Rechtliche Fallstricke beim Immobilienkauf in Ungarn

Der Kauf einer Immobilie in Ungarn bietet Chancen, bringt jedoch auch rechtliche Herausforderungen mit sich. Vor allem deutschsprachige Käufer, Investoren und Auswanderer sollten mögliche Fallstricke kennen, um unerwartete Schwierigkeiten zu vermeiden. Im Folgenden werden die wichtigsten rechtlichen Hürden umfassend dargestellt.

Risiken beim Erwerb durch Ausländer

Grundsätzlich können EU-Bürger sowie Schweizer Immobilien in Ungarn ohne besondere Genehmigung erwerben. Jedoch existieren wesentliche Einschränkungen, die leicht übersehen werden:

• Land- und forstwirtschaftliche Flächen: Seit dem 1. Mai 2014 können EU-Bürger gemäß dem Bodengesetz Nr. CXXII/2013 land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen zu gleichen Bedingungen wie ungarische Staatsangehörige erwerben (nicht-registrierte Erwerber bis maximal 1 Hektar, registrierte Landwirte bis 300 Hektar).
• Denkmalgeschützte Immobilien: Denkmalgeschützte Immobilien unterliegen staatlichen oder kommunalen Vorkaufsrechten, was den Erwerb erheblich verzögern oder verhindern kann.

Versteckte Kosten beim Immobilienkauf

„Mit den Kosten für die Immobilien in Ungarn selbst ist es natürlich nicht ganz getan.“, erklärt Dr. Peik Langerwisch von ungarn-immobilien.ch. Neben dem Kaufpreis fallen Nebenkosten an, deren Fehleinschätzung die Finanzierung gefährden könnte:

Grunderwerbssteuer:

• Beim Erwerb von Immobilien werden 4% Grunderwerbssteuer fällig bis 1 Mrd. HUF Verkehrswert pro Objekt, 2% für den darüberhinausgehenden Teil des Verkehrswertes, jedoch maximal 200 Mio. HUF pro Objekt. Die Steuer wird wenige Wochen nach der Grundbucheintragung festgesetzt und ist dann fällig.
• Notar- oder Anwaltskosten: Zwischen 0,5 und 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 27 Prozent Mehrwertsteuer.
• Grundbuchgebühren: Etwa 6.600 HUF pro Immobilie.
• Maklerprovision: Meist 3 bis 5 Prozent, üblicherweise vom Verkäufer getragen, aber nicht gesetzlich geregelt, daher teils auch von Immobilienkäufern erhoben
• Übersetzungskosten: In der Regel im dreistelligen Euro-Bereich.

Insgesamt sollte mit Nebenkosten von etwa 5 Prozent des Kaufpreises gerechnet werden.

Fehler bei der Grundbucheintragung

Das Eigentum an einer Immobilie geht in Ungarn wie auch in Deutschland erst mit der Eintragung ins Grundbuch über. Diese muss notariell beurkundet oder durch einen Rechtsanwalt gegengezeichnet werden. Häufig unterschätzte Fehlerquellen sind hierbei also eher die klassischen Probleme jedes Immobilienkäufers:

• Schlechte Grundbuchprüfung: Nicht rechtzeitig oder unvollständig geprüfte Grundbucheinträge führen zu später entdeckten Belastungen wie Hypotheken,  Wohnrechten oder fehlenden Wegerechten. Potenzielle Käufer sollten unbedingt darauf achten, dass das Objekt unbelastet ist.
• Keine Vormerkung im Grundbuch: Ohne Vormerkung im Grundbuch („Randvermerk“) besteht die Gefahr, dass Verkäufer die Immobilie nochmals verkaufen oder belasten.
• Zu späte Eintragung ins Grundbuch: Der Antrag auf Eintragung ins Grundbuch muss innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss des Kaufvertrags erfolgen. Andernfalls droht eine Versäumnisbuße.

Ein sorgfältig geprüfter Grundbuchauszug und eine sofortige Vormerkung schützen vor solchen Risiken.

Missverständnisse bei Vertragsgestaltung und Vorvertrag

In Ungarn üblich und bindend ist ein rechtlicher Vorvertrag („Előszerződés“), verbunden mit einer erheblichen Anzahlung („Foglaló“). Häufige Fehler hierbei sind:

• Käufer unterschätzen, dass die Anzahlung bei eigenem Vertragsbruch verloren geht.
• Verkäufer müssen bei eigenem Vertragsrücktritt das Doppelte der Anzahlung erstatten.

