Ratgeber: Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Berlin. Das Gesundheitsamt darf Grundstückseigentümer dazu verpflichten, Ratten auf ihrem Grundstück zu bekämpfen. In einem am Montag, 24. Oktober 2022, verkündeten Beschluss hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden, dass die Pflicht kein Verschulden beim Eigentümer für den Rattenbefall voraussetzt (Az.: VG 14 L 1235/22). Im vorliegenden Fall ging es um ein Grundstück in Berlin-Reinickendorf. Während des Sommers wurde dem Gesundheitsamt mitgeteilt, dass es auf dem Grundstück einen Rattenbefall gegeben habe. Eine unbekannte Person versorge die Nager mehrmals wöchentlich mit Futter und Trinken. Inzwischen krochen die Tiere auch in die Dämmung vom Nachbargebäude. Das Gesundheitsamt verpflichtete die Grundstückseigentümerin nach einer Ortsbegehung dazu, innerhalb von einer Woche einen Experten mit der...

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Karlsruhe. Wenn Wohnungseigentümer eine gemeinsame Gebäudeversicherung abgeschlossen haben, die auch die einzelnen Wohnungen abdeckt, können sie auch bestimmen, wer im Schadensfall in einer Wohnung den Selbstbehalt zu zahlen hat. Liegt ein derartiger Beschluss der Eigentümerversammlung nicht vor, dann muss die gesamte Eigentümergemeinschaft den Selbstbehalt zahlen, entschied der Bundesgerichtshof Karlsruhe (BGH) am Freitag, 16. September 2022 (Az.: V ZR 69/21). Bei dem Streit geht es um eine Eigentümergemeinschaft im Kölner Raum. Diese besteht aus mehreren Wohnungen und einer Gewerbeeinheit. Die Eigentümer haben gemeinsam die Gebäudeversicherung abgeschlossen, die nicht nur Schäden des Gemeinschaftseigentums abdeckt, sondern auch Schäden im sog. Sondereigentum der Eigentümer. Im Versicherungsvertrag ist eine von...

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Frankfurt/Main (jur). Vermieter dürfen wegen steigender Gaskosten nicht einfach den Gashahn zudrehen. Die Versorgung mit Warmwasser gehört schließlich zu den Mindeststandards für ein menschenwürdiges Wohnen in Deutschland, stellte das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main in einem kürzlich bekanntgegebenen Beschluss vom 22. August 2022 klar (Az.: 8 L 1907/22.F).  Anlass des Rechtsstreits waren Beschwerden einer älteren und pflegebedürftigen Bewohnerin eines Mietshauses in Frankfurt. Wegen Preissteigerungen und Versorgungsengpässen im Zusammenhang mit dem Ukrainekrieg hatte der Hausmiteigentümer und Vermieter zum 30. Juni 2022 die Gasversorgung zum „Schutz“ der Mieter vor steigenden Gaskosten eingestellt.  Die Mieterin könne den täglichen Bedarf an Warmwasser in der Küche ja selbst zubereiten....

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Köln. Der Mieter hat Anspruch auf alle Erträge, die der Vermieter mit der Mietkaution erwirtschaftet. Das gilt auch dann, wenn aus anfänglich 800 Mark in 58 Jahren Aktien im Wert von mehr als 100.000 Euro geworden sind, wie das Amtsgericht Köln in einem am Dienstag, 26. Juli 2022, verkündeten Urteil (Az.: 203 C 199/21) entschieden hat. Eine Vermieterin darf danach eine erbende Tochter nicht mit 800 Mark abspeisen. Gegenteilige Vereinbarung im Mietvertrag sind unwirksam. 1960 zogen die Eltern der Tochter in die rechtsrheinische Wohnung einer Wohnungsbaugesellschaft in Köln. Im Mietvertrag wurde eine „Mietsicherheit“ von 800 Mark vereinbart. Die Vermieterin durfte das Geld auch in eigene Aktien investieren. Dies geschah auch und die Aktien wurden von einem Treuhänder verwaltet. Bei einer Beendigung des...

