Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mietrecht: Untervermietung und Untermieterlaubnis

16.02.2020

Der Mieter darf Dritten die Mieträume ganz oder zum Teil zur selbstständigen Nutzung nur mit Erlaubnis des Vermieters überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB).

1. Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis des Vermieters

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters berechtigt, seinen Ehegatten, minderjährige Kinder und Angehörige, soweit sie Familienmitglieder sind, aufzunehmen. Er hat allerdings nicht das Recht, ohne Erlaubnis des Vermieters den Bruder, Schwager oder Lebensgefährten von Kindern aufzunehmen.

2. Erlaubnis des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung

Der Mieter hat einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.

a) Form und Inhalt der Untermieterlaubnis

Die Untermieterlaubnis ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Wird das Grundstück veräußert, ist auch der neue Vermieter an die Erlaubnis gebunden (§ 566 Abs. 1 BGB). Die Erlaubnis bezieht sich auf den jeweiligen einzelnen Untermietfall. Deshalb muss der Mieter den konkreten Untermieter benennen. Die Untermieterlaubnis ist an keine besondere Form gebunden. Der Vermieter ist nur berechtigt, eine einmal erteilte Untermieterlaubnis aus wichtigem Grund zu widerrufen.

b) Anspruch des Mieters auf Erlaubniserteilung (§ 553 Abs. 1 BGB)

Der Mieter von Wohnraum hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn für ihn nach Abschluss des Vertrages ein berechtigtes Interesse entsteht. Hierzu genügen einleuchtende wirtschaftliche oder persönliche Gründe.

Der Mieter hat z. B. ein Interesse an der Untermieterlaubnis, wenn sich sein Raumbedarf durch den Tod oder den Auszug von Angehörigen verringert. Ebenso besteht ein Anspruch auf Untermieterlaubnis, wenn sich seine wirtschaftlichen Verhältnisse verschlechtern. Auch die Bildung einer Wohngemeinschaft, die Aufnahme des Lebenspartners oder die eigene Pflegebedürftigkeit können einen Anspruch auf Untermieterlaubnis begründen.

c) Versagungsgründe des Vermieters

Der Vermieter darf die Untermieterlaubnis verweigern, wenn in der Person des Drittens ein wichtiger Grund vorliegt oder der Wohnraum überbelegt werden würde (§ 553 Abs. 1 BGB). So darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn konkrete Verdachtsgründe dafür vorliegen, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder das Mietobjekt übermäßig abnutzen würde. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, ist der Mieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Hat der Mieter einen Anspruch auf Untermieterlaubnis, darf der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis nicht von besonderen Bedingungen oder Auflagen abhängig machen, auf die kein Anspruch besteht.

d) Zahlung eines Untermietzuschlages (§ 553 Abs. 2 BGB)

Der Vermieter kann seine Erlaubnis zur Untervermietung von einer Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Zustimmung sonst unzumutbar ist. Das ist der Fall, wenn eine höhere Abnutzung der Mieträume oder höhere Betriebskosten zu erwarten sind. Die Erhöhung muss sich im angemessenen Rahmen halten. Ist der Mieter mit einer gerechtfertigten Mieterhöhung nicht einverstanden, darf der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern.

e) Kündigungsrecht des Mieters bei Erlaubnisverweigerung

Lehnt der Vermieter die Untermieterlaubnis des Mieters generell ab, ist der Mieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (§ 540 Abs. 1 BGB). Das Sonderkündigungsrecht des Mieters ist jedoch nicht gegeben, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, um die Untermieterlaubnis zu verweigern. Die Überbelegung des Wohnraums und die Gefährdung des Hausfriedens sind wichtige Gründe, die zur Verweigerung der Untermieterlaubnis berechtigen. Voraussetzung für das Sonderkündigungsrecht des Mieters ist allerdings, dass der Mieter einen konkreten Untermietwilligen benannt hat. Die unberechtigte Verweigerung der Untermieterlaubnis durch den Vermieter stellt eine Vertragsverletzung dar, die diesen zum Schadenersatz verpflichtet.

f) Rechte des Vermieters bei unbefugter Gebrauchsüberlassung

Hat der Mieter den Wohnraum untervermietet, ohne dass er einen Anspruch auf eine Untermieterlaubnis hat, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Das Kündigungsrecht besteht jedoch nicht, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hat.

Die fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung bedarf einer Abmahnung durch den Vermieter unter Hinweis auf die Rechtswidrigkeit des Handelns des Mieters. Der Vermieter hat in der Abmahnung darauf hinzuweisen, dass bei einer Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens eine Kündigung droht. Neben einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter auch das Recht, nach vorausgegangener Abmahnung eine Unterlassungsklage gegen den Mieter zu erheben (§ 541 BGB).

Ebenso kann der Vermieter bei einer schuldhaften vorsätzlichen und unbefugten Gebrauchsüberlassung Schadenersatz verlangen (§ 546a Abs. 1, 2 BGB).

Der Vermieter hat aber keinen Anspruch auf die Miete, die der Mieter vom Untermieter erhalten hat.

