Baurecht und Architektenrecht

Mallorca Immobilie geerbt – wie funktioniert der internationale Nachlass?

19.09.2023
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Zuletzt bearbeitet am: 24.04.2024

Immer mehr Deutsche verbringen nicht nur ihre Ferien auf Mallorca, sondern entscheiden sich irgendwann für eine eigene Immobilie auf der beliebten Insel. Soll diese zum Lebensabend nicht verkauft, sondern an die Nachkommen vererbt werden, ergeben sich einige steuerliche Fragen. Die Erben stehen einerseits vor sprachlichen Herausforderungen, andererseits aber auch vor der Frage, welches Erbrecht angewandt wird. Hier gab es in den letzten Jahren einige Veränderungen, die wir nachfolgend genauer zusammenfassen.

Welches Erbrecht gilt? Eine Frage ohne pauschale Antwort 

Zu den zentralen Themen im Falle einer Immobilien-Erbschaft gehört die Frage, ob die Erbschaftssteuer in Spanien oder Deutschland entrichtet werden muss. Um diese zu beantworten, müssen wir einen Blick auf die europäische Erbrechtsverordnung werfen, die seit dem 17. August 2015 in Kraft getreten ist. Es ist zu entnehmen, dass die Erbschaftssteuer nach dem Wohnsitzprinzip festgelegt wird. Praktisch bedeutet diese Regelung, dass der Hauptaufenthaltsort der verstorbenen Person von zentraler Bedeutung ist. Lebte dieser primär auf Mallorca, gilt das spanische Erbrecht. Wurde die vererbte Immobilie hingegen nur für Urlaubsreisen genutzt, gilt das deutsche Gesetz. 

Herausforderungen im spanischen Erbrecht – die Unterschiede zu Deutschland 

Viele Menschen erstellen zu Lebzeiten ein Testament, um ihren Nachlass nach eigenen Wünschen zu regeln. Hier kann festgehalten werden, dass bei einem Immobilienerbe das deutsche Erbrecht zur Anwendung kommt. Problematisch hierbei ist, dass die spanische Rechtsprechung hierzulande übliche Testamente nicht zwangsläufig anerkennt. Das hier häufig genutzte „Berliner Testament“ (Ehepaare als Erblasser) ist in Spanien beispielsweise unzulässig. 

Weiterhin gibt es starke Unterschiede bezüglich der Erbfolge. In Deutschland steht der hinterbliebene Ehepartner an erster Stelle, in Spanien sind die Kinder stärker gestellt. Es kommt hinzu, dass es je nach Region in Spanien (im Falle von Mallorca die Balearen) noch gesonderte Formalitäten und Unterschiede gibt. 

Eine dritte Schwierigkeit besteht darin, dass in Spanien eine aktive Annahme des Erbes erforderlich ist. In Deutschland erben die gesetzlichen Nachkommen automatisch und haben lediglich die Möglichkeit, die Erbschaft abzulehnen. In Spanien erbt nur, wer sich aktiv dafür entscheidet und dies gegenüber einem dafür zuständigen Notar bekundet. Die Annahmeerklärung ist Grundlage dafür, dass eine Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden kann. Weitere Voraussetzung für die Eintragung ist die Entrichtung der Erbschaftssteuer.

Doppelte Erbschaftssteuer bei mallorquinischer Immobilie – ist das die Regel? 

Trotz testamentarischer Regelungen ist es möglich, dass von spanischer Seite keine Anerkennung der Wünsche erfolgt. Die Erbschaftssteuer wird folglich in Spanien fällig, kann aber auch in Deutschland noch einmal angefordert werden. Betroffene müssen demzufolge doppelt bezahlen bzw. sind in beiden Ländern erbschaftsteuerpflichtig. Das Doppelbesteuerungsabkommen der beiden Länder gilt bei Einkommensteuern, ist aber nicht auf die Erbschaftssteuer anzuwenden. 

Um dieses Problem zu vermeiden und das Erbe doppelt besteuern zu müssen, ist eine Weitergabe der Immobilie zu Lebzeiten oft die beste Lösung. Die Doppelbesteuerung ist nicht das einzige Problem, das insbesondere bei mallorquinischen Immobilien auftaucht. Die Balearen haben eigene Gesetze, die neben dem spanischen und deutschen Erbschaftsteuerrecht berücksichtigt werden müssen. 

Wichtig zu wissen: Trifft das spanische Erbschaftsrecht zu, muss eine Erbschaftssteuererklärung abgegeben werden. Die Frist beträgt sechs Monate ab dem Tod des Erblassers, Verspätungen werden mit 20 % Zuschlag bestraft. 

Die Komplikationen sind reichhaltig und so kann aus der Traumimmobilie auf Mallorca schnell ein Albtraum werden. Um das künftige Zuhause oder Urlaubsdomizil ohne horrende Schulden zu nutzen, lohnt es sich, die Erbschaft schon zu Lebzeiten zu regulieren. Fachanwälte für Immobilienrecht mit Auslandsbezug sind als Ansprechpartner ideal, da sie den nötigen Einblick in die Gesetzmäßigkeiten haben. So wird auch eine Immobilie auf Mallorca nicht zum „Klotz am Bein“, sondern zu einer Freude für viele Generationen. 

Foto: Marina Lohrbach_AdobeStock

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