Die Abwicklung der Anzahlung über Treuhandkonten eines Rechtsanwalts oder Notars vermeidet finanzielle Risiken. Wenn Käufer den Kaufpreis oder die Anzahlung direkt an den Verkäufer überweisen, kommt es hingegen hin und wieder zu Problemen. Ohne Treuhänder besteht die Gefahr, dass Verkäufer das Geld annehmen, ohne die Immobilie tatsächlich zu übertragen oder notwendige rechtliche Schritte zu vollziehen.

Besonders bei höheren Summen empfiehlt es sich daher, Zahlungen über ein abgesichertes Treuhandkonto eines Anwalts oder Notars abzuwickeln. Die Freigabe des Geldes erfolgt hierbei erst nach dem Eigentumsübergang.

Typische Betrugsfallen und Risiken

Käufer sollten besonders vorsichtig sein, um nicht Opfer folgender Betrugsrisiken zu werden:

• Verschleierte Altlasten: Immobilien könnten mit Schulden belastet sein, z.B. offene Rechnungen oder Umweltbelastungen, die nach dem Kauf auf den Käufer übergehen.
• Illegale oder fehlende Baugenehmigungen: Anbauten oder Nebengebäude ohne rechtliche Genehmigung können zu Bußgeldern und Abrissverfügungen führen
• Unklare Eigentumsverhältnisse: Verkäufer könnten unter Umständen nicht die rechtmäßigen Eigentümer sein oder es bestehen versteckte Rechte Dritter.
• Vorkaufsrechte: Bei landwirtschaftlichen Grundstücken oder Mietwohnungen existieren möglicherweise Vorkaufsrechte Dritter (z.B. des Staates), was Transaktionen erschwert.

Sprachliche und administrative Stolpersteine

Verträge und behördliche Dokumente sind stets auf Ungarisch verfasst. Häufige Fehler entstehen durch mangelndes Sprachverständnis:

• Unzureichend übersetzte Verträge führen zu Missverständnissen und finanziellen Schäden.
• Ohne einen Zustellungsbevollmächtigten in Ungarn könnten wichtige behördliche Dokumente Käufer nicht rechtzeitig erreichen.

Finanzierung in Ungarn

Wird eine Immobilienfinanzierung in Ungarn benötigt, sind vor allem folgende Aspekte wichtig:

• Anzahlung und Restzahlung: Üblicherweise leistet der Käufer bei Vertragsschluss eine Anzahlung von bis zu 20 % des Kaufpreises, die bei vertragsgemäßer Erfüllung auf den Kaufpreis angerechnet wird. Scheitert der Vertrag durch das Verschulden des Käufers, wird die Anzahlung vom Verkäufer einbehalten. Im umgekehrten Fall erstattet der Verkäufer dem Käufer die doppelte Summe zurück.
• Hinterlegung auf Treuhandkonto: Der verbleibende Kaufpreis wird bis zur Eintragung der Auflassungsvormerkung bei einem in Ungarn niedergelassenen Rechtsanwalt oder Notar als Treuhandbetrag hinterlegt. Erst mit Freigabe durch den Treuhänder nach erfolgter Grundbucheintragung geht das Geld endgültig an den Verkäufer.
• Währung und Fälligkeit: Die Währung der Zahlung ist frei vereinbar. Zahlungen erfolgen häufig in Euro oder ungarischen Forint – dabei ist zu beachten, dass Wechselkursschwankungen zu Mehrkosten oder Verlusten führen können.

Unterschätzte rechtliche Besonderheiten

Einige spezifische Vorschriften werden oft übersehen:

• Energieausweispflicht: Jeder Immobilienkauf benötigt einen registrierten Energieausweis, dessen Nummer zwingend im Vertrag angegeben werden muss.
• Nutzungseinschränkungen: Ferienhäuser dürfen möglicherweise nicht dauerhaft bewohnt werden. Eine unzulässige Nutzung kann rechtliche Probleme verursachen.
• Sanierungspflichten bei Denkmalschutz: Denkmalgeschützte Immobilien erfordern Abstimmungen mit den Behörden, die mit erheblichen Kosten verbunden sein können.

Fazit und Empfehlungen

Ein Immobilienkauf in Ungarn gelingt nur dann ohne größere Schwierigkeiten, wenn Käufer die wichtigsten rechtlichen Stolpersteine kennen und vermeiden. Entscheidend ist eine sorgfältige Prüfung des Grundbuchs, die Einbeziehung eines unabhängigen Rechtsbeistands und professionelle Übersetzungen aller Verträge.

Finanzielle Transaktionen sollten zudem über sichere Treuhandkonten erfolgen. Eine realistische Kostenkalkulation, die alle Nebenkosten berücksichtigt, schützt vor bösen Überraschungen. Wer diese Empfehlungen konsequent befolgt, reduziert Risiken deutlich und gestaltet den Immobilienerwerb sicher und transparent.

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