Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mietrecht: Rechtsfragen zur Vormieterbescheinigung

08.12.2019

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse darin zu wissen, ob im vorangegangenen Mietverhältnis die Miete pünktlich bezahlt wurde. Ferner möchte er auch wissen, ob es durch den Mietinteressenten im vorangegangenen Mietverhältnis zu Störungen des Hausfriedens gekommen ist. Solche Störungen können den Vermieter zu einem Einschreiten im Rahmen der Gebrauchsgewährungspflicht gegenüber anderen Mietern zwingen und berechtigen möglicherweise zu einer Mietminderung der Mieter.

Fragen nach der Person und Anschrift des Vorvermieters, der Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses und der Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten, können deshalb Gegenstand einer Auskunft des Vorvermieters sein. Ebenso sind Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Mieters geeignet, sich über die Bonität und Zuverlässigkeit des potentiellen Mieters ein Bild zu machen. Solche Fragen sind deshalb nicht unzulässig und können Gegenstand einer Auskunft des Vorvermieters sein (BGH, Urteil vom 09.04.2014, Az. VIII ZR 107/13).

1. Kein Anspruch auf Vormieterbescheinigung

Im Mietrecht hat der Mieter gegen den früheren Vermieter keinen Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Es besteht lediglich ein Anspruch auf Erteilung einer Quittung für gezahlte Mieten gem. § 368 BGB.

So wie der Mieter keinen Anspruch auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat, ist der frühere Mieter auch nicht verpflichtet, andere Bescheinigungen zu erteilen oder über den Verlauf des Mietverhältnisses Auskunft zu erteilen.

2. Falschauskünfte des Vermieters

Der frühere Vermieter darf den Mieter nicht dadurch an der Wohnungssuche behindern, dass er auf Nachfrage über den Mieter unrichtige, einseitig negative oder bewusst vage gehaltene Auskünfte erteilt.

Ebenso wenig darf aber der frühere Vermieter geschönte oder unrichtige Auskünfte erteilen, um dem Mieter schnellstmöglich ein neues Mietverhältnis zu ermöglichen. Für den Fall, dass solche Falschauskünfte erteilt werden, besteht die Gefahr, dass sich der frühere Vermieter schadenersatzpflichtig gem. § 826 BGB wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung macht, falls er vorsätzlich falsche Auskünfte erteilt.

3. Verzichtserklärung

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist nicht nur eine Bestätigung, dass der Vermieter bestimmte Mietzahlungen empfangen hat. Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann auch eine Erklärung des Vermieters dahingehend sein, dass der Mieter keine Mietschulden hat und er dem Vermieter nichts mehr schuldet. Sie kann deshalb auch eine Verzichtserklärung des bisherigen Vermieters auf etwaig noch geschuldete Miete und Nebenkostenzahlungen sein (BGH, Urteil vom 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08).

4. Kündigung des Mietverhältnisses

Eine „frei erfundene“ Vormieterbescheinigung ist eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Mietverhältnis und kann daher zur fristlosen Kündigung führen. Das ist aber nur dann der Fall, wenn die fristlose Kündigung zeitnah auf die Entdeckung der frei erfundenen Vormieterbescheinigung erfolgt (BGH, Urteil vom 09.04.2014, Az. VIII ZR 107/13). Der Mieter hat kein Recht falsche Angaben zu machen, wenn die Fragen zur Bonität und Zuverlässigkeit des Mieters zulässig gestellt werden.

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Henry Bach
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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