Das Amtsgericht Hamburg hat in aktuellen Urteilen die Anforderungen an Eigenbedarfskündigungen präzisiert. Eine Kündigung ist unwirksam, wenn sie als „Vorratskündigung“ ohne konkreten, im Kündigungszeitpunkt bereits bestehenden Nutzungswunsch erfolgt.
Bloße Neugier oder unbestimmte Absichten reichen dafür nicht. Der Bedarf muss ernsthaft und ohne weiteres aus der Begründung der Kündigung für den Mieter nachvollziehbar sein.
Kernpunkte der Rechtsprechung in Hamburg und den umliegenden Gerichten in Schleswig-Holstein z.B. Norderstedt, Pinneberg, Ahrensburg
- Keine Vorratskündigung: Der Vermieter muss konkret darlegen, wer - Name und Näheverhältnis - aus welchem Grund einziehen will.
- Wegfall des Bedarfs: Fällt der Eigenbedarf nach der Kündigung, aber vor Auszug weg, muss der Vermieter dies dem Mieter mitteilen, sonst droht Strafbarkeit wegen Betrugs. Außerdem drohen hohe Schadenersatzforderungen des ausziehenden Mieters!
- GbR als Vermieter: Eigenbedarfskündigungen durch GbR (Personengesellschaften) sind zwar zulässig, unterliegen jedoch strenger Prüfung.
- Angehörigenkreis: Der Kreis ist auf nahe Verwandte beschränkt, kann aber Stiefkinder, Nichten/Neffen einschließen.
- Sperrfristen bei Umwandlung: Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen gelten Sperrfristen von oftmals 3 bis 10 Jahren.
- Vorgetäuschter Eigenbedarf: Ist der Grund vorgeschoben, kann der Mieter Schadensersatz in erheblichem Umfang fordern.
Die Rechtsprechung des AG Hamburg wie auch des LG und Hanseatisches OLG Hamburg legt besonderen Wert auf die detaillierte und korrekte, zudem auch beweisbare Begründung des Eigenbedarfs zum Zeitpunkt der Kündigung, um Mieter vor willkürlichen Kündigungen auf dem angespannten Hamburger Wohnungsmarkt zu schützen.
Es kommt also immer auf Beachtung der gesetzlichen Fristen, auf die richtige Form und den nachvollziehbaren und beweissicheren Inhalt der Kündigung und deren Begründung an. Daher ist es ratsam, die rechtssichere Kündigung mit Hilfe eines Fachanwalts für Mietrecht auszusprechen.
