Wird in einer Nachbarwohnung eines Mietshauses eine Legionellenkonzentration von zwar über 100 aber unter 1.000 KbE je 100 ml festgestellt, besteht kein Recht zur Mietminderung. Ein Mietmangel liegt dann nicht vor (AG Langen, Urt. v. 27.03.2024 - 55 C 72/23).
Der Fall: In einem Miethaus wurden in zwei Wohnungen eine Legionellenkonzentration von zwar über 100 aber unter 1.000 KbE je 100 ml festgestellt. Die Mieter einer nicht von den Untersuchungen betroffenen Wohnung in dem Gebäudekomplex minderten ihre Miete wegen des Legionellenbefalls um 25 %. Da die Vermieterin dies nicht akzeptierte, kam der Fall vor das Gericht.
Die Gerichtsentscheidung: Das AG gab der Vermieterin Recht. Ein Mietminderungsrecht bestehe nicht. Zum einen sei die Wohnung der Mieter nicht betroffen, so dass kein Mietmangel ihrer Wohnung vorliege. Zum anderen sei keine konkret gesundheitsgefährdende Legionellenkonzentration festgestellt worden. Davon sei erst bei einer Überschreitung des Grenzwerts von 1.000 KbE je 100 ml auszugehen. Erst ab diesem Wert sei eine direkte Gefahrenabwehr erforderlich, entsprechend der Handlungsanweisungen Arbeitsblatt W5051 des Deutschen Verein des Gas- und Wasserfaches (vgl. § 51 TrinkwV 2023, Anlage 3 Teil II). Ein solcher Wert sei von dem Mieter in keiner der Wohnungen des Gebäudekomplexes nachgewiesen, schon gar nicht in ihrer Eigenen.
Unser Praxishinweis: Überweigend gehen die Gerichte bei Legionellenbefall davon aus, dass es für die Bewertung, ob ein Mangel vorliegt, keiner akuten Gesundheitsgefahr bedarf, sondern bereits eine latent bestehende Gefahr ausreicht. Eine solche wird in der Regel bejaht, wenn der obige sog. Maßnahmewert überschritten wird.