Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

MÄNGELRECHTE VOR DER ABNAHME?

11.11.2017

Der Fall:

Ende 2004 nehmen mehrere Erwerber mit dem Verwalter das vom Bauträger hergestellte Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage ab. Zwei Jahre danach erwirbt K eine Wohnung vom Bauträger, vereinbart Bauleistungen für das Sondereigentum und eine förmliche Abnahme des Bauwerks; in dem Vertrag heißt es unter anderem: „Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ist bereits erfolgt. Der Verkauf gilt nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart.“ Nach der Übergabe der Wohneinheit tritt K Mängelansprüche an die Wohnungseigentümergemeinschaft ab; diese nimmt den Bauträger aus abgetretenem Recht auf Leistung von Kostenvorschuss zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum in Anspruch. Der Bauträger wendet im gerichtlichen Verfahren ein, K habe das Gemeinschaftseigentum nicht – wirksam – abgenommen; zudem bestünden vor der Abnahme keine Mängelrechte.

Die Entscheidung:

Der BGH hat diesen Einwand des Bauträgers richtigerweise zurückgewiesen. Denn auf den Kaufvertrag mit Herstellungsverpflichtung des K sei Werkvertragsrecht anwendbar, weil die Erstellungsverpflichtung bezüglich des Sondereigentums dem Vertrag das Gepräge eines Werkvertrags verleihe. Zwar sei die Abnahmeklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung wegen einer unzulässigen Verkürzung der Verjährungsfrist von Mängelansprüchen unwirksam; hierauf könne sich der Bauträger als Klauselverwender aber nicht berufen. Es könne also dahinstehen, ob Mängelansprüche generell vor der Abnahme anwendbar sein könnten, obwohl eine Abnahme grundsätzlich den maßgebenden Zeitpunkt fixiert, von dem an ein Besteller Mängelrechte geltend machen kann.

(OLG Stuttgart, Urteil vom 25. Februar 2015 – Az.: 4 U 114/14; BGH, Urteil vom 25. Februar 2016 – Az.: VII ZR 49/15)

Anmerkung:

Herr Rechtsanwalt Jörg Diebow, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, weist ausdrücklich darauf hin, dass hat der BGH zwar einmal mehr bestätigt hat, dass „Nachzügler“ nicht an vor dem Eigentumserwerb erfolgte Abnahmen gebunden sind.

Jedoch hat er nicht die noch immer umstrittene Frage geklärt, ob im Werkvertragsrecht schon vor der Abnahme Mängelansprüche geltend gemacht werden können. Wieder hat der BGH darauf hingewiesen, dass der Abnahme für Mängelrechte durchaus eine entscheidende Bedeutung zukomme. Verwundern muss dies deswegen, weil gemäß § 633 Abs. 1 BGB der Werkunternehmer das Werk frei von Mängeln „verschaffen“ muss; gesetzlicher Anknüpfungspunkt ist damit die tatsächliche Einräumung der Verfügungsgewalt über das Werk und nicht dessen Abnahme (Billigung) durch den Auftraggeber.

Diesen Artikel bewerten
Über den Autor

Gesamt:

Jörg Diebow
Rechtsanwalt • Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Kaiser-Joseph-Straße 262
79098 Freiburg

Telefon: 0761 / 79187-61


Honorar/Leistung: (5)
Erreichbarkeit: (5)
Verständlichkeit: (4.8)
Freundlichkeit: (5)
Diesen Rechtsanwalt bewerten
Vereinbaren Sie hier eine Rechtsberatung zum Artikel-Thema:
Kontaktieren Sie hier Fachanwalt Jörg Diebow:
* Pflichtfeld
Ja, ich willige ein, dass meine im „Kontaktformular“ eingetragenen personenbezogenen Daten zum Zwecke der Angebotsvermittlung per Fax und E-Mail an den zu kontaktierenden Anwalt übermittelt und gespeichert werden. Diese jederzeit widerrufliche Einwilligung sowie die Verarbeitung und Datenübermittlung durch Dritte erfolgen gem. unserer Datenschutzerklärung.
Kontaktieren
Weitere Artikel des Autors
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht ERLEICHTERTE KÜNDIGUNG VON GEWERBEMIETVERTRÄGEN
01.01.2018

