Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Pflicht, das Mietobjekt an den Vermieter zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB).
Bei einer Mehrheit von Mietern (z.B. einer Wohngemeinschaft) haften alle Mieter als Gesamtschuldner auf die Rückgabe der Wohnung (§§ 431, 421 BGB). Die gesamtschuldnerische Haftung besteht auch dann, wenn die Rückgabe nur durch einen der Mieter vertragsgemäß erfolgen kann. Der Rückgabeanspruch steht dennoch dem Vermieter auch gegenüber den Mietern zu, die bereits den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben haben.
1. Rückgabe durch Besitzeinräumung
Die Rückgabe der Wohnung erfolgt, indem der Mieter dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Wohnung einräumt.
a) Schlüsselübergabe
Hierzu hat der Mieter die Schlüssel an den Vermieter zu übergeben. Die Rückgabe der Wohnung und damit auch die Übergabe der Schlüssel erfolgt am Ort der Mietsache. Das bedeutet, dass sich der Vermieter beim Auszug des Mieters in der Wohnung einfinden muss.
Die Parteien können aber auch vereinbaren, dass der Mieter die Wohnungsschlüssel dem Vermieter zu überbringen hat oder dem Hausmeister aushändigen kann. Hinterlässt der Mieter jedoch die Schlüssel in der Wohnung, gibt er hierdurch die Wohnung nicht an den Vermieter zurück, sondern lediglich den Besitz an der Wohnung auf (OLG München 17.05.1985 Az. 21 U 4708/84).
Der Mieter muss dem Vermieter alle, gegebenenfalls auch selbst nachgefertigte Schlüssel übergeben. Der Vermieter ist wiederum verpflichtet, dem Mieter die ihm für die Anfertigung der Schlüssel entstanden Kosten zu ersetzen.
b) Räumung
Die Wohnung muss bei der Rückgabe geräumt, also leer übergeben werden. Vom Mieter eingebrachte Sachen sind zu entfernen, wenn sie nicht vom Vermieter oder Nachmieter übernommen werden. Hierzu gehört auch, dass während des Mietverhältnisses angebrachte Namensschilder oder Hinweisschilder auf Praxis- oder Geschäftsräume zu entfernen sind.
Einzelne zurückbleibende Sachen stehen der Rückgabe nicht entgegen. Der Vermieter darf diese jedoch nur dann entsorgen, wenn der Mieter erkennbar sein Eigentum an den zurückgebliebenen Sachen aufgegeben hat.
Der Mieter muss die Wohnung in dem vertraglich vereinbarten Zustand zurückgeben. Ist also der Mieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet und sind nach dem Zustand der Wohnung bei der Rückgabe Schönheitsreparaturen erforderlich, dann muss der Mieter die Schönheitsreparaturen vor Rückgabe der Wohnung durchführen.
Unabhängig davon, sind die Mieträume bei der Rückgabe sauber, also besenrein zu übergeben.
Bauliche Veränderungen, die der Mieter vorgenommen hat, sind vor Rückgabe der Wohnung zu beseitigen.
2. Zeitpunkt der Rückgabe
Der Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Wohnung ist sofort nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Der Mieter hat die Wohnung aber erst an dem letzten Tag des auf das Ende des Mietverhältnisses folgenden Tags zu räumen.
Gibt der Mieter die Wohnung vor Ablauf des Mietvertrages zurück, gerät der Vermieter nicht in Annahmeverzug, wenn er die vorzeitige Rückgabe der Wohnung ablehnt. Der Vermieter ist nicht zur anderweitigen Vermietung der vorzeitig zurückgegeben Wohnung verpflichtet. Der Vermieter ist erst kurz vor Ende der Mietzeit verpflichtet, die Mietsache zu übernehmen. Der Mieter schuldet bis zur Beendigung des Mietverhältnisses die Entrichtung der Miete (§ 537 Abs. 1 BGB).
Nimmt der Vermieter die zurückgegebene Wohnung nicht an, weil die Räume nicht im vertragsgemäßen Zustand sind, befindet er sich im Annahmeverzug (OLG Düsseldorf, 28.05.2002 Az. 24 U 133/01).
Der Vermieter kann sowohl von dem Mieter der Wohnung die Rückgabe verlangen, als auch von demjenigen, dem die Wohnung von dem Mieter überlassen wurde. Der Vermieter kann also auch von Untermietern, dem Ehegatten des Mieters und anderen Personen, die nicht Vertragspartei des Mietvertrages geworden sind, die Herausgabe verlangen.
3. Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe
Ab Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB in Höhe der ortsüblichen Miete, solange ihm dieser die Mietsache vorenthält.
a) Vorenthalten der Mietsache
Ein Vorenthalten liegt vor, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache gegen seinen Willen nicht, verspätet oder nur teilweise zurückgibt. Ob der Mieter dabei den Gebrauch an der Mietsache fortsetzt, ist unerheblich, solange er den Besitz an der Wohnung behält. Das ist z.B. der Fall, wenn der Mieter dem Vermieter die Wohnungsschlüssel nicht zurückgibt.
Eine Vorenthaltung der Mietsache liegt aber nicht vor, wenn der Vermieter die ihm vom Mieter angebotene Rückgabe der Wohnung ablehnt oder verhindert oder zu erkennen gibt, dass er das Mietverhältnis nicht als beendet ansieht. In diesen Fällen fehlt der Rückerlangungswille des Vermieters.
Ein Vorenthalten der Wohnung liegt auch dann vor, wenn dem Mieter die Rückgabe der Wohnung unmöglich ist, weil er den Besitz (z. B. durch Untervermietung) aufgegeben hat.
Hat der Vermieter die Wohnung an mehrere Mieter vermietet, schulden alle Mieter, auch die die bereits aus der Wohnung ausgezogen sind, die Rückgabe der Wohnung. Die Mitmieter sind daher hinsichtlich der Rückgabe der Wohnung als auch hinsichtlich der Nutzungsentschädigung Gesamtschuldner des Vermieters. Auch der ausgezogene Mitmieter schuldet die gesamte Nutzungsentschädigung bis zur Rückgabe der Mietsache.
b) Höhe der Nutzungsentschädigung
Die Höhe der Nutzungsentschädigung entspricht mindestens der zur Zeit der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarten Miete einschließlich der vereinbarten Nebenkosten. Statt der vereinbarten Miete kann der Vermieter auch die ortsübliche Miete verlangen.
Die Nutzungsentschädigung wird zum gleichen Termin fällig, wie die ursprünglich geschuldete Miete.
Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung erlischt im Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB). Kann der Vermieter die Wohnung nach Rückgabe durch den Mieter nicht unmittelbar weiter vermieten, hat er gegen den Mieter einen Schadenersatzanspruch auf Ausgleich des Mietausfalls (§ 546a Abs. 2; 571 BGB).
Über den Tag der Rückgabe hinaus bis zum Ende der Mietberechnungsperiode darf der Vermieter die Nutzungsentschädigung nur dann verlangen, wenn der Mieter die Wohnung zur Unzeit zurückgibt.