Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mietrecht: Umfang des Fragerechts bei der Mieterselbstauskunft und Folgen einer Falschbeantwortung

10.11.2019

Vor Abschluss eines Mietvertrages ist es im Mietrecht üblich, dass Vermieter von Mietinteressenten eine Selbstauskunft verlangen. Vermieter haben ein berechtigtes Interesse daran zu wissen, wer in die Wohnung einzieht.
Grundsätzlich sind Mietinteressenten nicht verpflichtet eine Selbstauskunft zu erteilen. Allerdings wird der Vermieter den Mietinteressenten, die die Selbstauskunft nicht abgegeben haben, auch nicht seine Wohnung vermieten.
Aber nicht alle Fragen sind bei einer Mieterselbstauskunft zulässig. Zulässig ist eine Frage nur dann, wenn das Interesse des Vermieters berechtigt und schutzwürdig ist und gegenüber dem Geheimhaltungsinteresse des Mieters überwiegt. Grundvoraussetzung ist dabei immer, dass die Frage das Mietverhältnis betrifft. Nur wenn die Kenntnis der vom Vermieter erfragten Umstände für dessen Entscheidung, ob und mit welchem Inhalt er den Mietvertrag abschließt, objektiv unter Berücksichtigung schutzwürdiger Belange des Mieters wesentlich ist, kann eine Frage als zulässig eingestuft werden (AG Wolfsburg, 09.08.2000 - 22 C 498/99).

Demnach sind folgende Fragen zulässig:
-Identität des Mieters (z.B. Name, Vorname, derzeitige Anschrift, Telefon, Geburtsdatum),
-Familienstand (LG Landau, 22.01.1985 – 1 S 226/84),
-Anzahl der in die Wohnung einziehenden Familien– bzw. Haushaltsangehörigen,
-Nettoeinkommen, Gehaltsabrechnungen,
-Beruf, Arbeitsverhältnis, Arbeitgeber (LG München I, 25.03.2009 – 14 S 18532/08),
-Verfahren zur Abgabe einer Vermögensauskunft (LG Nürnberg-Fürth, 28.12.2006 – 7 T 10477/06),
-Pfändung des Arbeitseinkommens, sonstige Zwangsvollstreckungsmaßnahmen (OLG Koblenz, 06.05.2008 – 5 U 28/08),
-Eröffnung eines Insolvenzverfahrens (LG Bonn, 16.11.2005 – 6 S 226/05),
-Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen (LG Itzehoe, 28.03.2008 - 9 S 132/07),
-Vorstrafen im Zusammenhang mit einem früheren Mietverhältnis (AG Rendsburg, 05.07.1990 – 3 C 241/90),
-beabsichtigte Haustierhaltung, soweit deren Haltung verboten werden darf,
-beabsichtigte Nutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken.

Wenn der Mietinteressent eine Mieterselbstauskunft abgibt, muss er zulässige Fragen wahrheitsgemäß beantworten. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter über Vermögensverhältnisse falsche Angaben macht, unabhängig davon, ob der Mieter seine Miete zuverlässig zahlt (LG München I, 25.03.2009 – 14 S 18532/08). Zudem kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten, wenn der Vermieter den Mietvertrag bei zutreffender Auskunft nicht abgeschlossen hätte (BGH, 06.08.2008 – XII ZR 67/06). Hat der Mieter die falsche Angabe zu verschulden und tritt dadurch ein Schaden beim Vermieter auf, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.
Die gleichen Rechtsfolgen können eintreten, wenn der Mietinteressent eine Aufklärungspflicht verletzt. So hat der Mieter den Vermieter darüber zu informieren, wenn die Miete 75 % oder mehr seines Nettoeinkommens ausmacht (AG Frankfurt, 27.08.1987 – 33 C 627/87-29), über sein Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, der Mieter die Miete oder die Mietkaution nur mit Hilfe des Sozialamts zahlen kann oder wenn sich der Mieter derart in wirtschaftlicher Bedrängnis befindet, dass die Zahlung der Miete ernsthaft gefährdet ist (BGH, 05.12.1975 – V ZR 34/74).
Demgegenüber hat die Falschbeantwortung einer unzulässigen Frage keine Konsequenzen für den Mieter.

Unzulässig sind Fragen über:
-Hobbies und Musikgeschmack,
-sexuelle Neigungen,
-Rauchgewohnheiten (BGH, 05.03.2008 – VIII ZR 37/07),
-Mitgliedschaft in einer Partei oder einem Mieterverein,
-Rasse/Hautfarbe,
-Religionszugehörigkeit (LG Köln, 08.11.1984 – 6 S 88/84),
-Familienplanung /Kinderwunsch,
-Schwangerschaft,
-Krankheit /Behinderung,
-Rechtliche Betreuung (BverfG, 11.06.1991 - 1 BvR 239/90),
-Ermittlungsverfahren (AG Hamburg, 07.05.1992 – 49 C 88/92),
-Vorstrafen (AG Rendsburg, 05.07.1990 – 3 C 241/90),
-Aufenthaltsstatus (AG Wiesbaden, 31.07.1992 - 98 C 251/92),
-Bestehen einer Rechtsschutzversicherung,
-früheres Mietverhältnis (AG Kerpen, 05.11.1987 – 6 C 249/85),
-Einkommensverhältnisse von Angehörigen,
-Personalausweis- bzw. Passnummer.

Darüber hinaus ist der Mieter nicht verpflichtet eine SCHUFA-Auskunft selbst einzuholen oder eine Einwilligung zu dieser zu erteilen.

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Henry Bach
Rechtsanwalt • Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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