Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mietrecht: Beeinträchtigung durch Lärm

23.02.2020
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Zum ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählt im Mietrecht, dass der Mieter keinen unzumutbaren Beeinträchtigungen durch Lärm ausgesetzt wird. Ist dies dennoch der Fall, hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung. Er kann gegenüber dem Vermieter einen Anspruch haben, dass dieser gegen den Lärmverursacher vorgeht. Ferner kann der Mieter selbst von störenden Dritten, die Unterlassung des Lärms verlangen.

1. DIN-Vorschriften

Ob der Mieter in seiner Ruhe unzumutbar gestört wird, hängt nicht von der Einhaltung von Dezibelwerten ab. Maßgebend ist vielmehr das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschens. Es ist also auf das tatsächliche Ausmaß der Lärmbelästigung abzustellen. So kann eine unzumutbare Störung der Nachtruhe gegeben sein, wenn der Ruhepegel des Schlafzimmers durch Klopfgeräusche der Heizung um 10dB (A) überschritten ist, auch wenn sich die Geräusche noch innerhalb der DIN 4109 von 30 dB (A) bewegen. Dennoch wird in der Praxis häufig die „DIN 4109 zum Schallschutz im Hochbau“ als Orientierungshilfe sowie die „VDI-Richtlinie 2058“ und die „TA-Lärm 1968/1998“ herangezogen. Nach der DIN 4109 dürfen haustechnische Anlagen in Wohn- und Schlafräumen keinen höheren Schallpegel als 30 dB (A) hervorrufen. Die TA-Lärm ist dagegen für die Lärmentwicklung in technischen Betrieben anzuwenden. Sie ist deshalb nur begrenzt im Mietrecht anwendbar.

2. Ruhezeiten und Zimmerlautstärke

Sind Ruhezeiten im Mietvertrag oder in der Hausordnung geregelt, so sind diese einzuhalten. Generell gilt, dass Werktags in der Mittagszeit zwischen 13:00 Uhr – 15:00 Uhr, sowie die Abendzeit zwischen 20:00 – 07:00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen ganztags eine Ruhezeit anzunehmen ist. In der Zeit von 22:00 Uhr – 06:00 Uhr ist die Nachtruhe einzuhalten. In der Ruhezeit gilt Zimmerlautstärke. Das bedeutet, dass Geräusche nicht außerhalb der Wohnung dringen dürfen.

Ob die Zimmerlautstärke überschritten ist, ist nach dem Empfinden des Durchschnittsmenschen zu beurteilen. Im Einzelfall kann schon eine Unterschreitung von 40 Dezibel tagsüber zu einem Überschreiten der Zimmerlautstärke gezählt werden.

3. Kündigung

Bei einer erheblichen Beeinträchtigung durch Lärm kann auch eine fristgerechte oder außerordentliche Kündigung des Mieters erfolgen. In der Kündigung sind die einzelnen Vertragsverstöße genau aufzulisten, denn die Angabe des wichtigen Grundes ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung. Der Mieter muss wissen, welche konkreten Verstöße ihm zur Last gelegt werden (§ 569 Abs. 4 BGB).

4. Beeinträchtigung nach der Art der Geräusche

Ob eine wesentliche Beeinträchtigung durch Lärm vorliegt, richtet sich auch nach der Art der Geräusche. Für einzelne Geräusche gilt deshalb folgendes:

a) Heizungsklopfen

Ein Klopfen der Heizung ist ein Mangel, soweit es sehr deutlich und relativ wahrnehmbar ist. Misst der Schallpegel einer Heizungsanlage nach DIN 4109 in der Küche mehr als 30 dB (A), dann liegt ein Mangel der Mietsache vor. Der Vermieter ist in diesem Fall verpflichtet, durch geeignete Maßnahmen die Geräusche im Haus so zu reduzieren, dass auch im Schlafzimmer und Wohnzimmer nicht mehr als 30 dB (A) verursacht werden.

b) Kinderlärm

Der Lärm von Kindern, der vom Spielen ausgeht, ist grundsätzlich hinzunehmen. Allerdings wird auch gefordert, dass grundsätzlich die allgemeinen Ruhezeiten einzuhalten sind. Hierzu ist ein erzieherisches Einwirken auf die Kinder, für ein Verständnis für die Hausgemeinschaft erforderlich.

c) Musik

Ein völliges Verbot der Musikausübung in Mietwohnungen ist unzulässig. Radio- und Fernsehgeräte müssen grundsätzlich auf Zimmerlautstärke betrieben werden. Lautstarke Musik, insbesondere pochende Bässe, sind zu vermeiden. Beim Betätigen von Musikinstrumenten sind die allgemeinen Ruhezeiten grundsätzlich einzuhalten.

d) Gewerbebetrieb

Die aus dem Schallplattengeschäft des Hauses dringenden Schallgeräusche rechtfertigen eine Mietminderung. Ebenso muss es der Mieter nicht hinnehmen, wenn in einem Supermarkt zur Nachtzeit Waren angeliefert werden und die Geräusche hier 30 dB (A) überschreiten.

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Henry Bach
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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