Wer seine Immobilie gegen eine Leibrente verkauft und sich ein Wohnrecht sichert, steht oft vor Problemen, wenn ein Umzug in ein Pflegeheim nötig wird. Ein aktuelles Urteil bestätigt nun, dass Verkäufer in diesem Fall unter bestimmten Voraussetzungen eine faire Abfindung für den Verzicht auf das Wohnrecht verlangen können.
Der Sachverhalt: Streit um den Wert des Wohnrechts
In dem vorliegenden Fall hatten ein Ehepaar und ein gewerblicher Anbieter für Immobilienverrentung einen notariellen Kaufvertrag geschlossen. Die Senioren verkauften ihr Haus, erhielten im Gegenzug monatliche Rentenzahlungen und ließen sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Eine spezielle Klausel im Vertrag regelte den Fall, dass die Bewohner ihre Lebensplanung ändern müssen, etwa durch einen gesundheitlich bedingten Umzug in ein Pflegeheim. Der Vertrag sah vor, dass der Käufer in einem solchen Szenario verpflichtet ist, ein Angebot zur Ablösung des Wohnrechts gegen eine Einmalzahlung zu unterbreiten.
Jahre später trat dieser Fall ein. Der Ehemann war verstorben und die verbliebene Eigentümerin musste aufgrund gesundheitlicher Einschränkungen in ein Pflegeheim ziehen. Ihre rechtliche Betreuung forderte daraufhin das vertraglich vereinbarte Angebot von der Immobilienfirma ein. Das Unternehmen unterbreitete zwar Angebote, diese lagen jedoch deutlich unter den Erwartungen und Berechnungen der Seniorin. Die Firma weigerte sich zudem, ihre Berechnungsgrundlagen offenzulegen und argumentierte, die gesundheitliche Verfassung der Dame würde den Wert des Wohnrechts mindern.
Die rechtliche Auseinandersetzung
Der Kern des Streits lag in der Auslegung der Vertragsklausel. Die Klägerin vertrat die Ansicht, dass der Anbieter nicht irgendein beliebiges, sondern ein **billiges und angemessenes Angebot** abgeben müsse, das auf objektiven Kriterien basiert. Sie stützte sich dabei auf die gesetzlichen Bewertungsmethoden für lebenslange Nutzungen.
Die beklagte Immobilienfirma hingegen stellte sich auf den Standpunkt, dass die Vertragsklausel lediglich eine sogenannte Verhandlungsklausel sei. Das bedeute, man müsse zwar miteinander sprechen, sei aber nicht gezwungen, ein Angebot in einer bestimmten Höhe abzugeben oder sich auf eine Berechnungsmethode festlegen zu lassen. Zudem argumentierte das Unternehmen, dass aufgrund der schweren Erkrankung der Seniorin das Wohnrecht ohnehin kaum noch einen wirtschaftlichen Wert habe, da mit einem baldigen Ableben zu rechnen sei.
Die Entscheidung des Gerichts
Das Landgericht Frankfurt gab der Klägerin recht und verurteilte das Unternehmen zur Abgabe eines deutlich höheren Angebots sowie zur Übernahme der Rechtsanwaltskosten. Die Richter stellten klar, dass die Formulierung im Vertrag eine echte **Verpflichtung zur Angebotsabgabe** darstellt und nicht nur eine unverbindliche Einladung zu Gesprächen ist. Hätten die Parteien nur verhandeln wollen, wäre der Vertragstext anders formuliert worden.
Besonders wichtig ist die Begründung zur Höhe der Abfindung. Das Gericht entschied, dass für die Berechnung auf die objektiven Maßstäbe des Bewertungsgesetzes zurückgegriffen werden kann. Der Vertrag nannte als Kriterien das Alter der Berechtigten und den kalkulatorischen Mietwert. Ein willkürlich niedriges Angebot erfüllt die vertragliche Pflicht somit nicht.
Zudem erteilte das Gericht der Argumentation des Unternehmens bezüglich des Gesundheitszustandes eine Absage. Das Risiko, dass das Wohnrecht aufgrund von Krankheit nicht mehr ausgeübt werden kann, wurde vertraglich gerade durch die Abfindungsklausel geregelt. Es ist nicht zulässig, Abschläge vorzunehmen, weil die berechtigte Person erkrankt ist, da die Klausel genau für den Fall des Auszugs – oft wegen Pflegebedürftigkeit – geschaffen wurde. Das Alter der Person ist als Kriterium zulässig, der konkrete Gesundheitszustand rechtfertigt hier jedoch keine Wertminderung.
Was bedeutet das Urteil für Eigentümer?
Diese Entscheidung stärkt die Rechte von Senioren bei der Immobilienverrentung erheblich. Wenn Sie einen Vertrag über eine Leibrente mit Wohnrecht abschließen, sollten Sie penibel auf die Formulierungen für den Fall eines Auszugs achten. Eine klare Regelung, die den Käufer verpflichtet, das Wohnrecht bei einem Umzug in ein Pflegeheim gegen eine Einmalzahlung abzulösen, ist essenziell.
Das Urteil zeigt, dass gewerbliche Anbieter sich nicht mit pauschalen oder intransparenten Angeboten aus der Affäre ziehen können. Die Berechnung der Abfindung muss sich an nachvollziehbaren, objektiven Kriterien orientieren. Versuche, den Auszahlungsbetrag mit dem Hinweis auf eine schlechte Gesundheit drastisch zu kürzen, sind in der Regel unzulässig, wenn der Vertrag genau für die Situation der Lebensveränderung (Pflegefall) eine Lösung vorsieht. Für Betroffene lohnt es sich daher, zu niedrige Abfindungsangebote rechtlich prüfen zu lassen und auf einer korrekten Berechnung auf Basis des Bewertungsgesetzes zu bestehen.
Grundsätze des Urteils
Verbindlichkeit der Angebotsklausel: Verpflichtet sich ein Käufer im Notarvertrag, bei Auszug des Verkäufers ein Angebot zur Ablösung des Wohnrechts zu unterbreiten, ist dies eine bindende Rechtspflicht und keine bloße Verhandlungsempfehlung.
Objektive Berechnung: Die Höhe des Angebots darf nicht willkürlich sein, sondern muss sich – sofern vertraglich Alter und Mietwert als Basis genannt sind – an objektiven Maßstäben wie § 14 BewG orientieren.
Keine Risikoabwälzung bei Krankheit: Ist die Klausel für den Fall einer Änderung der Lebensplanung (z.B. Pflegeheim) gedacht, darf der Wert des Wohnrechts nicht durch Abschläge wegen des konkreten Gesundheitszustands der berechtigten Person gemindert werden.
Quelle: LG Frankfurt, Urteil vom 21.05.2025, Az. 2-06 O 1/25
