Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mieträume ist eine gezahlte Mietkaution durch den Vermieter zurückzugeben oder zu verwerten.
Die Kaution ist zurückzugeben, wenn alle Ansprüche des Vermieters erfüllt oder verjährt sind. Der Vermieter kann allerdings gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch mit Schadenersatzansprüchen aufrechnen, auch wenn diese bereits verjährt sind. Das gilt nicht für Ansprüche, die bei Beendigung der Mietzeit und damit bei Entstehung der Aufrechnungslage bereits verjährt waren (§ 390 BGB).
Gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters kann der Vermieter nur mit Forderungen aufrechnen, die von der Sicherungsabrede umfasst sind. Es ist deshalb eine Aufrechnung des Vermieters mit Ansprüchen aus früheren Mietverhältnissen oder anderen Mietverhältnissen als dem, für das die Mietkaution geleistet wurde, ausgeschlossen.
Der Mieter darf seinerseits auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mit der Rückzahlungsforderung aufrechnen, soweit noch andere Ansprüche des Vermieters bestehen können und die Abrechnung des Vermieters noch nicht fällig ist.
1. Fälligkeit und Abrechnung der Mietkaution
Wann die Mietkaution zur Rückzahlung fällig ist, ist gesetzlich nicht bestimmt. Die Fälligkeit hängt davon ab, ob noch Ansprüche des Vermieters zu sichern sind und wird demgemäß erst dann fällig. In der Regel wird die Mietkaution innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig. Der Vermieter hat über die Mietkaution abzurechnen.
Hat der Mieter die Kaution durch Hinterlegung eines Sparbuches geleistet, hat er nur einen Anspruch auf Herausgabe des Sparbuches bzw. der Freigabeerklärung des Sparbuches. Es kann jedoch nicht die Auszahlung der Kautionssumme verlangt werden. Eine Abrechnung erfolgt hier nicht.
Wurde jedoch die Mietkaution in Form einer Barkaution oder durch Überweisung geleistet, dann hat der Vermieter über das Geld abzurechnen, was er erhalten hat.
Gegenstand der Kautionsabrechnung sind der geleistete Kautionsbetrag, Zinsen nach Abzug der Kapitalertragssteuer und des Solidaritätszuschlages sowie die Kontogebühren.
Im Anschluss an die erfolgte Kautionsabrechnung ist das Kautionsguthaben unverzüglich an den Mieter auszuzahlen.
2. Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung
Ist nach der Beendigung des Mietverhältnisses noch eine Betriebskostenabrechnung offen, kann der Vermieter einen Teil der Mietkaution zurückbehalten, wenn eine Nachzahlung aus der Abrechnung zu erwarten ist. Eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung ist zu erwarten, wenn sich auch im Vorjahr aus der Betriebskostenabrechnung ein Nachzahlungsbetrag ergab. Der Betrag, der aus der Betriebskostenabrechnung voraussichtlich nachzuzahlen ist, ist zu schätzen und orientiert sich an dem Nachzahlungsbetrag des Vorjahres.
Diesen Betrag darf der Vermieter zunächst von der Mietkaution einbehalten. Über die Mietkaution ist sodann nochmals gesondert abzurechnen, wenn die Betriebskostenabrechnung vorliegt. Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung versäumt, entfällt das Zurückbehaltungsrecht an der Mietkaution.
3. Rückgabe der Mietkaution
Die Rückgabe der Mietsicherheit hat in der Form zu erfolgen, in der der Vermieter die Sicherheit erlangt hat.
Ist die Mietsicherheit in Form eines Kautionssparbuches auf den Namen des Mieters mit Sperrvermerk zugunsten des Vermieters geleistet worden, so muss der Vermieter die Freigabe gegenüber dem Kreditinstitut erklären. Der Mieter muss gegebenenfalls die Freigabe einklagen. Eine Zahlungsklage ist hier nicht statthaft. Zuvor muss allerdings der Mieter prüfen, ob der Vermieter die Freigabe bereits ohne entsprechende Mitteilung an ihn gegenüber der Bank erklärt hat.
Dagegen erfolgt die Rückgewähr eines auf den Vermieter angelegten und diesem ausgehändigten Kautionssparbuches, durch Rückgabe des Sparbuches und Abtretung der im Sparbuch verbrieften Forderung an den Mieter.
Bei Leistung der Kaution durch Bürgschaft besteht nur ein Anspruch auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde an den Bürgen.
Die vorbehaltlose Rückgabe der Mietkaution stellt ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar (§ 397 Abs. 2 BGB). Das bedeutet, dass der Vermieter bei der vorbehaltlosen Rückgabe der Mietkaution mit der späteren Geltendmachung von solchen Ansprüche ausgeschlossen ist, die ihm bekannt waren oder die er hätte kennen können.
Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt in drei Jahren nach Beendigung des Mietverhältnisses.