Sie erwägen die Möglichkeit, Grundstücke auf die nächste Generation zu übertragen, ein Schritt, der sorgfältig bedacht werden sollte. Sie haben vielleicht schon gehört, dass dies steuerlich vorteilhaft durch ein Nießbrauchrecht gestaltet werden kann. Dennoch fühlen Sie sich unsicher und möchten mehr Informationen darüber erhalten. Sie wünschen sich eine genauere Erklärung der Zusammenhänge und möchten die steuerlichen Auswirkungen verstehen? Dann ist dieser Beitrag genau das Richtige für Sie.
Mein Name ist Hartmut Göddecke und ich gehöre zur Anwaltskanzlei GÖDDECKE RECHTSANWÄLTE in Siegburg. Mit über 30 Jahren Erfahrung im Erbrecht stehen meine Kollegen und ich Ihnen zur Verfügung, um Fragen zur Vermögens- und Erbplanung sowie zu damit verbundenen steuerlichen Fragen zu klären.
In diesem Beitrag beleuchten wir die steuerliche Seite des Vorbehaltsnießbrauchs. Am Ende werde ich Ihnen konkret zeigen, wie viel Einsparungen Ihnen ein Nießbrauchrecht beispielsweise bringen kann.
Ich erläutere die steuerlichen Aspekte des Nießbrauchrechts im Zusammenhang mit der Schenkungsteuer bei der Übertragung von Grundstücken. Auf diese Weise können Sie und Ihre Kinder oft Tausende von Euro an Schenkungs- oder Erbschaftssteuern sparen.
Zuerst werden wir betrachten, wie der Wert der Immobilie ermittelt wird, gefolgt von der Berechnung des Nießbrauchwerts. Dann werde ich Ihnen die steuerlichen Vorteile dieser Gestaltung erläutern, nämlich wie das Nießbrauchrecht den Wert des Grundstücks auf legale Weise reduziert. Dadurch können Immobilien steuergünstig oder sogar steuerfrei übertragen werden.
Im ersten Schritt muss der Wert der zu übertragenden Immobilie ermittelt werden. Vereinfacht gesagt gibt es dafür im Wesentlichen zwei Möglichkeiten: Sie können die Immobilie von einem qualifizierten Sachverständigen schätzen lassen und diesen Wert als Grundlage verwenden. Alternativ gibt es gesetzlich vorgesehene Methoden, von denen im Wesentlichen drei gebräuchlich sind:
- Die Verkehrswertmethode, die den Marktwert der Immobilie widerspiegelt.
- Die Ertragswertmethode, bei der die Mieteinnahmen oder Pachtgewinne als Grundlage dienen.
- Die Sachwertmethode, die den Wert des Wiederaufbaus der Immobilie berücksichtigt.
Die Wahl der Methode hängt von der Art der Immobilie ab. Gewerbeimmobilien werden beispielsweise anders bewertet als Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser. Eine ausführlichere Erklärung der verschiedenen Methoden würde den Rahmen dieses Beitrags sprengen. Wenn Sie dazu weitere Informationen wünschen, hinterlassen Sie einen Kommentar oder kontaktieren Sie uns per E-Mail.
Im zweiten Schritt muss der Wert des Nießbrauchs ermittelt werden, was in der Regel einfacher ist als die Wertermittlung der Immobilie selbst. Hierbei ist das Alter des aktuellen Eigentümers entscheidend. Je älter dieser ist, desto weniger wertvoll ist das Nießbrauchrecht und desto geringer ist die Reduzierung des Grundstückswerts.
Wenn Ehepartner oder Lebenspartner gemeinsame Eigentümer sind, richtet sich der Wert nach dem Alter der Person, die statistisch gesehen länger leben wird. Dies wird oft vereinbart, wenn das Grundstück einem der Partner alleine gehört, aber beide Partner in der Zukunft versorgt sein möchten.
Die Berechnung des Nießbrauchwerts erfolgt anhand standardisierter Tabellen, die jährlich vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht werden und auf statistischen Daten basieren.
Kommen wir nun zum versprochenen Beispiel. Für dieses vereinfachte Rechenbeispiel gehe ich nicht auf spezielle steuerliche Abschläge ein, wie sie in § 13d ErbStG vorgesehen sind.
Angenommen, der Wert der zu übertragenden Immobilie beträgt 800.000,00 Euro. Es handelt sich um ein vermietetes Haus, und die jährlichen Mieteinnahmen aus zwei vermieteten Wohnungen betragen in unserem Beispiel 40.000,00 Euro, was 5 % entspricht.
Wenn Sie dieses Haus Ihrem Kind schenken würden, müsste das Kind etwa 60.000,00 Euro Schenkungssteuer an das Finanzamt zahlen.
Wenn sich die Eigentümerin, die wir hier mit 68 Jahren annehmen, jedoch ein Nießbrauchrecht vorbehält, würde der Wert der Immobilie im Jahr 2023 etwa 470.000,00 Euro betragen.
Wie Sie sehen, fällt keine Schenkungssteuer an, da das Kind seinen eigenen Steuerfreibetrag nutzen kann. Wenn wir den Wert der Immobilie von 800.000,00 Euro abzüglich des Wertes des Nießbrauchs abziehen, bleibt ein steuerlicher Wert von 370.000,00 Euro übrig. Da das Kind seinen eigenen Freibetrag in Höhe von 400.000,00 Euro nutzen kann, muss keine Schenkungssteuer gezahlt werden. Dies entspricht einer Ersparnis von 60.000,00 Euro.
Sie fragen sich vielleicht, wo der Vorteil für Sie liegt, wenn Sie das Haus an die nächste Generation übergeben. Die Antwort ist einfach: Sie behalten die Mieteinnahmen bis zu Ihrem Lebensende – und wenn Sie es vernünftigerweise vereinbaren, auch für Ihren Ehepartner oder Lebenspartner, solange einer von Ihnen beiden lebt. Sie profitieren weiterhin von steigenden Mieten.
Bitte beachten Sie: Darüber hinaus behalten Sie die Immobilie innerhalb der Familie, auch wenn Sie für die Unterbringung in betreutem Wohnen Kosten tragen müssen. Dies ist sicher, wenn das Grundstück oder die Wohnung mehr als 10 Jahre vor dem Bezug staatlicher Sozialleistungen übertragen wurde. Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, schauen Sie sich gerne meinen Beitrag mit einem Praxisfall aus meiner Kanzlei an.
Ihr Hartmut Göddecke
