Mieter können unter Umständen ihre Nebenkosten als haushaltsnahe Dienstleistung bzw. Handwerkerleistung von der Steuer absetzen. Inwieweit muss sie ihr Vermieter dabei unterstützen?
Mieter beauftragt selbst die Handwerker
Mieter können zunächst einmal in ihrer Steuererklärung die Kosten für Handwerker und externe Dienstleister als haushaltsnahe Handwerkerleistung bzw. haushaltsnahe Dienstleitung im Sinne von § 35a EStG ansetzen, die sie etwa mit der Vornahme von Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungsarbeiten selbst beauftragt haben.
Dies gilt allerdings nur für den Anteil der Arbeitskosten. Damit sie keinen Ärger mit dem Finanzamt bekommen, sollte die Rechnung eine Aufschlüsselung nach abzugsfähigen Arbeitskosten (inklusive Fahrtkosten und Maschinenkosten) und nicht abzugsfähigen Materialkosten enthalten. Darüber hinaus sollten die Kunden keinesfalls in bar zahlen.
Ob dies so praktiziert wird, sollten Mieter am besten vor Erteilung des Auftrages abklären.
Absetzen von Nebenkosten als haushaltsnahe Dienstleistung
Darüber hinaus hat der Mieter auch dann eine steuerliche Abzugsmöglichkeit, wenn der Vermieter der Auftraggeber ist für die angefallenen Arbeiten in der gesamten Wohnanlage. Dies setzt voraus, dass der Mieter an den jeweiligen Ausgaben des Vermieters durch die Umlage auf die Nebenkosten beteiligt worden ist.
Die Geltendmachung ist normalerweise dann kein Problem, wenn die Nebenkostenabrechnung Ihres Vermieters - eine Aufschlüsselung der angefallenen Betriebskosten nach Arbeitskosten und Materialkosten unter Angabe Ihres Anteils enthalten. Ansonsten können Mieter auch eine Bescheinigung Ihres Vermieters verwenden.
Anspruch gegen den Vermieter?
Wenn der Vermieter dem nicht nachkommt stellt sich die Frage, ob der Mieter von ihm das Ausstellen einer Bescheinigung oder die Aufschlüsselung in der Betriebskostenabrechnung als vertragliche Nebenpflicht gem. § 242 BGB verlangen kann. Mit einem solchen Fall hat sich kürzlich das Landgericht Berlin beschäftigt.
Hier hatte ein Mieter nach Erhalt seiner Betriebskostenabrechnung seinen Vermieter auf Ausstellung einer Bescheinigung für das Finanzamt verklagt. Zumindest wollte er eine entsprechende Aufschlüsselung haben. Doch dieser weigerte sich und verwies auf eine Klausel im Mietvertrag. Hiernach brauchte der Vermieter keinen Nachweis zu haushaltsnahen Dienstleistungen auszustellen. Nachdem das Amtsgericht Charlottenburg seine Klage mit Urteil vom 30.09.2016 – 220 C 72/16 abgewiesen hatte, ging der Mieter hiergegen in Berufung.
Das Landgericht Berlin stellte mit Urteil vom 18.10.2017 - 18 S 339/16 klar, dass der Vermieter nicht unbedingt eine separate Steuerbescheinigung hinsichtlich haushaltsnaher Dienstleistungen ausstellen muss. Er muss dann aber die jeweiligen Nebenkosten hinreichend nach Lohnkosten und Materialkosten kostenlos aufschlüsseln, soweit die Zuordnung der jeweiligen Position unklar ist. So sah das etwa hinsichtlich der Positionen „Nebenkosten Frischwasser“, „Nebenkosten Entwässerung“ sowie „sonstige BK“ aus. Hinsichtlich der Positionen etwa für „Hausreinigung“, „Gartenpflege“ und „Hauswart“ war jedoch laut Landgericht Berlin klar, dass diese vollständig als Dienstleistungen und somit als abzugsfähige Arbeitskosten anzusehen sind. Insofern bedürfen Sie keiner Aufschlüsselung.
Diesem Anspruch des Mieters steht die Klausel im Mietvertrag nicht entgegen. Denn der Mieter würde ansonsten unangemessen benachteiligt im Sinne von § 307 BGB.
Das Landgericht Berlin hat gegen diese Entscheidung die Revision zugelassen. Sie ist noch nicht rechtskräftig.
Fazit:
Mieter sollten Ihren Vermieter um eine kostenlose Aufschlüsselung ihrer Betriebskostenabrechnung etwa in einer separaten Aufstellung oder eine Bescheinigung bitten. Falls der Vermieter dies verweigert, sollten Sie auf dieses Urteil des Landgerichtes Berlin verweisen. Auch einige Amtsgerichte haben zugunsten der Mieter entschieden (etwa AG Lichtenberg, rechtskräftiges Urteil vom 23.05.2011 - 105 C 394/10, AG Charlottenburg, Urteil vom 01.07.2009 - 222 C 90/09). Da die rechtliche Situation noch nicht abschließend geklärt ist, sollten Mieter wegen des Kostenrisikos eine Klage nur erwägen, wenn sie über eine Rechtsschutzversicherung oder den Mieterverein abgesichert ist. Am besten sollte auch abgeklärt werden, inwieweit die Nebenkosten als Arbeitskosten abzugsfähige Positionen enthalten. Zu hoffen bleibt, dass die Rechtslage durch den Bundesgerichtshof geklärt wird.
Autor: Harald Büring (Fachanwalt.de-Redaktion)
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