Durch den Bundesgerichtshof wurde mit weitreichender Wirkung für die Immobilienbranche entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln generell unwirksam sind: Denn wegen der mehrheitlichen Formwidrigkeit befristeter Mietverträge besteht das ständige Risiko einer vorzeitigen Kündigung. Der bisherige Schutz durch die bekannten Schriftformheilungsklauseln wurde durch die höchstrichterliche Entscheidung beseitigt.   Der Fall: Mit Vertrag vom 8. Dezember 1998 mietete die Beklagte von der D. K. AG Ladenräume; die Allgemeinen Vertragsbedingungen Gewerbemietvertrag (AVG) waren als Bestandteile in den Vertrag einbezogen. Ein Nachtrag ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht „KAUF BRICHT NICHT MIETE“ – AUCH, WENN VERMIETER NICHT EIGENTÜMER
01.01.2018

Der Fall: Der Erwerber eines Gewerbegrundstückes verlangt vom Mieter Räumung und Herausgabe der Gewerberäume. Dieser hatte die Räume 2008 von der Handels-GmbH angemietet; Eigentümerin war die Grundstücks-GmbH, welche die Immobilie verwaltete und die Miete einzog. Im April 2011 verkaufte die Grundstücks-GmbH das Anwesen. Diese übertrug sämtliche Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen ab Übergabe auf den Erwerber; dem Kaufvertrag war eine Mieterliste beigefügt. Im Herbst 2013 kündigte der Erwerber sämtliche Mietverhältnisse; zuvor hatte der Mieter eine Verlängerungsoption bis zum Jahr ... weiter lesen

Weitere Artikel der Redaktion zum Thema
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Ruhestörung: das müssen Sie als Mieter wissen

Werden andere Personen durch Lärm gestört, so spricht man von einer Ruhestörung (oder auch Lärmstörung). Sind Geräusche – entweder der Lautstärke, der Uhrzeit oder ihrer Penetranz wegen – unzumutbar für eine ungewollte Zuhörerschaft, so kann sich diese dagegen wehren. Nachfolgend finden Mieter Hilfe wie sie sich gegen Lärm von Nachbarn wehren können. Ruhestörung im Gesetz Zwar besteht hierzulande kein Gesetz , welches eine vollständige Ruhe garantieren würde, dies bedeutet im Umkehrschluss aber auch nicht, dass im zwischenmenschlichen Zusammenleben jegliche Form ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Mietwohnung: Was ist auf dem Balkon erlaubt und was ist verboten?

Ob Mieter auf dem Balkon ihrer Mietwohnung z. B. eine Markise montieren, Blumen aufstellen, eine Satellitenschüssel anbringen oder rauchen dürfen, verrät dieser Ratgeber.   Markise auf Balkon Zunächst einmal ist interessant, ob Mieter auf dem Balkon eine Markise als Sonnenschutz anbringen dürfen. Denn hierdurch wird auch die Wohnung vor Sonneneinstrahlung und somit vor Hitze geschützt. Allerdings darf der Mieter normalerweise die Markise nicht einfach an die Wand montieren, sondern muss beim Vermieter die Genehmigung einholen. Dieser darf diese nicht einfach verweigern, sondern muss sich auf einen plausiblen Grund berufen. Dies ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Wer darf ein Hausverbot erteilen und wie lange ist es gültig?

Inwieweit ist der Ausspruch eines Hausverbotes rechtlich zulässig? Darf dieses auch zeitlich unbegrenzt gelten? Dies erfahren Sie in diesem Beitrag. Wer ein Hausverbot erteilen darf Zunächst einmal stellt sich die Frage, wer überhaupt ein Hausverbot erteilen darf. Hierzu ist nur berechtigt, wer das Hausrecht innehat. Hierzu gehört etwa der Inhaber eines Geschäftes, ein Hauseigentümer, ein Wohnungsmieter oder auch eine Behörde. Wichtig ist allerdings, dass der Wohnungseigentümer kein Hausrecht mehr hat und daher kein Hausverbot aussprechen darf, wenn er diese vermietet hat. Hier ist vielmehr ausschließlich der Mieter als ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Wie laut ist Zimmerlautstärke und wieviel DB sind das?

Bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter bzw. Nachbarn wegen Lärm spielt häufig der Begriff der Zimmerlautstärke eine wichtige Rolle. Doch was bedeutet das genau? Mieter in einem Mehrfamilienhaus haben bei einer Belästigung durch Lärm unterschiedliche Möglichkeiten. Sie können unter Umständen gegenüber dem Vermieter die Miete mindern. Dies setzt voraus, dass die mit dem Lärm verbundene Belästigung einen Mietmangel gem. § 536 BGB darstellt. Darüber hinaus ist auch denkbar, dass der Mieter direkt gegen den jeweiligen Nachbarn als Störer vorgeht und ihn auf Unterlassung des ruhestörenden ... weiter lesen

Ihre Spezialisten