Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Hausverkauf mit Wohnrecht – diese Grundregeln müssen Verkäufer und Käufer beachten

28.11.2023
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Zuletzt bearbeitet am: 28.11.2023

Wer Wohnrecht an einer Immobilie hat, darf sein Leben lang dort wohnen bleiben. In der Regel gilt dies sogar ohne Gegenleistung, wie etwa Mietzahlung. Doch wie gestaltet sich der Hauskauf mit Wohnrecht? Haben ein oder mehrere Personen Anrecht darauf, in dem Haus wohnen zu bleiben, kann der Verkauf deutlich schwieriger werden. Schließlich müssen Sie einige besondere Details beachten.

Was genau bedeutet: Hausverkauf mit Wohnrecht?

Hausverkauf mit Wohnrecht bedeutet, dass die Immobilie verkauft wird, obwohl andere Anwohner noch das Recht daran haben, in dem Haus zu wohnen. Man unterscheidet grundsätzlich zwischen dem befristeten Wohnrecht und dem Wohnrecht auf Lebenszeit.

Befristetes und lebenslanges Wohnrecht

Befristetes Wohnrecht bedeutet, dass das Wohnrecht nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gültig ist. In dem Fall kann beispielsweise ein genaues Datum festgelegt werden oder eine Zeitperiode

Lebenslanges Wohnrecht wiederum heißt, dass das Ablaufdatum des Wohnrechts der Todeszeitpunkt des Rechtsinhabers ist. Bis zum Ende seines Lebens darf der Wohnrechtsinhaber in der Immobilie verweilen. Das Wohnrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1090 ff geregelt. Es erfolgt in der Regel ohne Gegenleistung. Das Wohnrecht kann rein vertraglich geregelt oder ins Grundbuch eingetragen werden.

Wichtig: Die rein vertragliche Vereinbarung schützt den Rechtsinhaber nur gegenüber dem derzeitigen Eigentümer. Nur wenn das Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen ist, hat der Wohnende das Recht auch nach Eigentümerwechsel – beispielsweise Verkauf der Immobilie – noch auf das Wohnrecht zu bestehen.

Unterschiede und Ähnlichkeiten beim Hausverkauf mit Wohnrecht

Wird ein Haus mit Wohnrecht verkauft, laufen viele Details wie bei jedem anderen Immobilienverkauf auch ab. Die Immobilie geht auf den Markt, potentielle Käufer werden gesucht und schließlich wird ein Vertrag erstellt. Der neue Eigentümer der Immobilie wird schließlich ins Grundbuch eingetragen. Allerdings gibt es einen ganz erheblichen Unterschied: Ist das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, dürfen auch nach dem Verkauf eine oder mehrere Personen in der Immobilie wohnen bleiben. Das kann den Verkauf deutlich erschweren, schließlich mögen die wenigsten neuen Käufer bereits Anwohner in ihrer Immobilie. 

Der Hausverkauf mit Wohnrecht findet häufig im Rahmen einer Erbschaft statt – etwa, weil mehrere Erben die Immobilie gemeinschaftlich erhalten oder weil der Erblasser vor seinem Ableben einer dritten Person das Wohnrecht eingeräumt hat.

Ein Beispiel:

Max Mustermann hinterlässt seinen drei Kindern gemeinschaftlich eine Immobilie. Vor seinem Tod hat er jedoch festgelegt, dass seine Mutter in der Wohnung wohnen bleiben darf. Er hat ihr lebenslanges Wohnrecht in seiner Immobilie zugestanden und dies auch ins Grundbuch eingetragen. Die Mutter darf also auch nach seinem Tod weiterhin in dem gemeinsamen Haus leben. Die Kinder sind zwar neue Eigentümer, können der Mutter das Recht auf Wohnen in ihrem Haus jedoch nicht nehmen. Außerdem können sie das Haus nicht ohne Wohnrecht verkaufen. 

Ein ausgestelltes Wohnrecht trägt einen bestimmten Wert. Beim Hausverkauf muss dies mit berücksichtigt werden. In der Regel findet eine sogenannte finanzielle Entschädigung statt, die das Wohnrecht ausgleichen soll. Das bedeutet im Klartext, dass das Haus nicht so teuer verkauft werden kann, wie es ohne Wohnrecht möglich wäre.

