Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Nur ausnahmsweise einen coronabedingten Einbehalt der Gewerbemiete

Zuletzt bearbeitet am: 22.12.2022

Frankfurt/Main. Will ein Unternehmen wegen coronabedingter Umsatzeinbußen für ihre Geschäftsräume die Miete kürzen oder sogar aussetzen, muss es genau begründen, warum die Zahlung unzumutbar ist. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat mit einem Beschluss, der am Donnerstag, den 17.03.2022, veröffentlicht wurde, entschieden, dass nicht nur die Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs oder die allgemeine finanzielle und wirtschaftliche Lage des Unternehmens offengelegt werden müssen, sondern auch, ob und inwieweit staatliche Hilfeleistung in Anspruch genommen wurden (Az: 2 U 138/21). Ohne diese Angaben scheide eine Mietanpassung aus.

Im streitigen Fall ging es um eine Reinigungsfirma in Frankfurt am Main. Diese mietete Gewerbeflächen für sich. Doch als aufgrund von behördlichen Anordnungen zur Corona-Eindämmung viele berufliche und private Veranstaltungen entfielen, musste dadurch auch weniger geputzt werden. Das Reinigungsunternehmen verzeichnete ab März 2020 einen starken Umsatzrückgang. Infolgedessen zahlte das Unternehmen von April 2020 bis Juli 2020 keine Miete.

Der Vermieter wollte nicht auf die Miete verzichten. Er ging vor Gericht und war dort erfolgreich. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts liege aufgrund der Pandemie zwar eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages vor. Dem Gericht sei bekannt, dass die staatlichen Beschränkungen zur Absage vieler geschäftlicher Veranstaltungen oder Feiern und zu einer Zunahme von Heimarbeit geführt hätten, infolge dessen Reinigungsdienste weniger nachgefragt worden seien. Für mögliche Mietanpassungen spiele es auch keine Rolle, dass die Umsatzausfälle hier nur indirekt auf staatliche Maßnahmen zurückzuführen seien.

Das betroffene Reinigungsunternehmen müsse allerdings genau belegen, warum das Festhalten am ursprünglichen Mietvertrag unzumutbar ist. Dies erfordere eine Darlegung in die Kostenstruktur des Geschäftsbetriebes und dessen Entwicklung während der Pandemie, die allgemeine finanzielle und wirtschaftliche Lage des Unternehmens sowie Anspruch und Erhalt staatlicher Hilfen. Dies sei hier jedoch nicht geschehen, wurde vom Oberlandesgericht mit Beschluss Urteil vom 18.02.2022 gerügt.

Bereits am 12. Januar 2022 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) ein ähnliches Urteil gefällt und klargestellt, dass Einzelhändler aufgrund behördlich angeordneter Ladenschließungen während der Corona-Pandemie nicht einfach die Mietzahlung einstellen oder die Miete pauschal senken dürfen. Az.: XII ZR 8/21). Bei Mietminderungen seien jeweils im Einzelfall die unzumutbaren wirtschaftlichen Auswirkungen und die damit verbundenen „Störung der Geschäftsgrundlage“ nachzuweisen. Vom Oberlandesgericht Frankfurt wurde dies nun konkretisiert.

Quelle: © Fachanwalt.de

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