Frankfurt/Main (jur). Ein sich in einem Hof nackt sonnender Vermieter muss nicht immer ein Mietmangel sein. Ergibt sich durch das Sonnen im Adamskostüm keine „gezielt sittenwidrige Einwirkung“ auf das Grundstück, liegt keine „grob ungehörige Handlung“ vor, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main in einem am Mittwoch, 26. April 2023, bekanntgegebenen Urteil (Az.: 2 U 43/22). Nur weil das „ästhetische Empfinden“ eines Nachbarn gestört wird, werde die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt.
Im Streitfall hatte der Kläger eine Büroetage im Frankfurter Westend vermietet. Der Vermieter nutzte das Gebäude auch selbst als Wohnung. Doch nach knapp einjähriger Mietzeit kam es zwischen Mieter und Vermieter zum Streit, bei dem wegen verschiedener Mietmängel die Miete gemindert wurde. Der Vermieter klagte und forderte die Rückzahlung der einbehaltenen Miete.
In seinem Urteil vom 18. April 2023 gab das OLG dem Mieter nur teilweise recht. Allerdings könne er nicht die Miete mindern, weil der Vermieter sich im Hof des Hauses nackt sonnt. Das Sonnen im Adamskostüm hab sich nicht „gezielt gegen den anderen gerichtet“, befand das Gericht. So sei der nackte Körper auch nur zu sehen gewesen, wenn der Mieter sich „weit aus dem Fenster“ herausbeuge. Eine gezielte Einwirkung auf das Grundstück habe es nicht gegeben.
Auch habe der Vermieter glaubhaft versichert, dass er auf dem Weg durch das Treppenhaus zum Hof stets einen Bademantel trage, den er erst vor der Sonnenliege ablege. „Ein sich zufällig zu diesem Zeitpunkt auf der Treppe befindlicher Bewohner oder Besucher“ werde daher nicht mit der Nacktheit des Vermieters konfrontiert. Nur weil der Mieter sein rein ästhetisches Empfinden verletzt sehe, liege mit dem nackten Sonnenbaden noch keine „grob ungehörige Handlung“ vor.
Auch die vom Mieter angeführten Mietmängel, dass Küchengerüche und ein „muffiger Geruch“ im Haus auftreten würden und der Erdgeschossbereich mit „Gerümpel“ zugestellt seien, stellten kein Grund für eine Mietminderung dar. Es sei normal, dass es beim Kochen „gelegentlich auch riecht“. Sozialadäquat seien auch die abgestellten Sachen im Hausflur wie Kinderwagen, Schuhe, Ranzen oder Ähnliches.
Allerdings könne die Miete für drei Monate um 15 Prozent gemindert werden, weil Baumaßnahmen in der Nachbarschaft zu Lärm und Staubimmissionen geführt haben. Dadurch sei die Nutzbarkeit des Mietobjekts beeinträchtigt worden, urteilte das OLG.
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Autor: Rechtsanwalt Sebastian Einbock
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