Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mietminderung bei Lärmbelästigung: Wann und um wie viel kann die Miete wegen Lärm mindern?

06.03.2017
 (4)
Zuletzt bearbeitet am: 24.08.2022

Mieter brauchen nicht jede Belästigung durch Lärm hinzunehmen. Unter Umständen dürfen sie gegenüber ihrem Vermieter die Miete mindern. Inwieweit dies möglich ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Viele Mieter sind starkem beruflichen Stress ausgesetzt und möchten gerne zu Hause ihre Ruhe haben. Umso ärgerlicher ist es für sie, wenn sie sich in ihrer Mietwohnung durch Lärm gestört fühlen. Dieser geht beispielsweise von Wohnungsnachbarn oder einer Baustelle in der Nachbarschaft aus.

In all diesen Fällen stellt sich zunächst einmal die Frage, inwieweit die Lärmbelästigung als Mietmangel im Sinne des § 536 BGB anzusehen ist. Diese setzt voraus, dass dadurch die Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung mehr als nur unerheblich eingeschränkt wird.

Mit anderen Worten: Nicht jedes wahrnehmbare Geräusch wie das normale Strömungsgeräusch in einem Heizungsrohr ist als ein Mietmangel anzusehen. Anders ist das jedoch dann, wenn das Geräusch mit einer erheblichen Lärmbelästigung für den jeweiligen Mieter verbunden ist. Hier kommt auch dann ein Mietmangel in Betracht, wenn der Vermieter auf die Lärmquelle keinen Einfluss hat. Typische Beispiele ist etwa Lärm aus dem Nachbarhaus oder einer Baustelle auf dem benachbarten Grundstück.

Hieraus wird deutlich: Die Beurteilung wann infolge einer Lärmbelästigung ein Mietmangel vorliegt, hängt sehr von den individuellen Umständen des Einzelfalls ab.

Lärm aus der Wohnung des Nachbarn als Mietmangel

Kommt der Lärm aus der Wohnung des Nachbarn, dann haben geräuschempfindliche Mieter häufig das Nachsehen, wenn er von Kleinkindern oder von Babys stammt. Diese sehen Gerichte häufig als sozialadäquat an und verneinen einen Mietmangel. Denn Eltern können hiergegen kaum etwas unternehmen. So gehört das Schreien eines Babys zu dessen natürlicher Entwicklung.

Das bedeutet aber nicht, dass Eltern bei älteren Kindern alles durchgehen lassen dürfen. Diese müssen von Eltern so erzogen werden, dass sie auch auf das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht nehmen müssen. Dies ergibt sich etwa aus einem Urteil des Landgerichtes Berlin vom 05.09.2016 - 67 S 41/16. Demnach müssen ältere Kinder schon auf die Nachtruhe bzw. im Mietvertrag festgelegte Ruhezeiten sich leiser verhalten.

Mietminderung wegen Lärm von Fernseher, Stereoanlage & Co.

Anders sieht es schon mit der Nutzung von der Stereoanlage, Radio oder Fernseher durch Nachbarn aus. Hier können Mieter normalerweise erwarten, dass diese Geräte auf Zimmerlaustärke eingestellt werden. Wenn das nicht der Fall ist und sogar häufig nachts laute Musik gespielt wird, kann sogar eine Mietminderung bis zu 50% gerechtfertigt sein. Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Amtsgerichtes Braunschweig vom 03.08.1989 - 113 C 168/89 (9). Mieter, die dieses Verhalten nicht abstellen, müssen unter Umständen mit einer Abmahnung und der Kündigung ihres Mietvertrages durch den Vermieter rechnen.

Mietminderung von Mieter wegen Lärmbelästigung durch Trittschall

Schwieriger ist die Situation für Mieter bei einer Lärmbelästigung infolge von Trittschall. Ein Mietmangel kommt hier in Betracht, wenn die Trittschalldämmung der Wohnung nicht den üblichen Standards entspricht. Normalerweise sind die DIN-Normen maßgeblich, die bei der Errichtung des Miethauses gegolten haben. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 05.06.2013 - VIII ZR 287/12 klargestellt. Das bedeutet, dass gewöhnlich Mieter in einem Neubau eher eine Mietminderung bei einer Geräuschbelästigung durch Trittschall geltend machen können. Ausnahmen können sich jedoch aus Klauseln im Mietvertrag ergeben. Hierauf sollten Sie als Mieter vor der Unterzeichnung des Mietvertrages achten. Bei einem Verstoß gegen die maßgeblichen DIN-Normen hat etwa das Amtsgericht Bochum einem Mieter mit Urteil vom 18.03.2011 - 42 C 425/09 eine Mietminderung von 15% zugesprochen.

Mietminderung wegen Hundebellen

Bei häufigem Hundebellen kommt ebenfalls ein Mietmangel in Betracht. Hierbei ist neben der Anzahl der Anschläge auch auf die Dauer auch maßgeblich, ob die Nachtruhe eingehalten wird. Bei einer Lärmbelästigung durch Hundebellen kommt eine Mietminderung bis etwa maximal 15% in Betracht. Hierbei handelt es sich allerdings um eine grobe Schätzung. Hierbei sah allerdings das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 16.11.1989 - 22 U 249/89 Hundebellen von insgesamt maximal 30 Minuten tagsüber als unerheblich an.

