Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Keine Entlastung des Verwalters ohne ordnungsmäßigen Vermögensbericht

04.02.2024
 (1)
Zuletzt bearbeitet am: 04.02.2024

Hat der Verwalter keinen ordnungsmäßigen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Jahresabrechnung mit einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung reicht nicht aus (Landgericht Frankfurt am Main v. 09.11.2023 - 2-13 S 3/23)

Der Fall: Es ging um die Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses, mit dem Argument, der Verwalter habe keinen Vermögensbericht vorgelegt. Der Verwalter verweist auf umfangreiche Abrechnungsunterlagen und eine nachträglich vorgelegte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Die Entlastung hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses (§ 397 Abs. 2 BGB) und es werden zumindest Ansprüche, die der Eigentümergemeinschaft bekannt waren, ausgeschlossen (Bundesgerichtshof v. 04.03.2011 - V ZR 156/10). Daher entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn noch Ansprüche aus dem Entlastungszeitraum bestehen. Zu diesen gehören Auskünfte oder Erklärungen, die der Verwalter der Gemeinschaft schuldet. Erfasst ist also auch die Pflicht, den Vermögensbericht zu erstellen.

Die Gerichtsentscheidung: Die Anfechtungsklage war erfolgreich. Eine Entlastung könne nur erteilt werden, wenn der Bericht umfassend und zutreffend erstellt ist. Die Gemeinschaft könnte sonst den fortbestehenden Anspruch eines Eigentümers auf Vorlage oder Korrektur nicht (mehr) erfüllen. Hier fehle ein Vermögensbericht, der den Anforderungen des § 28 Abs. 4 WEG genüge – selbst wenn man auf die (im Prozess) nachgereichten Unterlagen abstellen würde. Der Vermögensbericht soll die Eigentümer in die Lage versetzen, ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage zu erhalten. Mindestinhalt ist eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögen). Der Vermögensbericht sei kein Bestandteil der Jahresabrechnung, sondern ein separates Dokument.

Unser Praxishinweis: Wäre der Entlastungsbeschluss trotz fehlenden Vermögensberichts bestandskräftig geworden, wären gleichwohl Ersatzansprüche in Betracht gekommen, sofern der Bericht Ansprüche gegen den Verwalter ausgewiesen hätte. Denn die Entlastung erfasst nur solche Ansprüche, die bei Beschlussfassung erkennbar waren (vgl. Bundesgerichtshof v. 17.07.2003 - V ZB 11/03)

Diesen Artikel bewerten
Über den Autor

Norbert Monschau
Rechtsanwalt • Fachanwalt für Familienrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Markt 19
50374 Erftstadt

Telefon: 02235 - 92 21 22


Diesen Rechtsanwalt bewerten
Vereinbaren Sie hier eine Rechtsberatung zum Artikel-Thema:
Kontaktieren Sie hier Fachanwalt Norbert Monschau:
* Pflichtfeld
Ja, ich willige ein, dass meine im „Kontaktformular“ eingetragenen personenbezogenen Daten zum Zwecke der Angebotsvermittlung per Fax und E-Mail an den zu kontaktierenden Anwalt übermittelt und gespeichert werden. Diese jederzeit widerrufliche Einwilligung sowie die Verarbeitung und Datenübermittlung durch Dritte erfolgen gem. unserer Datenschutzerklärung.
Kontaktieren
Weitere Artikel des Autors
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Psychisch kranker Mieter: Fristlose Kündigung sorgfältig vorbereiten
26.11.2023

Beleidigungen und der unberechtigte Vorwurf strafbaren Verhaltens rechtfertigen es bei psychisch kranken Mietern nicht ohne Weiteres, ihnen nach § 543 Abs. 1 BGB fristlos zu kündigen (LG Krefeld v. 01.03.2023 - 2 S 27/22) Das Mietverhältnis bestand seit 1984 und verlief bis 2020 störungsfrei. Nachdem die Vermieter dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung vorlegten, reagierte dieser schriftlich mit erheblichen Vorwürfen: Die Vermieter hätten ihn und andere Mieter mittels gefälschter Belege betrogen und Gelder veruntreut. Da die Vermieter sich hierdurch beleidigt fühlten, kündigten sie das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Wohnungseigentum: Unter welchen Voraussetzungen kann eine Hundehaltung verboten werden?
16.04.2023

