Haben Sie sich schon einmal gefragt, ob Ihre Absprachen nach Unterzeichnung eines Vertrags noch eine Rolle spielen? Ein aktueller Beschluss des Bundesgerichtshofs macht deutlich, dass das nachträgliche Verhalten von Mietern und Vermietern entscheidende Rückschlüsse auf den eigentlichen Vertragswillen zulassen kann, insbesondere wenn Klauseln zur Laufzeit unklar formuliert sind.
Unklarheiten bei der Verlängerung von Gewerberäumen
In dem zugrunde liegenden Fall stritten sich die Parteien über das Ende eines Mietverhältnisses für eine Arztpraxis. Der ursprüngliche Mietvertrag enthielt handschriftliche Ergänzungen und Streichungen bezüglich der festen Laufzeit und automatischer Verlängerungen. Während die neue Eigentümerin der Immobilie davon ausging, dass das Mietverhältnis nach zwei Verlängerungsperioden im Jahr 2021 endete, vertrat die Mieterin eine andere Auffassung. Die Vermieterin verlangte schließlich die Räumung und Herausgabe der Praxisräume. Ein zentraler Aspekt war hierbei eine spätere Kommunikation zwischen den Beteiligten, die das Verständnis der Mieterin über das Vertragsende offenbaren sollte.
Die Bedeutung des rechtlichen Gehörs im Prozess
Die Klägerin hatte im Verfahren vorgetragen, dass die Mieterin Jahre nach Vertragsschluss in einem Gespräch um eine weitere Verlängerung über das Jahr 2021 hinaus gebeten hatte. Dies deutete massiv darauf hin, dass auch die Mieterin selbst von einem Vertragsende im Jahr 2021 ausging. Das Berufungsgericht ignorierte diesen Beweisvortrag jedoch weitgehend und setzte sich nicht inhaltlich damit auseinander. Der Bundesgerichtshof rügte dies nun als Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör. Wenn ein Gericht den Kern eines zentralen Tatsachenvortrags ohne nachvollziehbare Begründung übergeht, stellt dies einen erheblichen Verfahrensfehler dar, der zur Aufhebung des Urteils führen kann.
Nachträgliches Verhalten als Auslegungshilfe
Zwar ist für die Auslegung einer Vereinbarung grundsätzlich der Zeitpunkt des Vertragsschlusses entscheidend, doch spätere Ereignisse sind nicht wertlos. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien berücksichtigt werden muss, wenn es Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen und das Verständnis zum Zeitpunkt des Abschlusses erlaubt. Wenn eine Partei Jahre später um eine Verlängerung bittet, ist dies ein starkes Indiz dafür, dass sie den Vertrag ursprünglich selbst so verstanden hat, dass er zu einem bestimmten Termin endet. Ein Gericht darf solche Indizien nicht einfach ignorieren, vor allem wenn hierfür Zeugen benannt wurden.
"Bei der Auslegung eines Rechtsgeschäfts kann und muss auch das nachträgliche Verhalten der Partei berücksichtigt werden, sofern spätere Vorgänge Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen zulassen."
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Für Mieter und Vermieter bedeutet diese Entscheidung eine erhöhte Vorsicht bei der Kommunikation nach Vertragsschluss. Jede Äußerung oder Bitte um Vertragsanpassung kann später vor Gericht als Beleg dafür dienen, wie Sie eine unklare Klausel im Mietvertrag ursprünglich verstanden haben. Dokumentieren Sie daher Gespräche sorgfältig und achten Sie darauf, dass Ihre Bitten nicht fälschlicherweise als Anerkenntnis einer für Sie ungünstigen Vertragslage gewertet werden. Sollten Sie sich in einem Rechtsstreit befinden, ist es essenziell, dass Ihr Anwalt alle relevanten Gespräche und Zeugen detailliert vorträgt, da das Gericht verpflichtet ist, diesen "wesentlichen Kern" Ihres Vortrags zu prüfen.
Besonders bei einem Eigentümerwechsel treten oft Unklarheiten über alte Absprachen zu Tage. Hier hilft ein Blick auf das Verhalten der ursprünglichen Vertragspartner. Wenn Sie beispielsweise als Mieter gegenüber dem neuen Eigentümer signalisieren, dass Sie wissen, dass der Vertrag bald endet, können Sie sich später kaum noch auf eine lebenslange Laufzeit berufen. Gerichte müssen solche Details nun zwingend in ihre Abwägung einbeziehen, sofern sie für die Entscheidung von zentraler Bedeutung sind.
Grundsätze des Urteils
- Nachträgliches Verhalten der Vertragsparteien ist für die Auslegung eines Rechtsgeschäfts relevant, da es Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zulässt.
- Gerichte verletzen das rechtliche Gehör, wenn sie wesentlichen Tatsachenvortrag zu zentralen Fragen in den Entscheidungsgründen unberücksichtigt lassen.
- Das tatsächliche Verständnis der Beteiligten über die Laufzeit eines Mietvertrags kann durch spätere Gespräche und Verlängerungswünsche bewiesen werden.
- Eine Gehörsverletzung führt zur Aufhebung und Zurückverweisung, wenn nicht auszuschließen ist, dass die Berücksichtigung des Vortrags zu einem anderen Ergebnis geführt hätte.
Quelle: BGH, Beschluss vom 18.02.2026 - XII ZR 27/25
