Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mietrecht: Beschränkung der Kündigung wegen Zahlungsverzuges auf Grund der Corona-Pandemie

12.04.2020
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Der Vermieter hat im Mietrecht die Möglichkeit dem Mieter die Wohnung bei Zahlungsverzug zu kündigen. Die Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzug wird ab dem 01.04.2020 wegen der Corona-Krise eingeschränkt.

Die Kündigung von Wohnraum muss durch den Vermieter schriftlich (§ 568 I BGB) und mit einer Begründung (§ 573 III BGB) erfolgen.

a) Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug

Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages richten sich nach § 573 BGB. Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mieters haben. Solche Kündigungsgründe ergeben sich aus § 573 II BGB. Unter anderem liegt ein Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter vertragliche Pflichten schuldhaft verletzt hat.

Die Hauptpflicht des Mieters ist es, die Miete in der vereinbarten Höhe zur vereinbarten Zeit zu bezahlen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach gerät er in Verzug. Ein Kündigungsgrund bei Zahlungsverzug ist jedoch nur gegeben, wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug ist. Zusätzlich muss die Verzugsdauer mehr als einen Monat betragen (BGH 10.10.2012 Az. VIII ZR 107/12). Um in einen Zahlungsverzug mit der Miete zu kommen, ist keine Mahnung nötig.

Die Kündigungsfrist beträgt regelmäßig drei Monate. Sind seit der Überlassung der Mieträume mehr als 5 bzw. 8 Jahre vergangen, verlängert sich die Frist um jeweils drei Monate. Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugegangen sein, um zum Ablauf des übernächsten Monats ihre Wirkung zu entfalten (§ 573c BGB).

b) Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug

aa) Ein Mietzahlungsverzug ist auch ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung. Ein Zahlungsrückstand der zur fristlosen Kündigung berechtigt liegt vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgenden Termine die gesamte oder einen nicht unerheblichen Teil der Miete nicht bezahlt hat (§ 543 II 1 Nr. 3a BGB).

bb) Zum anderen liegt auch ein fristloser Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen einen Betrag in Höhe von insgesamt zwei Monatsmieten nicht entrichtet. Zahlt der Mieter beispielsweise über mehrere Monate einen Teilbetrag der Miete nicht, liegt erst dann ein Grund für eine außerordentliche Kündigung vor, wenn der Fehlbetrag zwei Monatsmieten erreicht.

Für eine außerordentliche Kündigung muss berücksichtigt werden, ob der Mieter den Zahlungsverzug zu verschuldet hat. Persönliche Umstände müssen dabei nicht durch den Vermieter berücksichtigt werden.

c) Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten

Aufgrund der Covid-19- Pandemie hat der Bundestag beschlossen, dass Mietschulden, welche im Zeitraum zwischen dem 01.04.2020 und 30.06.2020 entstehen, kein Grund zur Kündigung sein können sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Das betrifft sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Grund für diese Regelung ist die Annahme, dass viele Mieter wegen der Pandemie ihre Einkommensquelle verlieren werden.

Um in die Rechte des Vermieters nicht zu stark einzugreifen, bleibt der Anspruch des Vermieters auf die Zahlung der Miete dennoch bestehen. Die Miete kann also dennoch durch einen Zahlungsklage oder einen Mahnbescheid geltend gemacht werden. Die Beschränkung des Kündigungsrechts gilt nur bis zum 30.09.2022. Sollten bis zu diesem Datum noch Mietschulden aus dem Zeitraum zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 vorhanden sein, gelten wieder die allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Eine fristgerechte oder eine fristlose Kündigung sind dann bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen wieder möglich.

Eine besondere Ausnahme für Härtefälle hat der Bundestag dabei explizit nicht vorgesehen. Jedoch wird nicht ausgeschlossen, dass in besonders gelagerten Einzelfällen eine Ausnahme wegen des Rückgriffs auf Treu und Glaube (§ 242 BGB) in Betracht kommt.

Diese Beschränkungen gelten ab dem 01.04.2020 sowohl für Miet- als auch für Pachtverhältnisse. Kündigungen aus sonstigen Gründen sind weiterhin möglich (Quelle: Bundestag Drucksachen 19/18110 in Art. 240 EGBGB, § 2 „Beschränkungen der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen“).

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Henry Bach
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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