Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mieterhöhung Hamburg Norderstedt & Schleswig-Holstein

23.07.2019

Vermieter können die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB anpassen .

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann sich aus dem Mietspiegel einer Gemeinde ergeben. Damit legt die Gemeinde die üblichen Mietpreise für Wohnungen fest, die ihrer Größe, örtlichen Lage, Ausstattung und Beschaffenheit miteinander vergleichbar sind. Gibt es keinen Mietspiegel, kann ein Vermieter die Vergleichsmiete durch die Angabe von durch (vergleichbaren!) Vergleichswohnungenein oder auch durch ein Sachverständigen-Gutachten ermitteln. Letzteres ist äußerst selten aufgrund hoher Kosten für die Gutachten.

Der Vermieter darf die Miete nach den gesetzlichen Bestimmungen zur sog. Kappungsgrenze nur alle 15 Monate erhöhen. Dabei darf die Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 % betragen. In Gebieten, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent. Das gilt z.B. für die Freie und Hansestadt Hamburg aber auch für ausgewählte Gemeinden in Schleswig-Holstein.

Wird die ortsübliche Miete durch die Benennung von drei Vergleichswohnungen nachgewiesen, müssen die Wohnungen genau benannt  werden, damit der Mieter in die Lage versetzt wird, die Berechgigung zur Mieterhöhung zu überprüfen. Dabei ist in der Regel die genaue Adrdesse nebst Stockwerk und Lage ( z.B. 3. Stock rechts/links/mitte) zu benennen. Dabei müssen die Wohnungen bzgl. der Größe und der Aufteilung in Zimmer sowie der Ausstattung im Wesentlichen vergleichbar sein. Wesentliche Abweichungen können dazu führen, dass keine Vergleichbarkeit vorliegt, wodurch ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam werden kann.

Existiert jedoch ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Angaben in jedem Fall mitteilen, auch wenn er die Erhöhung anders begründet. Über einen qualifizierten Mietspiegel verfügen beispielsweise Berlin, Hamburg und Kiel. Der Norderstedter Mietspiegel ist dagegen nicht qualifiziert, da dieser nur alle 2 Jahre fortgeschrieben wird, ohne  eine komplette Neuerhebung der Daten durchzuführen.

Mieterhöhung durch Mondernisierung nach § 559 BGB

Modernisiert ein Vermieter seine Wohnung, kann er bis zu 8 % (urpsprünglich sogar bis zu 11 %) der dafür aufgewandten Kosten nach § 559 BGB auf die Jahresmiete umlegen. Dabei sind die Kosten der Modernisierung von solchen Kosten zu trennen, die allgemeine Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten verursacht hätten. Auch staatliche Fördergelder sind in Abzug zu bringen. Die Kostenarten hat der Vermieter darzulegen. Die 20 prozentige bzw. 15 prozentige Kappungsgrenze sowie Begrenzungen, die sich aus den Höchstbeträgen für die ortsübliche Vergleichsmiete aus einem Mietenspiegel ergeben, sind hierbei nicht relevant.

Die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann sogar parallel neben der Erhöhung für die Modernisierung geltend gemacht werden.

Form und Frist eines Mieterhöhungsverlangens

Die Mieterhöhung kann in Textform erfolgen, z.B. per e-mail, Telefax oder durch einen Brief. Die eigenhändige Unterschrift des Vermieters ist entgegen früherer Gesetzeslage nicht mehr erforderlich. Wenn der Mieter mit der Mieterhöhung einverstanden ist, muß er dem Erhöhungsbegehren erkennbar zustimmen. Liegt die neue erhöhte Miete innerhalb des ortsüblichen Niveaus vergleichbarer Wohnungen, muß der Mieter sogar zustimmen. Versäumt der Mieter das, kann der Vermieter ihn auf Zustimmung vor dem zuständigen Amtsgericht verklagen. Zuständig ist in Wohnraummietesachen stets das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Mietwohnung liegt.

Das Mieterhöhungsverlangen muß neben Absender und Datum die korrekte namentliche Anrede aller einzelnen im Mietvertrag erwähnten Mieter enthalten, ferner die Angabe, ab wann genau die neue Miete gilt. Die Miete kann erst zu Beginn des 3.Kalendermonats erhöht werden, der auf das Erhöhungsverlangen folgt. Geht das Erhöhungsschreiben bis zum 3. Werktag eines Monats beim Mieter ein, zählt dieser Monat bereits in vollem Umfang dazu. Die neue erhöhte Miete, die Differenz zur alten Miete, muß als absoluter Betrag und nicht etwa nur in Prozenten ausgedrückt werden. Eine Begründung der Mieterhöhung ist immer erforderlich. Im Falle der zu erhöhenden ortsübliche Vergleichsmiete muß die Bitte um Zustimmung des Mieters ausdrücklich enthalten sein. Ist die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete fehlerhaft begründet, so kann  die Mieterhöhung ganz oder teilweise unwirksam sein.

Im Falle der modernisierenden Mieterhöhung reicht ein Verweis auf den § 555 d BGB zur Duldung der Modernisierungsarbeiten durch den Mieter. Bei einer Modernisierungsmaßnahme muß der Vermieter dem Mieter einen exakten Überblick über die durchzuführenden Arbeiten am Mietobjekt verschaffen. Dazu gehören Art und Umfang sowie Beginn und voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahmen. Ferner sind   die Gesamtkosten der Modernisierung zu beziffern und die Kosten einzeln aufschlüsseln.

Anders als bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bedarf es hier nicht der Zustimmung des Mieters, wenn die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des Gesetzes auf den Mieter umlegt werden. Der Mieter kann die Modernisierungsumlagen ausnahmsweise und nur dann verhindern, wenn ein gesetzlicher Härtefall nach § 555d Abs. 2 BGB vorliegt.

Kündigt ein Vermieter eine Modernisierung nicht oder nicht richtig an, verlängert sich die Frist für die Mieterhöhung von 3 auf 6 Monate. Die Frist verlängere sich  auch dann auf 6 Monate, wenn der Vermieter die Kosten so falsch eingeschätzt, daß die Mieterhöhung tatsächlich um mindestens zehn Prozent höher als angekündigt ausfällt.

§ 558 b Abs. 2 BGB räumt dem Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsschreibens ein, innerhalb der er der Mieterhöhung zustimmen oder diese ablehnen kann.  Anläßlich einer Mieterhöhung steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB zu. Er kann bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Macht er davon Gebrauch, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

 

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Über den Autor

Sönke Frischmuth
Rechtsanwalt • Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Ulzburger Straße 356 d
22846 Norderstedt

Telefon: 0405353840


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