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Lebenslanges Wohnrecht unzumutbar - das sollten Sie in diesem Fall beachten

07.05.2024
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Zuletzt bearbeitet am: 13.05.2024

Erhält eine Person lebenslanges Wohnrecht, bedeutet das, dass sie bis zum Ende ihres Lebens in einer Immobilie wohnen bleiben darf. Auch wenn der Eigentümer der Immobilie wechselt, kann die Person nicht ohne weiteres aus ihrer Wohnung vertrieben werden. Dies gilt sogar im Erbfall. Nur in wenigen Ausnahmefällen, in denen lebenslanges Wohnrecht als unzumutbar bewertet wird, kann das Gericht eine andere Entscheidung treffen.

Lebenslanges Wohnrecht: Bedeutung

Wer lebenslanges Wohnrecht hat, muss die entsprechende Immobilie nie mehr verlassen. Auch wenn die Immobilie beispielsweise verkauft oder vererbt wir, hat der Wohnrechtsinhaber weiterhin in der Regel Anspruch darauf, in seinen vier Wänden wohnen zu bleiben. In vielen Fällen versuchen sich neue Eigentümer mit dem Wohnberechtigten anderweitig zu einigen, da ein Anwohner für sie nicht immer erschwinglich oder wünschenswert ist.

Allerdings gibt es nur wenige Ausnahmefälle, in denen lebenslanges Wohnrecht gerichtlich verworfen wird. In vielen Fällen helfen nur einvernehmliche Absprachen zwischen Eigentümer und Wohnberechtigtem. 

Wann ist lebenslanges Wohnrecht unzumutbar?

Lebenslanges Wohnrecht kann in wenigen Fällen aufgrund von Unzumutbarkeit gerichtlich genommen werden.

Dafür ist jedoch ein aufwendiger Prozess erforderlich. Der Eigentümer muss nachweisen, dass es ihm nicht zumutbar ist, einem anderen lebenslanges Wohnrecht weiterhin einzuräumen. Dies kann vor allem dann schwierig sein, wenn der Eigentümer das Wohnrecht einmal selbst eingeleitet hat.

Aber auch für neue Eigentümer kann es eine Herausforderung sein, schließlich muss Unzumutbarkeit nachgewiesen werden.

Beispiele

Ob Gründe für Unzumutbarkeit vorliegen, muss im Einzelfall entschieden werden. Allerdings wird das Gericht generell sehr streng sein.

Nicht ausreichend sind meist unter anderem:

  • Erschwerter Verkauf
  • Auszug des Rechtsinhabers aus der Wohnung
  • Wertminderung der Immobilie
  • Unbequemlichkeit
  • Pflegebedürftigkeit des Rechtsinhabers

Die Liste der Beispiele ist nicht abschließend, zeigt aber beispielhaft, dass es schwierig sein kann, Unzumutbarkeit nachzuweisen. Auch Wohnberechtigten, die beispielsweise aufgrund eines Pflegebedarfs ausziehen und nur wenig Hoffnung auf einen Wiedereinzug haben, wird das Recht nicht so schnell entzogen.

Angenommen werden kann Unzumutbarkeit jedoch in seltenen Fällen, in denen der Wohnberechtigte eine schwerwiegende Verfehlung begangen hat. Hier muss jedoch mehr geschehen sein, als ein einfacher Streit. Schwerwiegende Verfehlungen werden beispielsweise im Erbrecht angenommen, wenn Drohungen gefallen sind.

Fachanwalt.de-Tipp: Wer das Gefühl hat, dass der Wohnrechtsinhaber eine schwerwiegende Verfehlung begangen hat, sollte vor Einreichung einer Klage einen Rechtsexperten zu Rate ziehen. Ein erfahrener Anwalt kann eine umfassende Einzelfallanalyse durchführen und die Chancen auf eine erfolgreiche Klage besser einschätzen, als der Laie.

Schadensersatz oder Zwangsvollstreckung

Erhält der Eigentümer eine Immobilie einen Schadensersatzanspruch gegen den Wohnberechtigten, kann dies ebenfalls den Weg für den Entzug des Wohnrechts bilden. Vor allem, wenn der Schadensersatz nicht gezahlt wird, kann das Wohnrecht eine Rolle spielen. Im Rahmen einer Zwangsvollstreckung ist Wohnrecht beispielsweise ein pfändbares Recht

Einigung mit dem Rechtsinhaber als Alternative

Liegt Unzumutbarkeit vor, kann eine gerichtliche Entscheidung den ehemaligen Wohnrechtsinhaber zum Auszug zwingen. Da derartige Klagen jedoch nur selten erfolgreich sind, sollten andere Methoden in Erwägung gezogen werden. Möchte ein Eigentümer einen Wohnrechtsinhaber zum Auszug bewegen, sollte er zunächst versuchen, eine friedliche Einigung zu treffen. 