Hausverkauf mit Wohnrecht und Miete

Auch der Hausverkauf mit Miete bringt einige Probleme mit sich. Grundsätzlich gilt „Kauf bricht Miete nicht“. Dies kann § 566 Abs. 1 BGB entnommen werden. Der neue Käufer einer Immobilie muss dem Mieter gegenüber erst aufgrund von Eigennutzung eine Kündigung aussprechen. Erst nach Einhaltung der Kündigungsfrist kann er die Wohnung tatsächlich zu eigenen Zwecken nutzen. Ist einem Mieter Wohnrecht eingeräumt worden, kann dies jedoch schwierig werden.

Wohnrecht kann auch entgeltlich stattfinden. So kann es beispielsweise vorkommen, dass ein Immobilieneigentümer einen Mieter, zu dem eine besondere Freundschaft besteht, lebenslanges Wohnrecht einräumt, allerdings als Gegenleistung eine kleine Summe verlangt. Dies kann beispielsweise vertraglich festgehalten werden. Die Summe entspricht sehr wahrscheinlich nicht annähernd der Höhe des normalen Mietpreises, sondern ist vielmehr eine Art kleine Aufwandsentschädigung. Verkauft der Immobilieneigentümer das Haus, darf der Mieter weiterhin gegen Zahlung der vereinbarten Summe wohnen bleiben.
 

Fachanwalt.de-Tipp: Wer Wohnrecht hat und selbst vermieten möchte, darf dies nicht ohne Weiteres durchführen. Das Wohnrecht ermöglicht die Wohnung selbst zu benutzen, nicht jedoch an andere zu vermieten. Sind sich Eigentümer und Wohnberechtigter uneinig, sollte ein Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht zu Rate gezogen werden.

Rechte und Pflichten beim Hausverkauf mit Wohnrecht

Bei einem Hauskauf mit Wohnrecht gibt es verschiedene Rechte und Pflichten auf den Seiten aller Parteien. Der Inhaber des Wohnrechts hat grundsätzlich das Recht, in der Immobilie wohnen zu bleiben. Das Wohnrecht darf jedoch nicht mit dem Nießbrauchrecht verwechselt werden. Wer Nießbrauchrecht hat, darf darüber hinaus die Früchte der jeweiligen Sache ziehen. Der Nießbrauchrechtsinhaber kann also beispielsweise die Wohnung selber vermieten oder Gewinn aus einem zugehörigen Garten ziehen. Wer lediglich Wohnrecht besitzt, darf zwar die Wohnung selber benutzen, allerdings nicht vermieten oder anderweitig Gewinn daraus ziehen. 

Fachanwalt.de-Tipp: Der Berechtigte darf jedoch Familie und Lebensgefährten aufnehmen. Benötigt er darüber hinaus weitere Personen zur standesgemäßen Bedienung und Pflege, darf er diese ebenfalls einziehen lassen. 

Auf der anderen Seite hat jeder Wohnrechtsberechtigte auch Pflichten. Zwar muss er meist keine Mietzahlungen leisten, dennoch für Nebenkosten wie Strom und Heizung aufkommen. Auch kleinere Reparaturen muss der Wohnberechtigte in der Regel selber durchführen. Der Eigentümer ist dafür nicht zuständig.

Der Eigentümer der Wohnung wiederum hat die Pflicht, denjenigen mit Wohnrecht in der Wohnung verweilen zu lassen. Er kann das Wohnrecht nicht ohne Weiteres kündigen, wie er es etwa bei einem Mieter zum Zwecke der Eigennutzung könnte. Alle anderen Eigentümerrechte bleiben jedoch bestehen So kann der Eigentümer einer Immobilie beispielsweise die Früchte des Gartens ernten und daraus Gewinne ziehen oder die Immobilie neu verkaufen.

Berechnung des Wertes beim Hausverkauf mit Wohnrecht

Wer den Wert beim Hauskauf mit Wohnrecht berechnen möchte, muss dafür zunächst den Wert der Immobilie mitsamt Wohnrecht ermitteln. Dafür werden in der Regel Tabellen des Statistischen Bundesamtes genutzt. Der Wert des Hauses mit Wohnrecht ermittelt sich grundsätzlich auch aus Alter und Geschlecht des Wohnrechtsinhabers. Dabei wird in der Regel eine durchschnittliche Lebenserwartung zugrunde gelegt. Eine Immobilie, dessen Wohnrechtsinhaber beispielsweise 70 Jahre alt ist, wird einen höheren Wert haben, als die gleiche Immobilie mit einem Wohnrechtsinhaber von 21 Jahren. Das liegt daran, dass bei dem 21-Jährigen Rechtsinhaber eine höhere Lebenserwartung zugrunde gelegt wird. Damit würde auch die Möglichkeit, die Immobilie eigenständig zu nutzen, deutlich später eintreten.

