Heizungsausfall im Winter: Diese Rechte haben Mieter

Eiskalte Heizkörper, sinkende Temperaturen, ein Vermieter, der nicht reagiert: Ein Heizungsausfall im Winter ist mehr als unangenehm – er gefährdet die Gesundheit. Wer die richtigen Schritte kennt, kann seine Rechte notfalls per einstweiliger Verfügung durchsetzen.

Was schuldet Ihnen der Vermieter eigentlich?

Der Vermieter schuldet Ihnen laut § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Wohnung, die während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand bleibt. Diese sogenannte Instandhaltungspflicht endet nicht am Fenstergriff. Sie umfasst zwingend auch eine funktionierende Heizungs- und Warmwasseranlage.

Der Bundesgerichtshof führt hierzu eindeutig aus:

„Das Funktionieren der Heizung ist in den Wintermonaten und in der Übergangszeit von erheblicher Bedeutung für die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung.“ (BGH, Urteil vom 30. 6. 2004 - XII ZR 251/02)

Während der üblichen Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April muss die Heizung in Wohnräumen immer und durchgehend mindestens 20 Grad erreichen können. Hierbei spielt es keine Rolle, wenn im Einzelfall während der Heizperiode, die Außentemperaturen gelegentlich höher sind, als die von der Rechtsprechung geforderten Mindestraumtemperaturen für Innenräume. Zum einen bietet der Zeitraum der Heizperiode eine latente Gefahr für das rasche und spontane Absenken der Außentemperaturen, sodass zumindest zeitnah spontan mit niedrigeren winterlichen Temperaturen zu rechnen ist. Zum anderen führt die mangelnde Beheizbarkeit zu einem nachhaltigen Auskühlen der Räume, sodass temporär wärmere Außentemperaturen allenfalls zu einer kurzfristigen und geringfügigen Erwärmung führen. Ebenso unerheblich ist, ob Sie die Wohnung tatsächlich nutzen oder ob sie selbst Abhilfe schaffen können, etwa durch das Anziehen wärmerer Kleidung oder das Aufstellen von mobilen Heizgeräten.

Der Vermieter reagiert nicht – was jetzt?

Damit Sie Ihre Rechte später auch durchsetzen können, zählt jede Stunde. Zeigen Sie den Mangel unverzüglich an – das schreibt § 536c BGB vor. Hierbei ist es wichtig, dass Sie die Mangelanzeige dokumentieren und eine konkrete Frist zur Mangelbehebung setzen. Sofern Sie mit Ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung bisher bereits per E-Mail, per Messanger-Dienst oder über eine extra von Vermieter unterhaltenes Mieterportal kommuniziert haben, nutzen Sie diese Kanäle und speichern Sie die Korrespondenz. Da es sich um eine eilbedürftige Situation handelt reicht eine Frist von 24-48 Stunden in der Regel aus, da es in den allermeisten Städten Notdienste für Heizungsreparaturen gibt, die garantieren, innerhalb von 24 Stunden vor Ort zu sein.

Sichern Sie zugleich Beweise. Führen Sie ein Temperaturprotokoll und messen Sie mehrmals täglich – morgens, mittags, abends – die Temperatur in jedem Zimmer.

Nutzen Sie dabei am besten digitale Raumthermometer, da diese die Temperatur präziser anzeigen. Fertigen Sie Lichtbilder des Thermometers an. Nutzen Sie hierfür am besten Ihr Mobiltelefon oder ein anderes Gerät, bei welchem der Zeitpunkt der Aufnahme dokumentiert wird.

Ziehen Sie außerdem Zeugen hinzu, etwa Mitbewohner oder Nachbarn, die die kalten Heizkörper bestätigen können. Diese Dokumentation entscheidet später sowohl über die Mietminderung als auch über die Erfolgsaussichten vor Gericht.

Dürfen Sie einfach die Miete kürzen?

Ja. Ab dem Zeitpunkt, in dem der Mangel besteht, dürfen Sie nach § 536 BGB die Miete mindern – ein Verschulden des Vermieters ist dafür nicht nötig. Wichtig ist nur: Ohne Mängelanzeige verlieren Sie diesen Anspruch möglicherweise ganz oder teilweise. Wer einen Mangel kennt und nicht meldet, riskiert nach § 536c BGB genau das. Zudem können Sie sich bei Unterlassener Mangelanzeige ggf. gegenüber Ihrem Vermieter schadenersatzpflichtig machen.

Bei der Frage, wie hoch die Minderung ausfallen darf, wird es knifflig. Die Höhe der Minderung hängt von Schwere und Dauer des Ausfalls ab. Bei einem vollständigen Ausfall der Heizung während der Heizperiode haben Gerichte in der Vergangenheit Minderungen zwischen 70 und teilweise 100 Prozent der Warmmiete anerkannt, wenn die Wohnung dadurch nahezu unbewohnbar wurde. Bei geringeren Einschränkungen – etwa wenn nur einzelne Räume oder einzelne Heizköper betroffen sind oder die Temperatur nur leicht unter dem Sollwert bleibt – bewegen sich anerkannte Sätze eher zwischen 10 und 30 Prozent. Eine feste Tabelle gibt es nicht, jedes Gericht entscheidet anhand der konkreten Umstände.