Ein Beschluss über ein Verbot der Hundehaltung, der neben einer Ausnahme für in der Anlage vorhandene Tiere vorsieht, dass im Einzelfall die Gemeinschaft durch Beschluss die Hundehaltung gestatten kann, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dabei ist nicht erforderlich, dass in dem Beschluss bereits die Kriterien angeführt werden, unter denen in Zukunft im Einzelfall die Hundehaltung genehmigt wird (LG Frankfurt a. M. v. 09.03.2023 - 2-13 S 89/21). Der Fall : In einer aus drei Personen bestehenden Eigentümergemeinschaft gab es Streit um ein beschlossenes Hundehaltungsverbot. Eine Eigentümerin hält einen Hund und gibt an, sich ein ... weiter lesen

Weitere Artikel der Redaktion zum Thema
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Insolvenzverfahren bleibt im Grundbuch sichtbar

Karlsruhe (jur). Zwangseintragungen im Grundbuch, etwa zur Anordnung einer Zwangsversteigerung oder der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens, bleiben auch nach ihrer „Löschung“ sichtbar. Das geht aus einem aktuell veröffentlichten Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe vom 21. September 2023 hervor (Az.: V ZB 17/22).  Die Beschwerdeführerin im Streitfall ist Eigentümerin mehrerer Wohnungen in Berlin. Über ihr Vermögen war ein Insolvenzverfahren eröffnet und die Zwangsversteigerung der Wohnungen angeordnet worden. Beides wurde entsprechend gesetzlichen Vorgaben zwangsweise in die Grundbücher eingetragen. Die Eigentümerin konnte aber beide ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Anspruch auf Untervermietung gilt auch für Nebenwohnung

Karlsruhe (jur). Mieterinnen und Mieter einer Nebenwohnung können aus Kostengründen vom Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangen. Voraussetzung hierfür ist ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters, und dass dieser die Nebenwohnung teilweise selbst weiter nutzt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Dienstag, 21. November 2023, veröffentlichten Urteil (Az.: VIII ZR 88/22). Für das Recht auf Untervermietung sei es nicht erforderlich, dass die Wohnung nach der Untervermietung noch Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt, stellten die Karlsruher Richter klar.  Nach den gesetzlichen Bestimmungen können Mieter vom Vermieter verlangen, dass ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Hausverkauf mit Wohnrecht – diese Grundregeln müssen Verkäufer und Käufer beachten

Wer Wohnrecht an einer Immobilie hat, darf sein Leben lang dort wohnen bleiben. In der Regel gilt dies sogar ohne Gegenleistung, wie etwa Mietzahlung. Doch wie gestaltet sich der Hauskauf mit Wohnrecht? Haben ein oder mehrere Personen Anrecht darauf, in dem Haus wohnen zu bleiben, kann der Verkauf deutlich schwieriger werden. Schließlich müssen Sie einige besondere Details beachten. Was genau bedeutet: Hausverkauf mit Wohnrecht? Hausverkauf mit Wohnrecht bedeutet, dass die Immobilie verkauft wird, obwohl andere Anwohner noch das Recht daran haben, in dem Haus zu wohnen. Man unterscheidet grundsätzlich zwischen dem befristeten Wohnrecht und dem Wohnrecht auf Lebenszeit ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Unzulässiger Spielhallenstandort muss kein Mietmangel sein

Frankfurt/Main (jur). Die verbotene Nähe einer angemieteten Spielhalle zu einer Schule stellt noch keinen Mietmangel und damit kein Grund für eine Mietminderung dar. Nur wenn eine Behörde die Nutzung als Spielhalle untersagt oder ein behördliches Einschreiten zu erwarten ist, kann der illegale Spielhallenbetrieb einen Mietmangel darstellen, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main in einem am Dienstag, 7. November 2023, bekanntgegebenen Urteil (Az.: 2 U 5/23).  Im Streitfall hatte die klagende Vermieterin 2012 für zehn Jahre Räumlichkeiten in Büdingen „zur Benutzung als Spielothek/Billard-Sammlung/Wettbüro“ an eine Gesellschaft bürgerlichen ... weiter lesen

Ihre Spezialisten