Wenn Mieter auf dem Weg zum Haus bei Glatteis stürzen, stellt sich die Frage nach der Haftung. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs klärt nun, dass Vermieter von Eigentumswohnungen für Versäumnisse beim Winterdienst geradestehen müssen – auch wenn eine Fachfirma beauftragt wurde.
Der Sturz auf spiegelglattem Untergrund
Im Mittelpunkt des Falls steht eine Mieterin, die an einem Montagmorgen beim Verlassen ihres Wohnhauses verunglückte. Obwohl Glatteis vorhergesagt war, wurde der Zugangsweg auf dem Grundstück nicht gestreut. Die Frau rutschte aus und zog sich schwere Verletzungen zu, die eine langwierige Behandlung nach sich zogen. Die Wohnung, in der sie lebte, gehört einer Privatperson und befindet sich in einer größeren Wohnanlage. Für die allgemeine Pflege der Wege hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits vor Jahren einen professionellen Dienstleister engagiert.
Die Vermieterin vertrat die Ansicht, dass sie für den Unfall nicht verantwortlich sei. Da sie nur eine einzelne Wohnung in der Anlage besitze, liege die Verantwortung für die Sicherheit der Gemeinschaftswege bei der Eigentümergemeinschaft und dem beauftragten Winterdienst. Sie argumentierte, dass ihre eigene Pflicht lediglich darin bestanden habe, den Dienstleister gelegentlich zu kontrollieren, was sie nicht versäumt habe.
Vertragspflichten gehen vor Delegation
Der Bundesgerichtshof sah dies jedoch anders und stärkte die Rechte der Mieter deutlich. Die Richter erklärten, dass die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache eine zentrale vertragliche Nebenpflicht des Vermieters ist. Dazu gehört zwingend, dass die Mieter ihre Wohnung sicher erreichen und verlassen können. Diese Schutzpflicht erstreckt sich auf alle Zugänge, auch wenn diese nicht explizit mitvermietet sind, sondern zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Der Vermieter kann sich seiner Verantwortung nicht dadurch entziehen, dass er die Aufgaben an Dritte delegiert. Im rechtlichen Sinne wird ein beauftragter Winterdienst als sogenannter Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig. Das bedeutet: Fehler, die das Unternehmen macht – etwa das Vergessen des Streuens trotz Wetterwarnung –, werden dem Vermieter so zugerechnet, als hätte er sie selbst begangen. Der Mieter muss sich also nicht mit der Eigentümergemeinschaft oder einer anonymen Firma auseinandersetzen, sondern kann sich direkt an seinen Vertragspartner halten.
Schutz des Mieters hat oberste Priorität
Das Gericht betonte, dass Mieter von Eigentumswohnungen nicht schlechter gestellt werden dürfen als Mieter, die ein ganzes Haus von einem Alleineigentümer bewohnen. Oft ist für einen Mieter beim Einzug gar nicht erkennbar, wie die Eigentumsverhältnisse im Hintergrund geregelt sind. Er verlässt sich darauf, dass sein Vermieter für die Sicherheit sorgt.
„Ein Mieter darf darauf vertrauen, dass sein Vertragspartner für die Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag haftet, da er im Regelfall keinen Einfluss auf die Auswahl des beauftragten Dritten hat.“
Zudem trägt der Vermieter das Risiko, falls ein beauftragter Dienstleister zahlungsunfähig werden sollte. Müsste der Mieter direkt gegen die Firma vorgehen, würde er bei deren Insolvenz leer ausgehen. Durch die vertragliche Haftung des Vermieters bleibt der Mieter jedoch abgesichert.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Für Mieter ist dieses Urteil ein wichtiges Signal: Bei Unfällen durch Glätte auf dem Hausgrundstück ist der erste Ansprechpartner immer der Vermieter. Sie müssen sich nicht auf komplizierte Rechtsstreitigkeiten mit Hausverwaltungen oder externen Dienstleistern einlassen. Sollten Sie stürzen, ist es ratsam, die Wetterlage und den Zustand des Weges zeitnah zu dokumentieren, zum Beispiel durch Fotos oder Zeugen.
Vermieter hingegen sollten sich bewusst sein, dass die Beauftragung eines Winterdienstes sie zwar von der Arbeit befreit, aber nicht von der finanziellen Haftung im Schadensfall. Es ist daher essenziell, die Ausführung der Arbeiten regelmäßig zu prüfen und im Mietvertrag klare Regelungen zu treffen. Eine Haftung gegenüber dem Mieter bleibt dennoch bestehen, wenn der Dienstleister schlampt.
Grundsätze des Urteils
- Der Vermieter ist mietvertraglich verpflichtet, für einen sicheren Zugang zur Wohnung zu sorgen, was das Räumen und Streuen bei Glätte einschließt.
- Diese Pflicht gilt auch für Vermieter von Eigentumswohnungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft für gemeinschaftliche Wege.
- Ein beauftragter Winterdienst wird als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig, weshalb dieser für dessen Fehler voll haftet.
- Eine Haftungsbeschränkung auf bloße Kontrollpflichten findet im Vertragsverhältnis zum Mieter nicht statt.
- Mieter dürfen nicht schlechter gestellt werden, nur weil die Mietsache Teil einer Eigentümergemeinschaft ist.
Quelle: BGH, Urteil vom 6. August 2025 – VIII ZR 250/23