Steuerliche Aspekte beachten

Das Wohnrecht und der damit neue Preis der Immobilie kann die steuerlichen Aspekte beeinflussen. So kann die Steuer beispielsweise niedriger ausfallen, wenn der Wert der Immobilie niedriger ist. Gleichzeitig kann das Finanzamt das bestehende Wohnrecht als Schenkung werten, vor allem dann, wenn es kurz vor dem Hausverkauf eingetragen wurde. Ob Schenkungsteuer anfällt hängt allerdings auch von der Beziehung zwischen Eigentümer und Wohnrechtsinhaber ab. Viele Menschen denken darüber nach, im Alter das Haus mit Wohnrecht zu verkaufen – beispielsweise an jüngere Verwandte oder Freunde. Sie würden sich selbst das Wohnrecht einräumen lassen und somit ihr Zuhause nicht verlieren. Gleichzeitig müssten sie sich im Alter nicht mehr um größere Sanierungsmaßnahmen und andere komplizierte Angelegenheiten kümmern. Es empfiehlt sich, im Einzelfall jedoch zuvor einen Experten zu Rate zu ziehen, der auch über die finanziellen Aspekte beraten kann.

Wohnrecht aufheben – geht das?

Wohnrecht kann nicht ohne Weiteres aufgehoben werden. Grundsätzlich erlischt das im Grundbuch festgehaltene Wohnrecht nur mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Ein lebenslanges Wohnrecht erlischt also nur mit Tod des Rechtsinhabers. Ein befristetes Wohnrecht mit Ablauf des vereinbarten Datums. 

Ein Sonderfall besteht, wenn eine Zwangsversteigerung ansteht, da die Forderungen der Banken vor dem Wohnrecht stehen. In dem Fall wird das Wohnrecht im Rahmen der Zwangsversteigerung hinfällig. Außerdem kann das Wohnrecht gemeinsam mit dem Rechtsinhaber aufgelöst werden. So kann beispielsweise eine gemeinsame Lösung gefunden werden, in der der Wohnrechtsinhaber gegen eine andere Gegenleistung bereit ist, auf sein Recht zu verzichten (beispielsweise eine finanzielle Entschädigung). 

Letztlich erlischt das Wohnrecht auch dann, wenn es nicht wahrgenommen wird oder werden kann. Muss der Rechtsinhaber beispielsweise ins Pflegeheim, erlischt das Wohnrecht mit dem Auszug aus der Immobilie.

Alternativen: Nießbrauch oder Teilverkauf

Der Nießbrauch oder der sogenannte Immobilienteilverkauf sind Alternativen zum Wohnrecht. Im Rahmen des Immobilienteilverkaufs wird bis zu 50 % der Immobilie verkauft, während der ursprüngliche Eigentümer weiter in der Immobilie wohnen bleibt. Allerdings zahlt er in der Regel eine Nutzungsentschädigung an den neuen Miteigentümer. Eigentumsrechte sind außerdem nun geteilt. Wer beispielsweise darüber nachdenkt, das Haus zu verkaufen und sich Wohnrecht einräumen zu lassen, sollte die Alternativen in Betracht ziehen. Diese bieten außer dem Recht zu wohnen auch den Vorteil, dass Gewinne aus dem Wohnraum gezogen werden können – etwa die Weitervermietung.

Wie kann ein Rechtsanwalt helfen?

Wohnrecht kann eine komplizierte Angelegenheit sein. Ein erfahrener Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht kann jedoch ausgiebig und rechtsicher darüber beraten, welche Möglichkeiten im Einzelfall bestehen, welche finanziellen und steuerlichen Aspekte zu beachten sind und welche Alternativen zum Wohnrecht sinnvoll sein könnten – egal, ob es sich um den alten Eigentümer, einen potenziellen neuen Eigentümer oder den Wohnrechtsinhaber handelt. Sollte es im Rahmen der Wohnrechtsvereinbarung zu Schwierigkeiten kommen, kann er sogar streitschlichtend wirken oder vor Gericht vertreten. 

 

Autor: Fachanwalt.de-Redaktion

Symbolgrafik: © Freedomz - stock.adobe.com

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