Wird eine Immobilie verkauft, so hat der Verkäufer die Pflicht, den Käufer über alle ihm bekannten Sach- und Rechtsmängel vollumfassend zu informieren. Dadurch wird der Käufer geschützt, und es wird verhindert, dass später unvorhergesehene Kosten entstehen oder die Immobilie nicht wie vom Käufer vorgesehen genutzt werden kann. Erfahren Sie jetzt, welche Aspekte unter die Offenbarungspflicht fallen und welche Sanktionen bei einer Verletzung dieser Pflicht drohen.
Wofür genau gilt die Offenbarungspflicht?
Die Offenbarungspflicht beim Verkauf von Immobilien bezieht sich auf zwei wesentliche Themenfelder:
- Sachmängel: Bei einem Sachmangel handelt es sich um einen physischen Defekt, der die Funktion oder den Wert der Immobilie beeinträchtigt. Derartige Mängel können sowohl bei Neubauten als auch bei Altbauten vorkommen. Häufige Sachmängel sind beispielsweise Schimmelbefall, defekte Wasserleitungen oder ein undichtes Dach.
- Rechtsmängel: Hierbei handelt es sich um einen rechtlich bedingten Mangel, durch den der Gebrauch der Immobilie für den Käufer eingeschränkt oder gar unmöglich gemacht wird. Rechtsmängel bei Immobilien können beispielsweise fehlende Baugenehmigungen, Wegerechte Dritter oder ein vorhandenes Nießbrauchrecht betreffen.
Sowohl bei Sachmängeln als auch bei Rechtsmängeln ist der Verkäufer verpflichtet, diese dem Käufer offenzulegen. Werden solche Mängel verschwiegen, kann dadurch ein Schadensersatzanspruch entstehen, und auch die Rückabwicklung des Kaufvertrags ist möglich. Eine transparente Kommunikation sollte daher im Interesse beider Parteien sein.
Welche Möglichkeiten gibt es, wenn beim Kauf Sachmängel verschwiegen wurden?
Wurde ein Sachmangel verschwiegen, stehen dem Käufer nach §437 BGB die folgenden Möglichkeiten offen:
- Er kann fordern, dass der Verkäufer die Schäden auf seine Kosten ausbessert.
- Er kann vom Vertrag zurücktreten oder eine Minderung des Kaufpreises verlangen.
- Unter Umständen gibt es sogar die Möglichkeit, Schadensersatz oder den Ersatz vergeblicher Aufwendungen zu verlangen.
Durch den Anspruch des Käufers soll verhindert werden, dass diesem durch einen verschwiegenen Sachmangel finanzielle Nachteile entstehen. Dennoch gehen Sachmängel und die Durchsetzung der damit verbundenen rechtlichen Ansprüche für den Käufer in den meisten Fällen mit einem erheblichen Zeitaufwand einher, weshalb ein solcher Vorfall immer ärgerlich ist.
Im Normalfall kann der Käufer seine Ansprüche innerhalb von fünf Jahren ab der Übergabe der Immobilie geltend machen. Handelt es sich um eine arglistige Täuschung, beginnt die Frist erst ab Kenntnis des Mangels.
Was passiert, wenn beim Kauf Rechtsmängel verschwiegen wurden?
Im Gegensatz zur nur fünfjährigen Frist bei Sachmängeln beträgt die Frist bei Rechtsmängeln nach §438 BGB 30 Jahre. Rechtsmängel betreffen in den meisten Fällen Dinge, die im Grundbuch eingetragen sind, weshalb es dringend anzuraten ist, sich vor dem Kauf den Grundbucheintrag ausgiebig anzusehen. Auch die Bauakte der Immobilie sollten Sie ausgiebig studieren. Diese ist – genau wie das Grundbuch – öffentlich einsehbar, wenn ein berechtigtes Interesse wie beispielsweise eine Kaufabsicht besteht. Unter anderem kann es sich bei Rechtsmängeln um folgendes handeln:
- Nießbrauchrecht
- fehlende Baugenehmigungen
- eingetragene Wegerechte
- Grundschulden
- Vorkaufsrechte Dritter
- Denkmalschutzauflagen
Bei Rechtsmängeln ist in den meisten Fällen davon auszugehen, dass diese dem Verkäufer bekannt waren. Hat dieser sie beim Verkauf dennoch verschwiegen, kann der Käufer nachträglich vom Kaufvertrag zurücktreten oder den Verkäufer auf Schadensanspruch verklagen.
Sofortantwort 24/7
Rechtsanwalt gesucht?
Sie haben Fragen?