Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und wie formuliert man diese? Dies erfahren Sie in dem folgenden Ratgeber.
Wofür wird eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung benötigt?
Vermieter schließen nur ungern einen Mietvertrag mit einem Mieter ab, der unregelmäßig oder überhaupt nicht die vereinbarte Miete bezahlt. Um sich gegen Zahlungsausfälle abzusichern, verlangen manche Vermieter nicht nur Gehaltsabrechnungen. Vielmehr erwarten sie, dass der Interessent an einer Wohnung eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung seines früheren Vermieters vorlegt.
Mietschuldenfreiheitsbestätigung – Kein Garant für pünktliche Mieten
Allerdings sollten sich Vermieter darüber im Klaren sein, dass eine Mietschuldfreiheitsbescheinigung auch nicht zwangsläufig garantiert, dass Mieter stets pünktlich ihre Miete bezahlen. Denn Mieter ändern manchmal ihr Zahlungsverhalten, weil sie etwa unvermittelt arbeitslos oder krank werden. Und es ist möglich, dass Vermieter nicht immer die Wahrheit sagen – was oft schwer nachzuweisen ist.
Kein Anspruch des Mieters auf Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Auf der anderen Seite kann es passieren, dass zuverlässige Mieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erhalten und dadurch benachteiligt werden. Denn Vermieter sind auch bei ordnungsgemäß zahlenden Mietern nicht dazu verpflichtet, eine solche Bescheinigung auszustellen. Dies ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Dieser kennt gerade unter dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes einen solchen Anspruch nicht zu (vgl. BGH-Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08).
Anders sieht die Situation aus, wenn der Mietvertrag eine anderslautende Regelung enthält, nach der der Vermieter sich zum Ausstellen einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet hat.
Ansonsten sie auf das Wohlwollen ihres Vermieters angewiesen. Und längst nicht jeder verlässliche Mieter hat einen hilfsbereiten Vermieter. Das gilt insbesondere dann, wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter angespannt gewesen ist.
Vorsicht bei säumigen Mietern
Vermieter die eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen sollten aufpassen, wenn der Mieter bei ihnen Schulden hat. Sofern sie ihm in dieser Situation bescheinigen, dass er immer seine Miete bezahlt hat, ist dies riskant. Denn dies kann im Einzelfall als Verzicht des früheren Vermieters - in Form eines sogenannten negativen Schuldeingeständnisses - in Bezug auf die offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis zu verstehen sein. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichtes Berlin vom 11.06.2015 - 18 S 65/14 sowie eines rechtskräftigen Urteils des Amtsgerichtes Spandau vom 15.04.2011 - 15 C 8/11.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Muster
Wenn bei Ihnen als Vermieter ein Mieter wegen einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung anfragt, können Sie sich an der folgenden Muster-Mietschuldenfreiheitsbescheinigung orientieren:
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung / Mietschuldenfreiheitsbestätigung
Sehr geehrte Frau ………………... sehr geehrter Herr ………………..,
mit Frau / Herr / Familie ………………..,
wohnhaft in der ………………………... (Straße, Hausnummer) in ……………….. (PLZ Gemeinde),
o besteht seit dem ……………….. ein Mietverhältnis.
o hat vom ……………….. bis ……………….. ein Mietverhältnis bestanden.
Hiermit bestätigen wir, dass Frau / Herr / Familie ………………..
o den Zahlungsverpflichtungen aus unserem Mietverhältnis immer vollständig und
fristgerecht nachgekommen ist. Es bestehen zum heutigen Tag keine Mietschulden oder anderweitige Restschulden.
o bei uns noch Mietschulden oder anderweitige Restschulden in Höhe von ………. Euro hat / haben, über die bereits eine Zahlungsvereinbarung folgenden Inhalts getroffen wurde:
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o bei uns noch Mietschulden oder anderweitige Restschulden in Höhe von ………. Euro hat / haben, über die bisher noch keine Zahlungsvereinbarung getroffen wurde.
Hierzu ist noch Folgendes zu anzumerken:
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Mit freundlichen Grüßen
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Rechtlicher Hinweis: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.
Fazit
Vermieter sollten sich daher überlegen, ob Sie besser auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verzichten und stattdessen z.B. eine Schufa-Klausel verwenden. Betroffene Mieter können normalerweise von ihrem früheren Vermieter verlangen, dass dieser ihnen eine Quittung über eingezahlte Mieten ausstellt. Gleichzeitig sollten Sie den potentiellen neuen Vermieter auf die bereits erwähnte Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08 hinweisen.
Keinesfalls sollten Mieter eine gefälschte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen. Denn hierdurch begehen sie eine Straftat in Form einer Urkundenfälschung gem. § 267 BGB. Das gilt auch, wenn die Angaben in der Bescheinigung für sich genommen richtig sind. Auch in diesem Fall müssen sie mit ihrer fristlosen Kündigung durch den Vermieter rechnen.
Autor: Harald Büring (Fachanwalt.de-Redaktion)
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