauherr bei einem verdeckten Baumangel, der ihm nicht aufgefallen ist, eher gute Karte.

Das Problem besteht hier allerdings darin, wann ein Bauunternehmer einen Baumangel arglistig verschwiegen hat. Die setzt voraus, dass er beim Bau des Hauses diesen Mangel bemerkt hat. Darüber hinaus muss er ihn absichtlich verschwiegen haben in der Hoffnung, dass der Bauherr ihn nicht bemerkt. Weiterhin muss dem Bauunternehmer klar gewesen sein, dass der Mangel für den Bauherrn erheblich ist. Dies ergibt sich aus einem Urteil des BGH vom 12.10.2006 - VII ZR 272/05. Dass dies so gewesen ist, muss normalerweise der Bauherr beweisen.

Organisationsverschulden des Bauunternehmers

Da dieser Beweis meistens schwierig zu führen ist, haftet der Bauunternehmer nach der Rechtsprechung auch dann, wenn ihm ein Organisationsverschulden auf der Baustelle vorzuwerfen ist. Dies knüpft daran an, dass der Bauunternehmer sich nicht durch eine unzureichende Organisation absichtlich dumm halten darf, um dem Vorwurf der Arglist zu entgehen (vgl. BGH, Urteil vom 22.07.2010 – VII ZR 77/08. Von einer unzureichenden Organisation ist meistens etwa bei besonders schweren Mängeln auszugehen. Das Gleiche gilt auch, wenn diese durch Nachfolgearbeiten überdeckt werden. Dies ergibt sich beispielsweise aus einem Urteil des Oberlandesgerichtes Naumburg vom 19.05. 2005 - 4 U 2/05.

Fazit:

Bauherrn sollten bei der Abnahme des Bauwerkes sich möglichst fachkundiger Hilfe bedienen, um Baumängel möglichst zu erkennen. Dies ist gerade im Bereich von Dach und Keller wichtig. Dabei sollten Sie zur Beweissicherung Aufnahmen anfertigen. Sollte es trotzdem zu Problemen durch einen verdeckten Baumangel kommen, sollten Sie am besten einen Rechtsanwalt aufsuchen, der sich auf privates Baurecht spezialisiert hat. Am besten schließen Sie rechtzeitig vor Beginn des Bauvorhabens eine Rechtsschutzversicherung ab. Dabei sollten Sie jedoch aufpassen, dass diese keine Ausschlussklausel für privates Baurecht enthält.

(Harald Büring)

Foto: © Boris Zerwann - Fotolia.com

 

Diesen Artikel bewerten
Über den Autor

Redaktion fachanwalt.de




Weitere Artikel der Redaktion zum Thema
Baurecht und Architektenrecht Braucht man für einen Wintergarten eine Baugenehmigung?

Manchmal muss auch vor der Errichtung eines Wintergartens eine Baugenehmigung eingeholt werden. Wie die rechtliche Situation aussieht, erfahren Sie in diesem Ratgeber. Dass für den Bau eines Hauses die Einholung eine Baugenehmigung erforderlich ist, dass weiß jeder Grundstückseigentümer. Längst nicht jedem ist jedoch bekannt, dass auch bei kleineren Objekten erforderlich sein kann. Ein typisches Beispiel ist die Errichtung eines Wintergartens. Denn das öffentliche Baurecht sieht vor, dass der Bauherr normalerweise vor Errichtung einer baulichen Anlage eine Baugenehmigung einholen muss. Diese muss von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde...weiter lesen

Baurecht und Architektenrecht Terrassenüberdachung: Braucht man eine Baugenehmigung?

Draußen sitzen, während es stürmt und regnet, am Abend noch ein Glas Wein genießen, und all das, ohne Angst vor dem nächsten Regenguss zu haben: Eine Terrassenüberdachung macht es möglich und so spielen viele Eigenheimbesitzer mit dem Gedanken, ihrer Terrasse mit einer Überdachung wetterfest zu machen. Doch ist das ohne Weiteres überhaupt möglich? Schließlich darf nicht überall gebaut werden, es braucht eine Genehmigung. Gilt das jedoch auch für Anbauten im Eigenheim – und wie holt man sich eine solche Genehmigung überhaupt ein? Gut geplant, ist halb genehmigt Wer mit dem Gedanken spielt, seine...weiter lesen

Baurecht und Architektenrecht Bestandsschutz im Baurecht: Was bedeutet das bei Gebäuden?

Immer wieder kommt es vor, dass Gebäude ohne Einholung einer Baugenehmigung errichtet worden sind. Dies kann für den Eigentümer auch noch nach Jahren mit einschneidenden Konsequenzen verbunden sein. Welche das sind und inwieweit Sie sich dagegen wehren können, verrät dieser Beitrag. Oftmals stellt sich erst nach vielen Jahren heraus, dass es sich bei einem Gebäude um einen Schwarzbau handelt. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde geht dann dagegen vor und verlangt vom Eigentümer den Abriss des Hauses. Sie beruft sich darauf, dass der Bauherr nicht die erforderliche Baugenehmigung eingeholt hatte. In der Regel begründet die...weiter lesen

Baurecht und Architektenrecht Checkliste: Worauf sollte man bei der Bauabnahme achten?

Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase möchten immer mehr Verbraucher ein Eigenheim errichten. Sie wenden sich an ein Bauunternehmen und schließen mit diesem einen Bauvertrag ab. Im Folgenden kommt der Abnahme durch den Bauherrn eine wichtige Bedeutung zu. Wer hier nicht aufpasst, der hat bei einem Baumangel schnell das Nachsehen. Im dem folgenden Ratgeber erfahren Bauherrn, worauf sie vor allem achten sollten. Bei der Errichtung eines Neubaus ist zunächst einmal wichtig, dass Bauherrn beim Abschluss des Bauvertrages aufpassen. Dabei sollte vor Vertragsschluss darauf geachtet werden, dass es sich um ein seriöses und solventes Bauunternehmen handelt....weiter lesen

Ihre Spezialisten