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Frankfurt/Main (jur). Wohnraum darf nicht „pro Matratze“ vermietet werden. Entsprechende Vereinbarungen sind sittenwidrig und damit nichtig, wie das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main in einem am Donnerstag, 23. Juni 2022, bekanntgegebenen Beschluss entschied (Az.: 2 W 45/22).   Im Streitfall geht es um drei Gebäude in Wiesbaden. Laut Pachtvertrag durfte der Pächter die Gebäude zu Wohnzwecken nutzen und vermieten. Bei einer Polizeikontrolle 2015 wurden dort 61 Personen angetroffen. Nach Angaben des Ordnungsamts waren sogar 85 Personen gemeldet. Lokale Medien berichteten, der Wohnraum werde „pro Matratze“ an Bulgaren und Rumänen vermietet. Die Gebäude würden verwahrlosen. Nach einem Ortstermin des Sozialdezernenten verpflichtete die Stadt 2018 den Pächter, gegen Vermüllung und Rattenbefall...

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München (jur). Mieter dürfen nach dem Verkauf ihrer Wohnung dem Vermieter nicht eine Besichtigung verwehren. Verweigert der Mieter dem Käufer der Wohnung beharrlich den Zutritt, kann dieser das Mietverhältnis fristlos kündigen, entschied das Amtsgericht München in einem am Freitag, 29. April 2022, bekanntgegebenen rechtskräftigen Urteil (Az.: 474 C 4123/21). Damit müssen zwei Mieter nun aus ihrer seit 2005 angemieteten 60 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung in München raus. Als der ursprüngliche Eigentümer die Wohnung verkaufen wollte, verweigerten die Mieter möglichen Interessenten die Besichtigung der Wohnung. Doch auch so wurde die Wohnung verkauft. Als der neue Eigentümer sich die Wohnung anschauen wollte, sperrten sich die Mieter erneut gegen jegliche Besichtigung. Innerhalb von fünf Monaten wurden...

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Karlsruhe (jur). Beim Schadenersatz im Arzthaftungsprozess kann auch der Gesichtspunkt der Genugtuung eine Rolle spielen. Das gilt insbesondere dann, wenn grobe Fahrlässigkeit im Spiel ist, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem am 28. März 2022 veröffentlichten Urteil entschied (Az.: VI ZR 409/19). Danach bedeutet aber ein grober Fehler nicht auch automatisch grobe Fahrlässigkeit. Der 71 Jahre alte Patient wurde als Notfall ins Krankenhaus gebracht worden, nachdem ihm Nahrung in die Speiseröhre gelangt war. Eine Röntgenaufnahme des Brustbereichs deutete darauf hin, dass etwas mit dem Herzen nicht in Ordnung war. Bei einer Aufzeichnung der Herzströme (EKG) zeigten sich dann sogenannte „Strecksenkungen“, die einen Herzinfarkt sehr nahelegten. Das EKG wurde aber nicht zeitnah ausgewertet, und der Patient...

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Karlsruhe. Wenn ein Mieter einen Nachbarn wegen einer nicht nachgewiesenen „starken Geruchsbelästigung und Ungeziefer im Treppenhaus“ beim Vermieter anschwärzt, kann er sich nicht darauf verlassen, anonym zu bleiben. Im Falle einer unzutreffenden Tatsachenbehauptung hat der Nachbar das Recht, nach der Datenschutzgrundverordnung Auskunft über den Namen desjenigen zu verlangen, der ihn angeschwärzt hat. Dies entschied der Bundesgerichtshof Karlsruhe (BGH) am in einem am Montag, 28. März 2022, veröffentlichten Urteil (AZ: VI ZR 14/21).  Das Interesse des Nachbarn, den Tipp-Geber auf Unterlassung der nicht richtigen Angaben zu verpflichten wiege schwerer als dessen Interesse auf Anonymität. Bei dem streitigen Fall ging es um eine mutmaßliche "starke Geruchsbelästigung und Ungeziefer im Treppenhaus" in einem...

