Bankrecht und Kapitalmarktrecht

Ratgeber Immobilien: Wie werden Maklerprovision & Maklercourtage definiert?

Zuletzt bearbeitet am: 22.11.2023

Im Segment der Immobilien gibt es zahlreiche Wege und Möglichkeiten, wie man die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen kann. Für den erfolgreichen Verkauf oder für die Vermietung einer Immobilie wird eine so genannte Maklerprovision, oder aber auch Maklercourtage erhoben. Wie hoch die Courtage ausfällt und was erfüllt sein muss, damit sie wirklich fällig wird, ist vielen Kunden unklar. Viele Menschen wissen darüber hinaus nicht, dass es sogar gesetzliche Vorgaben beim Thema Maklerprovision und Maklercourtage gibt.

In der Praxis bedeutet dies, dass seit dem 23. Dezember des Jahres 2020 ein neues Provisionsgesetz in Kraft getreten ist. Dieses Gesetz schreibt vor, dass die Kosten für den Makler von Käufer und Verkäufer gleichmäßig geteilt werden müssen. Neben der Regelung, die für den Verkauf gilt, gibt es auch eine Regelung, die für die Vermietung gilt.

Bereits seit dem Jahr 2015 gibt es das so genannte Bestellerprinzip. Das heißt, dass die Person, die den Makler beauftragt, die Maklerprovision oder Maklercourtage übernehmen muss. 

Beim Verkauf einer Immobilie kann die Provision des Maklers frei verhandelt werden. Die üblichen Provisionssätze liegen zwischen 5 und 7%. Fällig wird die Provision nur dann, wenn der Makler nachweislich für die Kontaktvermittlung verantwortlich gewesen ist. Sobald das Objekt verkauft wurde, bzw. sobald der Kaufvertrag unterschrieben und durch den Notar beglaubigt worden, darf der Makler seine Rechnung stellen. Gleiches gilt bei der Vermietung eines Objektes, wobei hier z.B. das Ziel ist, dass ein wirksamer Mietvertrag unterzeichnet wird. Das wird in §652 des BGB geregelt. 

Die Zahlung an den Makler wird in der Praxis zwischen 7 und 14 Tage nach der Unterzeichnung des Vertrages fällig. Oftmals muss der Makler erst dann gezahlt werden, wenn der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist. Das liegt daran, dass gerade bei höheren Maklerkosten somit niemand in Vorleistung gehen muss und alles klar geregelt ist. 

Welche Ausnahmen gibt es beim neuen Provisionsgesetz (23.12.2020)?

Die Ausnahmen beim neuen Provisionsgesetz sind klar definiert. Während Maklerverträge zum Kauf von Wohnungen, Einfamilienhäusern bei denen der Käufer ein Verbraucher ist, klar mit dem Gesetz berührt werden, betrifft dies andere Formen der Immobiliengeschäfte nicht. Der Verkauf von Baugrundstücken, von Mehrfamilienhäusern und auch von gewerblichen Immobilien wird durch das neue Provisionsgesetz nicht beeinflusst.

Die Höhe der Maklerprovision: Welche Werte sind zulässig und denkbar?

Unterschiede bei der Maklerprovision gibt es vor allem zwischen dem Verkauf und der Vermietung. Beim Verkauf einer Immobilie gibt es keine feste gesetzliche Regelung zur Provision des Maklers. Das heißt, dass die Courtage des Maklers frei verhandelt werden kann. Es gibt keine vorgeschriebene Obergrenze, wobei es natürlich unter den Maklern einen Wettbewerbsdruck gibt, der zu beachten ist. Im Vorfeld sollte man sich mit dem Makler auf eine entsprechende Provision einige. Die üblichen Sätze für die Provision bewegen sich oftmals zwischen 5 und 7%. Besonders hoch sind sie z.B. in den Bundesländern Bayer, Bade-Württemberg sowie Berlin. Wer sich in Hessen oder Mecklenburg-Vorpommern umsieht wird sehen, dass oftmals eine leicht niedrigere Provision für Makler aufgerufen wird. In Nordrhein-Westfalen hingegen ist die Provision etwas höher und liegt bei rund 7% oder sogar leicht darüber. 

Beispiel: Der Hausverkauf mit einem Makler

Ein Einfamilienhaus in Düsseldorf in Nordrhein-Westfalen wird für einen Preis von 600.000 Euro verkauft. Der Makler hat im Vorfeld eine Provision in Höhe von 7,14% aufgerufen. Diese Provision wird von Käufer und Verkäufer jeweils zu 50% getragen und bei Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig.

  • Preis der Immobilie: 600.000 Euro
  • Provision/Courtage für den Makler: 42.840
  • Zu zahlender Anteil für den Käufer und den Verkäufer: Jeweils 21.420 Euro

Im Beispiel ist es also der Fall, dass 3,57% der Maklergebühren vom Käufer und vom Verkäufer getragen werden müssen. Bei einer Gesamtprovision in Höhe von 42.840 Euro muss jede Partei also 21.420 Euro an den Makler entrichten.

Bei der Vermietung eines Objektes gibt es klare Definitionen dafür, wie hoch die Provision sein darf. Das heißt im Klartext, dass wenn der Vermieter den Makler engagiert, dieser auch für die Provision zuständig ist. Wenn der Mieter den Makler organisiert, muss dieser die Provision zahlen. 

Unterschiede gibt es hier bei der Höhe der Provision. Sollte der Vermieter den Makler beauftragen, kann die Höhe der Provision frei verhandelt werden. Sollte der Mieter den Makler beauftragen ist es möglich, dass mit einer maximalen Provision in Höhe von 2 Netto Monatsmieten gearbeitet werden kann und zwar zuzüglich der entsprechenden Steuern. 

Der Vermieter hat die Möglichkeit, dass er bei der Beauftragung des Maklers die Courtage natürlich steuerlich geltend machen kann. Wichtig ist, dass die Kosten nicht als Werbungskosten, sondern als Anschaffungsnebenkosten geltend gemacht werden können.

Wie kann die Maklerprovision umgangen werden?

Der einfachste Weg ist es, wenn ein Makler gar nicht erst engagiert wird. Sollte dies er Fall sein, muss die Provision nicht gezahlt werden. Wer einen Makler beauftragt hat, muss die Provision dann zahlen, wenn der Makler die beiden Parteien miteinander vermittelt hat. Auch nach dem Auslaufen des Maklervertrages ist es möglich, dass eine Provision erhoben wird und gezahlt werden muss. Ein simples Abwarten ist hier also für den Käufer und den Verkäufer nicht von Vorteil.

Autor: Fachanwalt.de

Symbolgrafik:© Andrey Popov - stock.adobe.com

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