Seit dem 01.07.2020 hat der Staat zwecks Bekämpfung der Corona-Pandemie die Mehrwertsteuer gesenkt. Davon können unter Umständen auch Mieter profitieren.
Inwieweit sich die Senkung der Mehrwertsteuer wegen Corona für den Zeitraum vom 01.07.2010 bis zum 31.12.2020 gem. § 28 UStG auf Mieter auswirkt, ist unterschiedlich. Dies hängt erst einmal davon ab, ob es sich um einen Mietvertrag über eine Wohnung oder einen Gewerbetraum handelt.
Mehrwertsteuersenkung bei Wohnungsmietvertrag
Bei einem Wohnraummietvertrag gibt es normalerweise keine Auswirkungen für den Mieter. Dies ergibt sich daraus, dass diese Leistung umsatzsteuerfrei ist im Sinne von § 4 Nr. 12 UStG. Anders ist das nur für einzelnen Positionen in der Nebenkostenabrechnung, die der Umsatzsteuerpflicht unterliegen. Dies ist bei den meisten Positionen der Fall.
Mehrwertsteuer bei Gewerberaummietvertrag
Anders sieht es jedoch bei Mietverträgen über Gewerberäumen aus. Zwar sind die damit verbundenen Leistungen zunächst einmal nicht umsatzsteuerpflichtig. Der Vermieter hat jedoch eventuell die Möglichkeit, freiwillig zur Umsatzsteuer zu optieren. Dies ergibt sich aus § 9 Abs. 1 UStG. Hiernach kann der Unternehmer einen Umsatz, der unter anderem nach § 4 Nr. 12, 13 oder 19 steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Das bedeutet: Der Vermieter kann dann Umsatzsteuer verlangen, wenn er einem Unternehmer den Gewerberaum als Mietsache einem anderen Unternehmer für dessen Unternehmen überlässt. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Mieter Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen kann.
Die ist für Leistungen ausgeschlossen, die der Mieter als Unternehmer für umsatzsteuerfreie Leistungen verwendet. Das ergibt sich aus § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG. Hieraus ergibt sich, dass der Vermieter etwa von Ärzten, Psychologen oder Heilpraktikern normalerweise keine Umsatzsteuer verlangen kann.
Sofern der Vermieter Umsatzsteuer verlangen möchte und hierzu berechtigt ist, muss dies zudem im Mietvertrag stehen. Dies ist etwa durch die Formulierung möglich Miete zuzüglich Umsatzsteuer. Hier muss der Mieter Umsatzteuer entrichten. § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG§ 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG§ 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG.
Soweit der Vermieter bei einem Gewerberaum Umsatzsteuer in Rechnung stellt kommt er darauf an, für welchen Zeitraum die Mehrwertsteuersenkung gilt. Hierbei kommt nicht darauf an, wann der Mieter die jeweilige Miete bezahlt hat. Maßgeblich ist vielmehr, wann die jeweilige Leistung ausgeführt wird. Das bedeutet normalerweise, dass die Mehrwertsteuersenkung von dem Mietzeitraum anhängig ist. Sofern der Mieter die monatlich vereinbarte Miete erst nachträglich etwa im Juli 2020 für Juni 2020 entrichtet, ist bormalerweise der Umsatzsteuersatz von 19% und nicht von 16%. Ebenso wenig kommt es auf das Datum an, zu dem der Mietvertrag abgeschlossen beziehungsweise eine Rechnung erstellt worden ist.
Fazit: Wohnungsmieter haben daher von der Corona Mehrwertsteuersenkung eher wenig. Sie sollten aber bei der Nebenkostenabrechnung aufpassen. Mieter von Gewerberäumen profitieren eher davon, wenn der Vermieter von seinem Optionsrecht zur Berechnung von Umsatzsteuer Gebrauch macht. Vermieter sollten sich für Fragen im Detail am besten an einem Fachanwalt für Steuerrecht wenden oder an einen Steuerberater.
Autor: Harald Büring, Ass. jur. (Fachanwalt.de-Redaktion)
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