Generell gilt: Die Höhe der Minderung ist immer eine Frage des Einzelfalles. Holen Sie sich am besten vor der Vornahme einer Mietminderung, rechtlichen Rat. Ansonsten besteht die Gefahr, dass man bei ungerechtfertigten Mietkürzungen in Zahlungsverzug gerät und eine Kündigung riskiert.

Wenn Sie sich unsicher sind, können Sie stattdessen zunächst die vollständige Miete unter Vorbehalt zahlen. Teilen Sie dem Vermieter hierzu den Vorbehalt für die Zahlung der Mieten schriftlich mit oder ergänzen Sie auf dem Überweisungsträger beim Verwendungszweck den Zusatz „unter Vorbehalt“.

Die einstweilige Verfügung: Schnelle Hilfe im Eilverfahren

Kann die Beseitigung des Mangels nicht warten, ist das reguläre Klageverfahren zu langsam – es dauert oft Monate. Hier greift das Instrument der einstweiligen Verfügung nach §§ 935, 940 ZPO beim zuständigen Amtsgericht.

Zwei Voraussetzungen müssen Sie dafür glaubhaft machen. Der Verfügungsanspruch ergibt sich aus Ihrem gesetzlichen Anspruch auf Instandsetzung und Beheizung nach § 535 Abs. 1 BGB. Der Verfügungsgrund – also die Dringlichkeit – folgt aus der winterlichen Witterung, der drohenden Unbewohnbarkeit und akuten Gesundheitsgefahren: Ein Zuwarten ist Ihnen unter diesen Umständen nicht zuzumuten.

Für die Glaubhaftmachung reicht Ihr Wort allein nicht aus. Vor Gericht sollte man ein Temperaturprotokoll vorlegen können. Zudem untermauern Sie den Sachverhalt mit einer eidesstattlichen Versicherung. Auch Fotos, Zeugenaussagen und die dokumentierte Mängelanzeige gehören in den Antrag. Damit sind Sie in einem möglichen Verfahren auf der sicheren Seite.

So läuft das Eilverfahren beim Amtsgericht ab

Zuständig ist unabhängig vom Streitwert stets das Amtsgericht am Ort der Wohnung – das ordnet § 23 Nr. 2a GVG für Wohnraummietsachen ausdrücklich an. Zwar besteht vor den Amtsgerichten kein Anwaltszwang aber angesichts der Eile und der hohen Anforderungen an die Glaubhaftmachung lohnt sich anwaltliche Unterstützung in der Praxis aber fast immer.

Die genaue Kostenfrage hängt aber stark vom Einzelfall ab und sollte vorab mit einer Anwältin oder einem Anwalt geklärt werden. Wenn Sie mit Ihrem Antrag vor Gericht erfolgreich sind, ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten des Verfahrens vollständig zu tragen. Einige Anwaltskanzleien bieten eine kostenlose Hotline an, wie z. B. die Kanzlei JURiAl in Essen, in der Sie sich über alle Einzelheiten beraten lassen können.

Wegen der Dringlichkeit entscheidet das Gericht häufig ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss des Vorsitzenden – das erlaubt § 944 ZPO. In dringenden Fällen kann eine Entscheidung innerhalb weniger Stunden bis Tage fallen. Das Gericht verpflichtet den Vermieter dann, die Heizung unverzüglich instand zu setzen oder zu betreiben, und droht für den Fall der Nichtbefolgung ein Zwangsgeld an, ersatzweise Zwangshaft gegen die verantwortliche Person – die gesetzliche Grundlage dafür liefert § 888 ZPO. Der Vermieter kann gegen die Verfügung Widerspruch einlegen. Dann folgt doch noch eine mündliche Verhandlung, in der beide Seiten ihre Argumente vortragen. Dies kommt in der Praxis allerdings selten vor, wenn der Antrag gut begründet wurde und alle wesentliche Aspekte Ihres Anspruchs vorgetragen und glaubhaft gemacht worden sind. Auch deshalb ist es sinnvoll, den Antrag durch einen erfahrenen Fachanwalt für Mietrecht stellen zu lassen. 

Was bedeutet das für Sie?

Als Mieter sollten Sie beim ersten Anzeichen eines Heizungsausfalls sofort handeln: Mangel anzeigen, Frist setzen, Temperaturen dokumentieren. Erst wenn diese Schritte belegt sind, stehen Ihnen Mietminderung und einstweilige Verfügung tatsächlich offen. Aus Vermietersicht gilt im Umkehrschluss: Reagieren Sie auf eine Mängelanzeige umgehend und beauftragen Sie notfalls noch am selben Tag einen Notdienst. Das erspart Ihnen nicht nur ein Gerichtsverfahren, sondern auch die damit verbundenen Kosten und den Ärger mit den Mietern.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Der Vermieter muss während der Heizperiode tagsüber mindestens 20 bis 22 Grad in Wohnräumen ermöglichen.
• Ein Heizungsausfall ist unverzüglich schriftlich anzuzeigen, verbunden mit einer kurzen Frist von 24 bis 48 Stunden im Winter.
• Ohne lückenloses Temperaturprotokoll und Beweissicherung lassen sich weder Mietminderung noch einstweilige Verfügung erfolgreich durchsetzen.
• Die einstweilige Verfügung nach §§ 935, 940 ZPO ist der schnellste gerichtliche Weg zur Wärme.
• Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang, anwaltliche Unterstützung erhöht die Erfolgsaussichten aber erheblich.