Diesen Artikel bewerten
Über den Autor

Gesamt:

Henry Bach
Rechtsanwalt • Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Peterssteinweg 1
04107 Leipzig

Telefon: 0341 9839246


Honorar/Leistung: (3.7)
Erreichbarkeit: (3.7)
Verständlichkeit: (3.7)
Freundlichkeit: (3.7)
Diesen Rechtsanwalt bewerten
Vereinbaren Sie hier eine Rechtsberatung zum Artikel-Thema:
Kontaktieren Sie hier Fachanwalt Henry Bach:
* Pflichtfeld
Ja, ich willige ein, dass meine im „Kontaktformular“ eingetragenen personenbezogenen Daten zum Zwecke der Angebotsvermittlung per Fax und E-Mail an den zu kontaktierenden Anwalt übermittelt und gespeichert werden. Diese jederzeit widerrufliche Einwilligung sowie die Verarbeitung und Datenübermittlung durch Dritte erfolgen gem. unserer Datenschutzerklärung.
Kontaktieren
Weitere Artikel des Autors
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Der Untermietvertrag im Mietrecht
26.09.2021

Ein Untermietvertrag ist im Mietrecht die Gebrauchsüberlassung der Mieträumlichkeiten ganz oder teilweise an Dritte (§ 540 BGB). Es bestehen zwei Mietverträge, einmal das Hauptmietverhältnis und zum anderen das Untermietverhältnis. 1. Untermieterlaubnis Der Mieter sollte vor dem Abschluss eines Untermietvertrages sicherstellen, dass er einen solchen abschließen darf. Dies kann entweder bereits im eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter geregelt sein oder durch das Einholen der Zustimmung des Vermieters geschehen. Wird ein Untermietvertrag ohne Erlaubnis abgeschlossen, kann das im Mietrecht einen Kündigungsgrund darstellen. In ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Mietrecht: Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen
26.04.2020

Bei Gemeinschaftsflächen im Mietrecht handelt es sich z. B. um den Garten, Trockenboden, Waschküche, Hof, Kinderspielplatz und Treppenhaus. Sind diese Flächen nicht im Mietvertrag mit vermietet, dann hat der Mieter lediglich ein Recht zur Mitbenutzung. Es handelt sich dann nur um eine Gefälligkeit des Vermieters, die jederzeit widerrufen werden kann. Duldet jedoch der Vermieter die jahrelange Nutzung der Gemeinschaftsflächen zum Abstellen von Gegenständen, dann tritt hierfür eine Bindungswirkung ein. So kann z. B. eine Gartennutzung zum mietvertraglichen Gebrauch gehören, wenn der Mieter jahrelang den Garten durch Aufstellen einer ... weiter lesen

Weitere Artikel der Redaktion zum Thema
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Darf ich als Mieter meinen Partner in die Wohnung aufnehmen?

Worauf müssen Mieter achten, die ihren Partner in ihre Mietwohnung aufnehmen möchten? Das erfahren sie in diesem Ratgeber.   Wenn zwei Singles eine Beziehung führen und zusammenziehen möchten, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Manchmal suchen sie sich eine neue gemeinsame Wohnung. Oder sie greifen zu der vermeintlich einfachen Lösung, dass der eine in die bereits vorhandene Wohnung des anderen zieht. Mieter müssen hierbei allerdings aufpassen, dass sie den Vermieter nicht außen vorlassen. Denn aus juristischer Sicht handelt es sich bei der Aufnahme seines Partners in die Mietwohnung um eine Untervermietung. Ein Mieter darf normalerweise nur dann seine Wohnung ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Ruhestörung: das müssen Sie als Mieter wissen

Werden andere Personen durch Lärm gestört, so spricht man von einer Ruhestörung (oder auch Lärmstörung). Sind Geräusche – entweder der Lautstärke, der Uhrzeit oder ihrer Penetranz wegen – unzumutbar für eine ungewollte Zuhörerschaft, so kann sich diese dagegen wehren. Nachfolgend finden Mieter Hilfe wie sie sich gegen Lärm von Nachbarn wehren können. Ruhestörung im Gesetz Zwar besteht hierzulande kein Gesetz , welches eine vollständige Ruhe garantieren würde, dies bedeutet im Umkehrschluss aber auch nicht, dass im zwischenmenschlichen Zusammenleben jegliche Form ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Mietwohnung: Was ist auf dem Balkon erlaubt und was ist verboten?

Ob Mieter auf dem Balkon ihrer Mietwohnung z. B. eine Markise montieren, Blumen aufstellen, eine Satellitenschüssel anbringen oder rauchen dürfen, verrät dieser Ratgeber.   Markise auf Balkon Zunächst einmal ist interessant, ob Mieter auf dem Balkon eine Markise als Sonnenschutz anbringen dürfen. Denn hierdurch wird auch die Wohnung vor Sonneneinstrahlung und somit vor Hitze geschützt. Allerdings darf der Mieter normalerweise die Markise nicht einfach an die Wand montieren, sondern muss beim Vermieter die Genehmigung einholen. Dieser darf diese nicht einfach verweigern, sondern muss sich auf einen plausiblen Grund berufen. Dies ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Wer darf ein Hausverbot erteilen und wie lange ist es gültig?

Inwieweit ist der Ausspruch eines Hausverbotes rechtlich zulässig? Darf dieses auch zeitlich unbegrenzt gelten? Dies erfahren Sie in diesem Beitrag. Wer ein Hausverbot erteilen darf Zunächst einmal stellt sich die Frage, wer überhaupt ein Hausverbot erteilen darf. Hierzu ist nur berechtigt, wer das Hausrecht innehat. Hierzu gehört etwa der Inhaber eines Geschäftes, ein Hauseigentümer, ein Wohnungsmieter oder auch eine Behörde. Wichtig ist allerdings, dass der Wohnungseigentümer kein Hausrecht mehr hat und daher kein Hausverbot aussprechen darf, wenn er diese vermietet hat. Hier ist vielmehr ausschließlich der Mieter als ... weiter lesen

Ihre Spezialisten