Der Mieter darf Dritten die Mieträume ganz oder zum Teil zur selbstständigen Nutzung nur mit Erlaubnis des Vermieters überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB).
1. Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis des Vermieters
Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters berechtigt, seinen Ehegatten, minderjährige Kinder und Angehörige, soweit sie Familienmitglieder sind, aufzunehmen. Er hat allerdings nicht das Recht, ohne Erlaubnis des Vermieters den Bruder, Schwager oder Lebensgefährten von Kindern aufzunehmen.
2. Erlaubnis des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung
Der Mieter hat einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.
a) Form und Inhalt der Untermieterlaubnis
Die Untermieterlaubnis ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Wird das Grundstück veräußert, ist auch der neue Vermieter an die Erlaubnis gebunden (§ 566 Abs. 1 BGB). Die Erlaubnis bezieht sich auf den jeweiligen einzelnen Untermietfall. Deshalb muss der Mieter den konkreten Untermieter benennen. Die Untermieterlaubnis ist an keine besondere Form gebunden. Der Vermieter ist nur berechtigt, eine einmal erteilte Untermieterlaubnis aus wichtigem Grund zu widerrufen.
b) Anspruch des Mieters auf Erlaubniserteilung (§ 553 Abs. 1 BGB)
Der Mieter von Wohnraum hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn für ihn nach Abschluss des Vertrages ein berechtigtes Interesse entsteht. Hierzu genügen einleuchtende wirtschaftliche oder persönliche Gründe.
Der Mieter hat z. B. ein Interesse an der Untermieterlaubnis, wenn sich sein Raumbedarf durch den Tod oder den Auszug von Angehörigen verringert. Ebenso besteht ein Anspruch auf Untermieterlaubnis, wenn sich seine wirtschaftlichen Verhältnisse verschlechtern. Auch die Bildung einer Wohngemeinschaft, die Aufnahme des Lebenspartners oder die eigene Pflegebedürftigkeit können einen Anspruch auf Untermieterlaubnis begründen.
c) Versagungsgründe des Vermieters
Der Vermieter darf die Untermieterlaubnis verweigern, wenn in der Person des Drittens ein wichtiger Grund vorliegt oder der Wohnraum überbelegt werden würde (§ 553 Abs. 1 BGB). So darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn konkrete Verdachtsgründe dafür vorliegen, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder das Mietobjekt übermäßig abnutzen würde. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, ist der Mieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Hat der Mieter einen Anspruch auf Untermieterlaubnis, darf der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis nicht von besonderen Bedingungen oder Auflagen abhängig machen, auf die kein Anspruch besteht.
d) Zahlung eines Untermietzuschlages (§ 553 Abs. 2 BGB)
Der Vermieter kann seine Erlaubnis zur Untervermietung von einer Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Zustimmung sonst unzumutbar ist. Das ist der Fall, wenn eine höhere Abnutzung der Mieträume oder höhere Betriebskosten zu erwarten sind. Die Erhöhung muss sich im angemessenen Rahmen halten. Ist der Mieter mit einer gerechtfertigten Mieterhöhung nicht einverstanden, darf der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern.
e) Kündigungsrecht des Mieters bei Erlaubnisverweigerung
Lehnt der Vermieter die Untermieterlaubnis des Mieters generell ab, ist der Mieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (§ 540 Abs. 1 BGB). Das Sonderkündigungsrecht des Mieters ist jedoch nicht gegeben, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, um die Untermieterlaubnis zu verweigern. Die Überbelegung des Wohnraums und die Gefährdung des Hausfriedens sind wichtige Gründe, die zur Verweigerung der Untermieterlaubnis berechtigen. Voraussetzung für das Sonderkündigungsrecht des Mieters ist allerdings, dass der Mieter einen konkreten Untermietwilligen benannt hat. Die unberechtigte Verweigerung der Untermieterlaubnis durch den Vermieter stellt eine Vertragsverletzung dar, die diesen zum Schadenersatz verpflichtet.
f) Rechte des Vermieters bei unbefugter Gebrauchsüberlassung
Hat der Mieter den Wohnraum untervermietet, ohne dass er einen Anspruch auf eine Untermieterlaubnis hat, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Das Kündigungsrecht besteht jedoch nicht, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hat.
Die fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung bedarf einer Abmahnung durch den Vermieter unter Hinweis auf die Rechtswidrigkeit des Handelns des Mieters. Der Vermieter hat in der Abmahnung darauf hinzuweisen, dass bei einer Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens eine Kündigung droht. Neben einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter auch das Recht, nach vorausgegangener Abmahnung eine Unterlassungsklage gegen den Mieter zu erheben (§ 541 BGB).
Ebenso kann der Vermieter bei einer schuldhaften vorsätzlichen und unbefugten Gebrauchsüberlassung Schadenersatz verlangen (§ 546a Abs. 1, 2 BGB).
Der Vermieter hat aber keinen Anspruch auf die Miete, die der Mieter vom Untermieter erhalten hat.