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Karlsruhe (jur). Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat das gesetzliche Vorkaufsrecht der Mieter beim Verkauf ihrer Wohnung gestärkt. Nach einem am Mittwoch, 23. März 2022, veröffentlichten Urteil müssen sie nur den Preis bezahlen, den der bisherige Eigentümer mit einem außenstehenden Interessenten für die vermietete Wohnung vereinbart hat (Az: VIII ZR 305/20). Will ein Wohnungseigentümer eine vermietete Wohnung verkaufen, muss er laut Gesetz die Mieter hierüber informieren. Den Mietern steht dann ein Vorkaufsrecht zu. Dies können sie ausüben, sobald der Eigentümer mit einem außenstehenden sogenannten Erstkäufer einen Kaufvertrag geschlossen hat. Es gilt dann der mit dem Erstkäufer vereinbarte Preis. In dem nun entschiedenen Fall geht es um eine unsanierte Wohnung mit 47 Quadratmetern in einem...

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Düsseldorf (jur). Auch nach Medienberichten über die Sprengung von Geldautomaten können Wohnungseigentümer eine Bank nicht zur Entfernung ihres Geldautomaten zwingen. Die „abstrakte Gefahr“ einer Sprengung reiche hierfür nicht aus, urteilte am Montag, 21. März 2022, das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf (Az.: I-9 U 25/21). Konkret geht es um ein Mehrfamilienhaus in Ratingen. Im Erdgeschoss befindet sich unter anderem eine Bankfiliale, darüber Eigentumswohnungen. Nach verschiedenen Medienberichten über die Sprengung von Geldautomaten sorgen sich die Wohnungseigentümer, dass auch der Geldautomat in ihrem Haus gesprengt werden könnte. Mit ihrer Klage verlangen sie daher von der Bank, den Automaten abzubauen. Wie schon das Landgericht Düsseldorf wies nun auch das OLG die Klage ab. Die Eigentümergemeinschaft...

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Frankfurt/Main. Will ein Unternehmen wegen coronabedingter Umsatzeinbußen für ihre Geschäftsräume die Miete kürzen oder sogar aussetzen, muss es genau begründen, warum die Zahlung unzumutbar ist. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat mit einem Beschluss, der am Donnerstag, den 17.03.2022, veröffentlicht wurde, entschieden, dass nicht nur die Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs oder die allgemeine finanzielle und wirtschaftliche Lage des Unternehmens offengelegt werden müssen, sondern auch, ob und inwieweit staatliche Hilfeleistung in Anspruch genommen wurden (Az: 2 U 138/21). Ohne diese Angaben scheide eine Mietanpassung aus. Im streitigen Fall ging es um eine Reinigungsfirma in Frankfurt am Main. Diese mietete Gewerbeflächen für sich. Doch als aufgrund von behördlichen Anordnungen zur...

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Karlsruhe (jur). Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat erneut sogenannte Legal-Tech-Angebote zur Durchsetzung von Verbraucheransprüchen über Internetplattformen gestärkt. In einem am Freitag, 11. März 2022, veröffentlichten Urteil bekräftigten die Karlsruher Richter, dass auch Inkassodienstleister solche Plattformen betreiben dürfen (Az.: VIII ZR 122/21). Dies verstoße nicht gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz. Damit konnte die Berliner Conny GmbH erneut einen wichtigen Zwischenerfolg erzielen. Diese macht Legal-Tech-Angebote zu Kontogebühren, Abfindungen und Miete. Unter anderem ist sie Nachfolgerin der früheren Lexfox GmbH mit der Internetplattform „wenigermiete.de“. Dort können Mieter ihre mutmaßlichen Forderungen wegen überhöhter Mietzahlungen an die Conny GmbH abtreten, damit diese sie gegenüber...

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Celle (jur). Zahlt das Jobcenter die Miete für einen Hartz-IV-Bezieher direkt an den Vermieter, kann dieser bei noch offenen Nebenkostennachzahlungen nicht die Behörde verklagen. Die Ansprüche müssen vielmehr gegenüber dem Vertragspartner, dem Arbeitslosengeld-II-Empfänger, gerichtlich geltend gemacht werden, stellte das Landessozialgericht (LSG) Niedersachsen-Bremen in Celle in einem am Montag, 7. März 2022, bekanntgegebenen Urteil klar (Az.: L 11 AS 578/20). Im konkreten Fall hatte ein Vermieter Wohnungen in Goslar an Hartz-IV-Bezieher vermietet. Die Mieter mussten allerdings zustimmen, dass das Jobcenter die Miete direkt an ihn zahlt. So wollte der Vermieter auf der sicheren Seite sein und mögliche Mietrückstände der Mieter vermeiden. Doch als im konkreten Fall eine Bedarfsgemeinschaft Nebenkostennachzahlungen...

