Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

MINDERUNG 100 %?

11.11.2017

Der Fall:

In der streitgegenständlichen Mietwohnung wurden seitlich der Dusche Anfang 2014 Fliesenfugen undicht; an der gegenüberliegenden Flurwand ist Feuchtigkeit durch massive Ausblühungen ausgetreten. Die Mieter haben zunächst weder Schadensbeseitigungsarbeiten zugelassen, noch Mietminderungen durchgeführt. Sie haben aber mit dem Vermieter einen Termin für die Durchführung von Sanierungsarbeiten im Monat April 2015 vereinbart. Die Duldung der Sanierungsarbeiten haben die Mieter von einer Vorschusszahlung betreffend des Verdienstausfalls wegen unbezahlten Urlaubs sowie bezüglich der Kosten einer Ersatzunterkunft abhängig gemacht. Der Vermieter hat eine Hotelunterbringung ohne Vorschusszahlung zugesagt, aber einen Anspruch auf Verdienstausfall abgelehnt. Die Durchführung der Sanierungsarbeiten scheiterte dann an der Abwesenheit der Mieter. Diese haben aber ab dem Monat Mai 2015 den Mietzins um 10 % gemindert sowie die monatliche Mietzahlung in Höhe des dreifachen Minderungsbetrages zurückgehalten. Nach einigen Monaten klagte der Vermieter auf Zahlung.

Die Entscheidung:

Das Gericht hat die Klage vollständig abgewiesen. Zum einen stünden den Mietern infolge der massiven Auswirkungen der Fugenundichtigkeiten im Bad Minderungsansprüche i.H.v. 100 % des Mietzinses zu. Darüber hinaus hätten die Mieter über ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB verfügt, weil sie gemäß § 555 a Abs. 3 BGB zur Geltendmachung von Aufwendungsersatzansprüchen berechtigt waren. Das Gesetz enthält keinerlei Einschränkung zu Art oder Höhe der zu ersetzenden Aufwendungen. Da der Gesetzgeber einem Mieter ein mögliches Insolvenzrisiko des Vermieters nicht aufbürden wollte, hat er ausdrücklich in S. 2 der Vorschrift einen Vorschussanspruch verankert, den der Vermieter nicht erfüllt hat. Folglich durften die Mieter die Duldung der Instandsetzungsmaßnahmen verweigern.

(Amtsgericht Aachen, Urteil vom 12. November 2015 – Az.: 100 C 272/15; ein etwaiges Berufungsurteil ist nicht veröffentlicht.)

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Jörg Diebow
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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79098 Freiburg

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