Mietminderung von Mieter wegen Baulärm

Baulärm kann auch dann als ein Mietmangel anzusehen sein, wenn sich die Baustelle auf einem Nachbargrundstück befindet, das dem Vermieter nicht gehört. Dies ist vor allem der Fall, wenn damit nicht zu rechnen war und der Mieter infolge des anhaltenden Lärms eine Beeinträchtigung seiner Gesundheit droht. Hiervon ist vor allem bei einer Großbaustelle schnell auszugehen. Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Landgerichtes Berlin vom 16.06.2016 - 67 S 76/16. Das Gericht hat hier eine Mietminderung von fast 20% zugesprochen.

Tipps für Mieter bei Lärmbelästigung

Von einer Lärmbelästigung betroffene Mieter sollten zunächst einmal mit dem Lärmverursacher reden. Das gilt vor allem unter Nachbarn. Denn dies geschieht längst nicht immer absichtlich. Ansonsten sollten sie ein Lärmtagebuch führen, in dem die einzelnen Beeinträchtigungen durch Lärm genau beschrieben werden. Dabei ist gerade auch die Uhrzeit sehr wichtig. Wie hoch die Mietminderung angesetzt werden darf, ist im jeweiligen Fall unterschiedlich und kann daher nicht genau vorausgesagt werden. Die genannten Beispiele dienen nur der groben Orientierung. Wichtig ist vor allem, dass der Mieter sich zunächst mal an den Vermieter wendet und ihn unter Fristsetzung zur Abhilfe auffordert. Erst dann kommt normalerweise eine Mietminderung in Betracht. Das Ansetzen einer zu hohen Mietminderung ist jedoch gefährlich, wenn der Mieter in dieser Höhe die Miete nicht zahlt. Er muss er mit seiner fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges rechnen, wenn er sich geirrt hat. Von daher sollten Sie sich als lärmgeplagter Mieter mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht in Verbindung setzen.

Autor: Harald Büring (Fachanwalt.de-Redaktion)
Foto: © Benjamin Thorn - Fotolia.com

Diesen Artikel bewerten
Über den Autor





Weitere Artikel der Redaktion zum Thema
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Selbstbehalt müssen Wohnungseigentümer gemeinsam zahlen

Karlsruhe. Wenn Wohnungseigentümer eine gemeinsame Gebäudeversicherung abgeschlossen haben, die auch die einzelnen Wohnungen abdeckt, können sie auch bestimmen, wer im Schadensfall in einer Wohnung den Selbstbehalt zu zahlen hat. Liegt ein derartiger Beschluss der Eigentümerversammlung nicht vor, dann muss die gesamte Eigentümergemeinschaft den Selbstbehalt zahlen, entschied der Bundesgerichtshof Karlsruhe (BGH) am Freitag, 16. September 2022 (Az.: V ZR 69/21). Bei dem Streit geht es um eine Eigentümergemeinschaft im Kölner Raum. Diese besteht aus mehreren Wohnungen und einer Gewerbeeinheit. Die Eigentümer haben gemeinsam die Gebäudeversicherung abgeschlossen, die ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Vermieter darf Gashahn nicht wegen hoher Kosten zudrehen

Frankfurt/Main (jur). Vermieter dürfen wegen steigender Gaskosten nicht einfach den Gashahn zudrehen. Die Versorgung mit Warmwasser gehört schließlich zu den Mindeststandards für ein menschenwürdiges Wohnen in Deutschland, stellte das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main in einem kürzlich bekanntgegebenen Beschluss vom 22. August 2022 klar (Az.: 8 L 1907/22.F).  Anlass des Rechtsstreits waren Beschwerden einer älteren und pflegebedürftigen Bewohnerin eines Mietshauses in Frankfurt. Wegen Preissteigerungen und Versorgungsengpässen im Zusammenhang mit dem Ukrainekrieg hatte der Hausmiteigentümer und Vermieter zum 30. Juni 2022 die Gasversorgung zum „Schutz“ ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Mietsicherheit von 800 D-Mark wird zu 100.000 Euro

Köln. Der Mieter hat Anspruch auf alle Erträge, die der Vermieter mit der Mietkaution erwirtschaftet. Das gilt auch dann, wenn aus anfänglich 800 Mark in 58 Jahren Aktien im Wert von mehr als 100.000 Euro geworden sind, wie das Amtsgericht Köln in einem am Dienstag, 26. Juli 2022, verkündeten Urteil (Az.: 203 C 199/21) entschieden hat. Eine Vermieterin darf danach eine erbende Tochter nicht mit 800 Mark abspeisen. Gegenteilige Vereinbarung im Mietvertrag sind unwirksam. 1960 zogen die Eltern der Tochter in die rechtsrheinische Wohnung einer Wohnungsbaugesellschaft in Köln. Im Mietvertrag wurde eine „Mietsicherheit“ von 800 Mark vereinbart. Die Vermieterin durfte das ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Wohnraum darf nicht „pro Matratze“ vermietet werden

Frankfurt/Main (jur). Wohnraum darf nicht „pro Matratze“ vermietet werden. Entsprechende Vereinbarungen sind sittenwidrig und damit nichtig, wie das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main in einem am Donnerstag, 23. Juni 2022, bekanntgegebenen Beschluss entschied (Az.: 2 W 45/22).   Im Streitfall geht es um drei Gebäude in Wiesbaden. Laut Pachtvertrag durfte der Pächter die Gebäude zu Wohnzwecken nutzen und vermieten. Bei einer Polizeikontrolle 2015 wurden dort 61 Personen angetroffen. Nach Angaben des Ordnungsamts waren sogar 85 Personen gemeldet. Lokale Medien berichteten, der Wohnraum werde „pro Matratze“ an Bulgaren und Rumänen vermietet. Die Gebäude ... weiter lesen

Ihre Spezialisten