Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mieterhöhung: Wann und wie oft kann die Miete erhöht werden?

02.06.2017
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Mieter brauchen eine Mieterhöhung ihres Vermieters nicht zwangsläufig zu akzeptieren. Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Miete erhöhen darf, erfahren Sie in dem folgenden Ratgeber.

Mieterhöhung wegen niedriger Miete

Eine Mieterhöhung kommt zunächst einmal dann in Betracht, wen sich die Höhe der Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete befindet. In diesem Fall darf der Vermieter die sie unter Umständen bis zur Höhe des ortsüblichen Satzes anheben.

Die „Ortsüblichkeit“ der Miete bestimmt sich danach, welche Mieten im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahren in einer bestimmten Gegend üblich gewesen sind. Dies ergibt sich in der Regel aus dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde. Viele Gemeinden veröffentlichen inzwischen den aktuellen Mietspiegel auf ihrer Webseite. Sofern es keinen Mietspiegel gibt, darf der Vermieter sich auf den Preis bei drei Vergleichswohnungen beziehen. Diese müssen in Ausstattung, Lage und der Quadratmeteranzahl in etwa der Wohnung des Mieters entsprechen. Die meisten Gemeinden verfügen jedoch über einen Mietspiegel. Von daher sollten sich Mieter vorsichtshalber bei der Gemeinde, wo sich die Wohnung befindet, erkundigen.

Eine Anhebung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete darf erst 15 Monate nach Einzug des Mieters erfolgen. Darüber hinaus muss die letzte Mieterhöhung wenigstens 15 Monate zurückliegen. Weiterhin muss der Vermieter beachten, dass er die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöht. In manchen Gemeinden ist der Gesetzgeber noch strenger. Hier darf die Mieterhöhung in diesem Zeitraum höchstens 15% betragen. Dies ist dann der Fall, wenn das jeweilige Bundesland die jeweilige Gemeinde in die Kappungsgrenzen-Verordnung aufgenommen hat. Das darf sie dann, wenn für die Mieter keine Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung stehen. Dies ergibt sich aus der Regelung von § 558 Abs. 3 BGB. Davon sind vor allem viele Großstädte aber teilweise auch kleinere Orte betroffen, die unter Wohnungsknappheit leiden.

Der Vermieter darf allerdings hier die Miete einfach erhöhen. Er muss vielmehr den Mieter in einem Schreiben zur Zustimmung auffordern. Sofern der Mieter diese nicht erteilt, kann der Vermieter ihn auf Erteilung der Zustimmung verklagen. Hierzu müssen die Voraussetzungen für die Anhebung der Miete vorliegen.

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Der Vermieter darf unter Umständen die Miete auch wegen durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen erhöhen. Ein typisches Beispiel ist etwa ein Lift. Hier sollten Mieter

allerdings darauf achten, dass es sich in Wirklichkeit um eine Instandhaltungsmaßnahme des Vermieters handelt. Eine Instandhaltungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass der Vermieter zu der Durchführung nach dem Mietvertrag verpflichtet ist. Durch eine Modernisierungsmaßnahme wird hingegen den Wert der Mietsache gesteigert. In diesem Fall darf der Vermieter nach § 559 BGB 11% der Modernisierungskosten auf die jeweilige Jahresmiete aufschlagen. Allerdings muss der Vermieter seinem Mieter die jeweilige Modernisierung 3 Monate vorher angekündigt haben. Die Einhaltung der Textform reicht hierzu aus. Von daher darf der Vermieter also etwa auch eine E-Mail schicken. Er braucht hingegen keine Unterschrift unter sein Schreiben zu leisten.

Wichtig ist, dass der Mieter der Modernisierung widersprechen darf, wenn die Durchführung als solche für ihn mit einer großen Härte verbunden ist. Dies kommt etwa wegen einer Erkrankung/schweren Behinderung in Betracht. Soweit sich Mieter finanziell schlecht stehen, können Sie eventuell auch der damit verbundenen Meterhöhung widersprechen.

Staffelmietverträgen oder Indexmietverträge

Hier besteht die Besonderheit darin, dass sich die Mieterhöhung bereits aus dem Mietvertrag ergibt. Hierüber braucht der Vermieter den Mieter nicht gesondert zu informieren. In diesem Fall müssen die Kappungsgrenzen nicht beachtet werden. Auf der anderen Seite darf der Vermieter sich nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete wie bei einem normalen Mietvertrag berufen.

Fazit:

Mieter brauchen also nicht zu befürchten, dass der Vermieter in einem kurzen Zeitraum erhebliche Mieterhöhungen vornimmt. Es gibt hier konkrete Regelungen, an die der Vermieter gebunden ist. Sie müssen darauf achten, dass Sie alle formellen Vorschriften einhalten. Ansonsten muss der Vermieter damit rechnen, dass die Mieterhöhung unwirksam ist.

Autor: Harald Büring (Fachanwalt.de-Redaktion)
Foto: ©
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