Lebenslanges Wohnrecht kann durchaus wieder aufgelöst werden – aber in den meisten Fällen nur durch eine gemeinschaftliche Einigung. Viele Eigentümer setzen sich daher mit dem Wohnrechtsinhaber zusammen und besprechen eine Lösung. Oftmals spielen finanzielle Entschädigungen dabei eine wichtige Rolle. Schließlich werden die wenigsten Menschen ein so wertvolles Recht ohne Gegenleistung oder Entschädigung aufgeben.

Fachanwalt.de-Tipp: Oftmals ist es das Beste, eine gemeinsame Einigung von Anfang an zu erstreben. Die Chance auf eine erfolgreiche Einigung ist in der Regel deutlich größer, wenn noch keine großen (gerichtlichen) Streitigkeiten bestehen. Funktioniert die Einigung nicht, gibt es im Nachhinein immer noch die Möglichkeit, eine gerichtliche Auseinandersetzung zu erzwingen.

Urteile

Wie das Gericht bei Fragen rund um das lebenslange Wohnrecht urteilt, ist – wie bereits erwähnt – vom Einzelfall abhängig.

So stellte sich zum Beispiel die Frage, ob eine Großmutter, die ihr mit Wohnrecht geerbtes Haus an einen Enkel verkaufte, ein lebenslanges Wohnrecht behält, wenn dieses nicht im Grundbuch eingetragen ist (Oberlandesgericht Oldenburg (Az: 8 U 174/22). Die alte Frau lebte mit ihren Töchtern in einem Haus, für welches ihr beim Tod des Ehemannes ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt worden war, wobei sie aber das Haus an ihren Enkel verkaufte. Dieser entschloss sich zum Hausverkauf an ein junges Ehepaar. Das Oberlandesgericht Oldenburg urteilte, dass in diesem Fall das lebenslange Wohnrecht der Großmutter, das nicht im Grundbuch eingetragen war, zwar grundsätzlich Gültigkeit behielte trotz des Hausverkaufs. Allerdings bestünden bei Auszug Schadenersatzansprüche, welche die Großmutter geltend machen könne. Das Gericht billigte der Frau ein Feststellungsinteresse zu.

In einem anderen Fall musste ein testamentarisch Begünstigter mit lebenslangem Wohnrecht aus gesundheitlichen Gründen in ein Heim umsiedeln. Das Oberlandesgericht Celle stellte fest, dass ihm kein Recht zustand, die Wohnung auf seine Rechnung zu vermieten. (Oberlandesgericht Celle, Urt. v. 25.03.2004, Az.: 11 U 201/03)

Lebenslanges Wohnrecht erlischt erfolgreich – was sind die Folgen?

Sollte es zu einer Einigung kommen oder nimmt ein Richter doch Unzumutbarkeit an, muss der ehemalige Wohnberechtigte ausziehen. Im Rahmen einer freiwilligen Einigung wird ein Zeitrahmen vereinbart. Im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung wird dieser überwiegend durch das Gericht festgelegt.

Der ehemalige Rechtsinhaber muss sich unbedingt an diesen Zeitrahmen halten. Eigentümer und ehemaliger Wohnberechtigter können sich selbstverständlich auch auf andere Vereinbarungen einigen. So können sie aus dem Wohnrecht beispielsweise eine Miete bilden. In dem Fall würde der Wohnrechtsinhaber zwar weiter in seinen vier Wänden verweilen, müsste dafür aber Mietzahlungen leisten.

Welcher Anwalt kann Ihnen weiterhelfen?

Bei Problemen oder Streitigkeiten bezüglich eines lebenslangen Wohnrechts, besonders wenn es unzumutbar geworden ist, kann ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hilfreich sein. Diese Anwälte sind spezialisiert auf das Mietrecht, das auch das Wohnrecht umfasst, und können beraten, wie am besten vorzugehen ist, wenn das Wohnrecht aus bestimmten Gründen als unzumutbar empfunden wird.

Ein weiterer relevanter Ansprechpartner könnte eine Fachanwalt für Erbrecht sein, falls das Wohnrecht im Rahmen einer Erbschaft oder eines Testamentes eingeräumt wurde. Diese Anwälte können auch Aspekte des Erbrechts abdecken, die möglicherweise mit dem Wohnrecht verbunden sind.

Die genaue Wahl des Fachanwalts kann abhängig sein von den spezifischen Umständen des Falls, einschließlich der Gründe, die das Wohnrecht als unzumutbar erscheinen lassen. Ein erstes Beratungsgespräch kann helfen, die Situation zu klären und den passenden rechtlichen Beistand zu finden.

Symbolgrafik: © Chinnapong - stock.adobe.com

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