Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mietrecht: Schönheitsreparaturen

01.03.2020
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Den Vermieter trifft die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache. Im Mietrecht ist es aber üblich, im Mietvertrag dem Mieter die Renovierung übertragen. Ist dem Mieter die Renovierung der Mietsache nicht übertragen oder die Vereinbarung unwirksam, bleibt es jedoch dabei, dass der Vermieter die Mietsache zu renovieren hat. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, das Anstreichen der Wände, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.

1. Durchzuführende Renovierungsarbeiten

Das Entfernen von alten Tapeten und das Neutapezieren gehört auch dann zu den Schönheitsreparaturen, wenn schon mehrere Tapetenschichten geklebt sind.

Zu den Schönheitsreparaturen gehört auch die Beseitigung solcher Mängel, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind. Das betrifft kleinere Kratzer in Türen oder die Beseitigung von Dübeln.

Das Renovieren der Mietwohnung erfolgt in erster Linie durch das Streichen der Raufasertapeten und Decken, der Heizkörper und des Holzwerks. Das Entfernen vorhandener Raufasertapeten kann vom Mieter nur dann verlangt werden, wenn ein weiteres Überstreichen der Tapete nicht mehr ordnungsgemäß wäre.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden oder das Abschleifen, Grundieren und Lasieren von Wand– und Deckenvertäfelungen.

Ebenso wenig gehört zu den Schönheitsreparaturen die Erneuerung des Teppichfußbodens, die Erneuerung des PVC–Belages oder der Wandfliesen. Auch die Renovierung schwarz gewordene Badezimmerfugen gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Untergrundschäden an Holz, Putz– und Mauerwerk müssen ebenso wenig beseitigt werden, wie die Beseitigung von Verputzschäden an Wänden und Decken. Zu den Schönheitsreparaturen gehören ebenfalls nicht das Streichen der Außenfenster und der Anstrich der Wasserrohre.

2. Abgrenzung zum Schadenersatz

Die Schönheitsreparaturen sind von der Beseitigung von Schäden abzugrenzen. Für Schäden hat der Mieter immer einzustehen. Hier kommt es nicht darauf an, ob die Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam im Mietvertrag vereinbart ist.

Befinden sich im Teppich Rotwein– oder Zigarettenflecken sowie Löcher im PVC–Belag, dann handelt es sich hierbei um Ursachen, die nicht mehr dem ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache entsprechen. Es liegt hier ein Schaden vor, der vom Mieter in jedem Fall zu beseitigen ist.

Das gilt auch für den Fall, wenn der Mieter die Wände der Wohnung mit ungewöhnlichen Farben, wie etwa schwarz oder rot, gestrichen hat. Zeigen sich nach der Entfernung eines Teppichbodens Klebereste, so stellt dies ebenfalls einen Schaden dar.

Dübellöcher dürfen in angemessener Anzahl gesetzt werden. Müssen Dübellöcher in verflieste Wände gesetzt werden, muss dies unter weitgehender Benutzung der Fugen erfolgen.

3. Schuldanerkenntnis

Ein mündliches Zugeständnis des Mieters, er werde trotz fehlender Renovierungspflicht die Schönheitsreparaturen durchführen, beinhaltet kein selbstständiges Schuldanerkenntnis, da es am Schriftformerfordernis des § 781 BGB fehlt.

Dem gegenüber kann die Erteilung einer Generalquittung durch den Vermieter einen Verzicht auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen darstellen.

4. Qualität der Schönheitsreparaturen

Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter fachgerecht in mittlerer Art und Güte durchzuführen. Der Mieter schuldet kein Arbeiten nach DIN–Normen. Eine Hobbyqualität nach mittlerer Art und Güte genügt aber nicht.

Auf jeden Fall müssen die Arbeiten mit der üblichen Sorgfalt einwandfrei durchgeführt werden, also ohne Mängel. Zu verwenden sind wisch– und waschfeste Farben.
Ist der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet, die Schönheitsreparaturen nur durch einen Fachbetrieb ausführen zu lassen, so ist eine solche Klausel unwirksam.

5. Wohnungsübergabeprotokoll

Dem Wohnungsübergabeprotokoll bei Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietwohnung kommt die Wirkung eines Schuldanerkenntnisses zu. Enthält das Protokoll keine aufgelisteten Mängel und bezeichnet der Vermieter die Wohnung als in Ordnung, ist er mit weiteren Forderungen ausgeschlossen. Die Erklärung des Vermieters im Übergabeprotokoll, der Zustand der Mietsache sei ordnungsgemäß, schließt auch eine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters an den Schönheitsreparaturen aus. Das Schuldanerkenntnis im Übergabeprotokoll gilt umso mehr, wenn der Vermieter der vorbehaltlosen Rückzahlung der Mietkaution zugesagt hat.

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Henry Bach
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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