Hausgeld: Kein Zahlungsstopp bei fehlender Abrechnung

Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft dürfen die Zahlung ihrer monatlichen Hausgeldvorschüsse nicht verweigern, selbst wenn die Hausverwaltung seit Jahren keine Jahresabrechnung erstellt hat. Die finanzielle Liquidität der Gemeinschaft hat Vorrang vor dem Druckmittel des einzelnen Eigentümers.

Der Streit um die offene Jahresabrechnung

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kam es zu einem Konflikt, der vielen Eigentümern bekannt vorkommen dürfte. Ein Mitglied der Gemeinschaft weigerte sich, die monatlichen Vorschüsse – das sogenannte Hausgeld – zu bezahlen. Der Rückstand summierte sich über mehrere Monate auf einen erheblichen Betrag. Der Grund für die Zahlungsverweigerung war durchaus nachvollziehbar: Die Gemeinschaft wartete seit vielen Jahren auf die Jahresabrechnungen. Für ein bestimmtes Jahr hatte der Eigentümer sogar bereits ein Gerichtsurteil erstritten, das die Gemeinschaft zur Erstellung der Abrechnung verpflichtete, doch auch dieses Urteil blieb zunächst ohne Folgen.

Der Eigentümer wollte sein Geld so lange zurückhalten, bis die Verwaltung die geschuldeten Abrechnungen endlich vorlegt. Er nutzte die Zahlungsverweigerung also als Druckmittel, um die Verwaltung zum Handeln zu bewegen. Die Gemeinschaft klagte daraufhin auf Zahlung der ausstehenden Vorschüsse.

Die finanzielle Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft

Rechtlich drehte sich der Streit um die Frage, ob einem Wohnungseigentümer ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht zusteht. Normalerweise erlaubt das Gesetz einem Schuldner, seine Leistung zu verweigern, bis die Gegenseite ihre Verpflichtung erfüllt hat. Hier standen sich die Pflicht zur Zahlung der Vorschüsse und die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung gegenüber.

Das Gericht musste abwägen, was schwerer wiegt: Das berechtigte Interesse des einzelnen Eigentümers an einer korrekten Abrechnung und Kontrolle der Ausgaben oder die Funktionsfähigkeit der gesamten Gemeinschaft. Ein zentrales Argument der Gemeinschaft war, dass die laufenden Kosten für Müllabfuhr, Versicherung, Heizung und Instandhaltung gedeckt werden müssen, unabhängig davon, ob die Abrechnung für das Vorjahr bereits vorliegt.

Vorrang für die Liquidität

Der Bundesgerichtshof entschied eindeutig zugunsten der Gemeinschaft und gegen den zahlungsunwilligen Eigentümer. Die Richter stellten klar, dass ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber den Hausgeldvorschüssen generell ausgeschlossen ist. Das gilt selbst dann, wenn der Anspruch auf die Jahresabrechnung bereits rechtskräftig durch ein Gericht bestätigt wurde.

Die Begründung stützt sich auf die „Natur des Schuldverhältnisses“. Das System der Wohnungseigentümergemeinschaft basiert darauf, dass alle Mitglieder durch ihre Vorschüsse die laufende Bewirtschaftung der Immobilie sicherstellen. Würde man einzelnen Eigentümern erlauben, ihre Zahlungen als Druckmittel einzustellen, könnte dies die gesamte Gemeinschaft in finanzielle Schieflage bringen. Rechnungen von Versorgern könnten nicht mehr bezahlt werden, was im schlimmsten Fall zu Versorgungssperren oder dem Verlust von Versicherungsschutz führen würde. Diese Gefahr für das Kollektiv wiegt schwerer als das individuelle Druckmittel des Einzelnen.

Was bedeutet das Urteil für Wohnungseigentümer?

Für Wohnungseigentümer ist dieses Urteil von großer Bedeutung, da es die Spielräume im Umgang mit einer säumigen Hausverwaltung einschränkt. Sie müssen Ihre monatlichen Hausgeldzahlungen pünktlich leisten, völlig unabhängig davon, ob Sie mit der Arbeit der Verwaltung zufrieden sind oder ob Abrechnungen fehlen. Ein „Zahlungsstreik“ ist kein zulässiges Mittel der Auseinandersetzung.

Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie rechtlos gestellt sind. Wenn Ihre Verwaltung die Abrechnung nicht erstellt, können Sie die Gemeinschaft auf Erstellung verklagen. Haben Sie ein Urteil erstritten, müssen Sie dieses im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen, beispielsweise durch die Verhängung von Zwangsgeldern gegen die Gemeinschaft oder die Verwaltung. Der Weg führt also über den Gerichtsvollzieher und nicht über die Einbehaltung des Hausgeldes. Eine Ausnahme besteht lediglich bei der sogenannten Aufrechnung: Wenn Sie eine rechtskräftig festgestellte Geldforderung gegen die Gemeinschaft haben, dürfen Sie diese unter bestimmten Umständen mit dem Hausgeld verrechnen, da dies einer Zahlung gleichkommt und nicht bloß ein Druckmittel ist.

Grundsätze des Urteils:

• Ein Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Anspruch der Gemeinschaft auf Zahlung von Vorschüssen (Hausgeld) kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
• Dies gilt auch dann, wenn der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung bereits gerichtlich tituliert oder anerkannt ist.
• Der Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts begründet sich aus dem Finanzierungssystem der Gemeinschaft, deren Liquidität und Handlungsfähigkeit jederzeit gesichert sein muss.
• Eigentümer müssen ihre Ansprüche auf Abrechnungserstellung im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen, anstatt Zahlungen zurückzuhalten.

Quelle: BGH, Urteil vom 14.11.2025 - V ZR 190/24