Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Kann der Vermieter das Rauchen auf dem Balkon verbieten?

22.05.2017
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Mieter können unter Umständen einem rauchenden Nachbarn das Rauchen auf dem Balkon untersagen. Aber wie sieht es mit einem Verbot seitens des Vermieters aus? Dies erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Bereits mehrfach haben sich Gerichte mit der Frage beschäftigt, ob Mieter gegen einen rauchenden Nachbarn auf dem Balkon vorgehen können. Hierzu hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil vom 16.01.2015 - V ZR 110/14 klargestellt, dass auf dem Balkon normalerweise geraucht werden darf.

Anders ist das jedoch dann, wenn Nachbarn durch den Zigarettenqualm erheblich belästigt beziehungsweise in ihrer Gesundheit gefährdet werden. Dann kann der Mieter im Wege eines nachbarrechtlichen Unterlassungsanspruches verlangen, dass zumindest nur zu bestimmten Zeiten auf dem Balkon geraucht wird.

Rauchverbot auf dem Balkon durch Vermieter bei Regelung im Mietvertrag

Der Vermieter darf demgegenüber das Rauchen auf dem Balkon normalerweise nur dann verbieten, wenn es eine hinreichende Grundlage im Mietvertrag gibt. Dies ist auf jeden Fall dann gegeben, wenn der Vermieter mit dem Mieter im Mietvertrag individualvertraglich geregelt hat, dass dieser auf dem Balkon nicht rauchen darf. Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05 sowie einem Urteil des Amtsgerichtes Albstadt vom 21.05.1992 – 1 C 288/92.

Inwieweit Vermieter jedoch durch eine Klausel in einem Formularmietvertrag das Rauchen auf dem Balkon verbieten darf, dazu ist noch keine einschlägige Gerichtsentscheidung ergangen. Vermieter gehen hier das Risiko ein, dass dies gegen § 307 BGB verstößt.

Von daher sollten Vermieter ein Rauchverbot auf dem Balkon individuell im Mietvertrag vereinbaren. Dies sollte vor allem dann geschehen, wenn besondere Umstände für eine Gesundheitsgefährdung eines Nachbarn sprechen. Diese kann sich etwa daraus ergeben, dass sich das Schlafzimmer über dem Balkon befindet. Speziell in dieser Situation könnte z. B. vereinbart werden, dass der jeweilige Mieter nachts nicht auf dem Balkon raucht (z. B. von 22 Uhr bis 7 Uhr).

Rauchverbot auf Balkon ohne Regelung im Mietvertrag

Ob der Vermieter ohne eine Regelung im Mietvertrag das Rauchen auf dem Balkon verbieten darf, erscheint normalerweise zweifelhaft. Raucher können sich nämlich im Regelfall darauf berufen, dass Rauchen zur vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache gehört – wozu auch der Balkon gehört.

Diese Argumentation wird allerdings bei extensiven Rauchern fraglich, bei denen eine erhebliche Belästigung von Nachbarn offenkundig ist. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn das Rauchen so stark ist, dass der Qualm sogar durch die geschlossenen Fenster des Nachbarn dringt. In diesem Fall könnte der rauchende Mieter gegen das mietvertragliche Gebot der Rücksichtnahme gem. § 241 Abs. 2 BGB verstoßen. Eventuell droht ihm eine Abmahnung und bei Wiederholung die Kündigung. Dies ergibt sich aus einem Urteil des BGH vom 18.02.2015 - VIII ZR 186/14, in dem ein Mieter eine Kündigung wegen Zigarettenqualms im Treppenhaus erhalten hatte.

Fazit:

Bevor Vermieter so weit gehen und einem auf dem Balkon rauchenden Mieter eine Kündigung aussprechen, sollten sie sich jedoch durch einen Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.

Demgegenüber müssen extensiv rauchende Mieter auf dem Balkon jedenfalls damit rechnen, dass Nachbarn direkt gegen sie im Wege der Unterlassungsklage vorgehen. Um dies zu vermeiden, sollten Sie am besten Absprachen mit Ihrem Nachbarn treffen.

Wer als Nichtraucher sich durch den Zigarettenqualm eines Rauchers auf dem Balkon belästigt fühlt, sollte erst einmal das persönliche Gespräch suchen. Ansonsten sollte er am besten durch einen Rechtsanwalt die Erfolgsaussichten einer Unterlassungsklage prüfen lassen. In diesem Fall sollte er genaue Messungen darüber anstellen lassen, inwieweit dadurch etwa Rauchpartikel in seine Wohnung dringen.

 

Autor: Harald Büring (Fachanwalt.de-Redaktion)
Foto: © bilderbox - Fotolia.com

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