Wenn der Kaufpreis für eine Immobilie in keinem Verhältnis zum tatsächlichen Marktwert steht, kann der Vertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig sein. Der Bundesgerichtshof stärkt nun Verkäufer, die Miteigentumsanteile weit unter Wert veräußert haben und ihr Eigentum zurückfordern.
Der Streit um den fairen Preis bei Miteigentumsanteilen
In dem Fall, der den Bundesgerichtshof beschäftigte, veräußerte eine Miteigentümerin eines Grundstücks in Berlin im Zuge einer Trennung ihre Anteile an zwei Käufer. Als Gegenleistung verpflichteten sich die Erwerber lediglich dazu, die Verkäuferin von ihrer hälftigen Darlehensverbindlichkeit gegenüber einer Bank freizustellen. Später kam es zum Streit, da die Verkäuferin der Ansicht war, dass der Wert ihrer übertragenen Anteile den Wert der Gegenleistung bei weitem überstieg. Sie behauptete, der Vertrag sei aufgrund eines krassen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig und damit nichtig. Zwischenzeitlich wurde das Grundstück jedoch bereits im Rahmen einer Zwangsversteigerung an einen Dritten zugeschlagen.
Die Hürden der Beweislast für rechtliche Laien
Ein zentraler Streitpunkt in den Vorinstanzen war die Frage, wie der Wert eines solchen Miteigentumsanteils überhaupt zu bestimmen ist. Das Landgericht hatte die Klage zunächst abgewiesen, weil die Verkäuferin den Wert ihrer Anteile nicht ausreichend genau dargelegt habe. Das Gericht argumentierte, dass man den Wert eines Anteils nicht einfach durch eine mathematische Aufteilung des Gesamtwertes berechnen könne, wenn das Haus von einem anderen Miteigentümer bewohnt wird. Für die Klägerin bedeutete dies eine enorme Hürde, da sie als Laiin fachspezifische Fragen zum Verkehrswert hätte beantworten müssen, was oft nur durch teure Gutachten möglich ist.
Die wegweisende Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof korrigierte diese Ansicht deutlich und stellte klar, dass an den Sachvortrag einer Partei in solchen Fällen nur maßvolle Anforderungen gestellt werden dürfen. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils genau seinem rechnerischen Anteil am Gesamtwert des Grundstücks entspricht. Wer sich auf die Nichtigkeit eines Kaufvertrags beruft, muss daher nur Angaben zum Gesamtwert des Grundstücks machen. Eine gesonderte, komplizierte Darlegung des Werts für den Bruchteil ist nicht erforderlich. Wenn feststeht, dass der Wert der Immobilie knapp doppelt so hoch ist wie die Gegenleistung – also eine Abweichung von mindestens 90 Prozent vorliegt –, wird eine verwerfliche Gesinnung des Käufers vermutet.
Rückübertragung trotz wirksamer Eintragung im Grundbuch
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Urteils betrifft die rechtliche Abwicklung. Auch wenn der Käufer bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, führt die Nichtigkeit des Kaufvertrages dazu, dass der Rechtsgrund für den Erwerb entfällt. Da das Gesetz zwischen dem Kaufvertrag und der eigentlichen Übertragung des Eigentums unterscheidet, bleibt die Eintragung zwar technisch wirksam, der Verkäufer hat jedoch einen Anspruch auf Rückübertragung. Er kann verlangen, dass der Käufer der Rückübereignung zustimmt, um den vorherigen Zustand wiederherzustellen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Diese Entscheidung ist eine gute Nachricht für alle Immobilienbesitzer, die sich bei einem Verkauf übervorteilt fühlen. Sie müssen nicht länger befürchten, an komplizierten Berechnungen des Werts von Teilanteilen zu scheitern. Wenn Sie nachweisen können, dass der Preis für das Gesamtobjekt zum Verkaufszeitpunkt massiv über dem Marktwert lag, stehen Ihre Chancen gut, den Vertrag anzufechten. Das gilt insbesondere in emotionalen Ausnahmesituationen wie Trennungen, in denen Immobilienanteile oft hastig übertragen werden. Lassen Sie sich nicht von der formalen Eintragung im Grundbuch abschrecken; rechtlich lässt sich dieser Schritt bei Sittenwidrigkeit rückgängig machen.
Grundsätze des Urteils
- Bei einem krassen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ist ein Grundstückskaufvertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig.
- Ein besonders grobes Missverhältnis wird vermutet, wenn der Wert der Leistung mindestens 90 % über der Gegenleistung liegt.
- Der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils entspricht im Regelfall seinem rechnerischen Anteil am Gesamtwert des Grundstücks.
- Ein Verkäufer muss lediglich den Wert des gesamten Grundstücks darlegen, um die Nichtigkeit des Anteilsverkaufs zu begründen.
- Ist nur der Kaufvertrag nichtig, hat der Verkäufer einen Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums.
Quelle: BGH, Urteil vom 07.11.2025 – Az. V ZR 155/24
