Entscheidung des BGH veröffentlicht am 27.03.2026: Keine starre Pflicht zu Vergleichsangeboten bei Erhaltungsmaßnahmen !
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht generell mehrere Vergleichsangebote einholen müssen. Eine fehlende Einholung von Vergleichsangeboten macht einen Beschluss nicht automatisch fehlerhaft.
In einer Eigentümerversammlung wurden mehrere kleinere Erhaltungsmaßnahmen in einer Mehrhausanlage beschlossen, darunter:
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Austausch von Fenstern
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Austausch von Vordachverglasungen
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begleitende Malerarbeiten
Die Aufträge wurden ohne Vergleichsangebote vergeben, weil mit den beauftragten Unternehmen bereits über Jahre hinweg gute Erfahrungen bestanden.
Bisheriger Prozessverlauf:
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Das Amtsgericht wies die Anfechtungsklage der Eigentümer ab.
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Das Landgericht erklärte einen der Beschlüsse teilweise für ungültig.
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Der BGH gab der Revision der beklagten Gemeinschaft statt und stellte das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts wieder her.
Der BGH lehnt eine allgemeine „Drei-Angebote-Regel“ ab. Maßgeblich sei vielmehr, ob die Eigentümer auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage entschieden haben.
Entscheidend seien laut BGH insbesondere:
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Art und Umfang der Maßnahme
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Dringlichkeit
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Wirtschaftlichkeit und Marktgerechtigkeit des Angebots
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Verfügbarkeit anderer Anbieter
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positive Vorerfahrungen mit dem beauftragten Unternehmen
Die Begründung des BGH:
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Das Gesetz §§ 18 Abs.1 und 2, 19 Abs.1 und 2 WEG enthält keine feste Pflicht zur Einholung mehrerer Angebote.
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Eine schematische Betrachtung wird der Vielfalt möglicher Maßnahmen nicht gerecht.
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Gerade bei kleineren Standardmaßnahmen können Eigentümer und Verwalter oft selbst beurteilen, ob ein Angebot angemessen ist.
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Auch bei größeren Maßnahmen kann eine ausreichende Entscheidungsgrundlage anders geschaffen werden, etwa durch Architekten Sachverständige sonstige achkundige Beratung.
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Die Zusammenarbeit mit einem bekannten und bewährten Unternehmen kann ein ausreichend sachlicher Grund sein, auf weitere Angebote zu verzichten.
Rechtliche Bedeutung dieser BGH Entscheidung:
Ein Beschluss kann zwar weiterhin fehlerhaft sein, wenn ein Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Das ist jedoch ein eigenständiger Anfechtungsgrund, der konkret vorgetragen und bewiesen werden muss. Allein der Hinweis auf fehlende Vergleichsangebote genügt nicht. Die Anfechtung blieb daher ohne Erfolg. Nach Auffassung des BGH reichten die vorhandenen Informationen für eine ordnungsmäßige Entscheidung aus. Weitere Vergleichsangebote oder externe Prüfung waren hier nicht erforderlich.
Auf diesem Entscheidung des BGH zum Wohnungseigentumsrecht zeigt deutlich, dass schematische Anwendung von Recht und Rechtsprechung fehlerhaft sein können und stets der Einzelfall betrachtet werden muss. Deshalb ist stets der Rat eines Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht fallbezogen einzuholen.