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Karlsruhe. Grundsätzlich müssen Hochzeitspaare für die Feierlichkeiten auch dann Saalmiete zahlen, wenn sie diese aufgrund der Covid-19-Pandemie absagen mussten. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs Karlsruhe (BGH) vom Mittwoch, 2. März 2022 (Az.: XII ZR 36/21) komme je nach Umständen allenfalls eine Mietkürzung in Betracht. Im gegebenen Fall konnte ein Ehepaar aus dem Ruhrgebiet die bereits gezahlte Saalmiete nicht zurückerhalten. Im Dezember 2018 heiratete das Paar standesamtlich, 17 Monate später, am 1. Mai 2020, sollte die Feier stattfinden. Die Miete für die benötigte Räumlichkeit zahlte das Ehepaar im Voraus. Aufgrund der Corona-Pandemie war die Feier zu diesem Zeitpunkt jedoch nicht mehr erlaubt. Das Paar kündigte daraufhin den Mietvertrag und verlangte zugleich die gezahlte Miete zurück. Diese...

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Ein Lockdown wegen Corona ist für gewerbliche Mieter unter Umständen mit hohen Umsatzeinbußen verbunden. Inwieweit dürfen sie deshalb weniger Miete bezahlen? Viele gewerbliche Mieter - wie Einzelhändler oder Betreiber von Restaurants - konnten während der Lockdowns über Monate keine Einnahmen erzielen. Die Folge ist, dass sie häufig die fälligen Mieten kaum aufbringen konnten.  Kürzung der Miete wegen eines Mietmangels? Hier stellt sich aus rechtlicher Sicht die Frage, ob sie deshalb zur Kürzung der Miete berechtigt sind. Dies setzt nach § 536 BGB voraus, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt. Ein solcher Mangel zeichnet sich dadurch aus, dass durch ihn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache eingeschränkt oder sogar entzogen wird.  Die Frage ist, inwieweit eine von Behörden...

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Mieter müssen unter Umständen dulden, dass Handwerker seine Wohnung betreten. Gilt das auch während der Corona Pandemie? Mieter dürfen gewöhnlich selbst bestimmen, wen sie in ihre Mietwohnung lassen. Anders ist das jedoch dann, wenn der Vermieter einen hinreichenden Grund hat, um z.B. Handwerker mit notwendigen Instandsetzungsarbeiten zu beauftragen. Darüber hinaus müssen in regelmäßigen Abständen die Heizkostenverteiler abgelesen und Rauchmelder ausgewechselt werden. Hier ist der Mieter normalerweise verpflichtet, die Ausführung dieser Arbeiten in seiner Wohnung zu dulden.  Duldungspflicht des Mieters auch während der Corona-Pandemie? Die Frage ist jedoch, inwieweit die Duldungspflicht des Mieters während der Corona-Pandemie reicht. Gerade Mieter mit Vorerkrankungen oder ältere Mieter haben Angst...

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Weder der Vermieter noch der Mieter müssen Lärmbelästigungen dulden. Aus mietrechtlicher Sicht ist für die einzuleitenden Maßnahmen, um die Lärmbelästigungen zu beenden, immer zu unterscheiden, ob der Lärm von einem anderen Hausbewohner verursacht wird oder ob der Lärm von außen, von störenden Dritten, ausgeht. In einigen Fällen ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt, selbst wenn der Vermieter für den Lärm weder verantwortlich ist noch ihn verhindern kann. Ist der Vermieter tatsächlich in der Lage, Störungen zu verhindern, ist er gehalten, etwas gegen den Lärm zu unternehmen. Wird der Lärm z. B. von einem Hausbewohner verursacht, kann der Vermieter entweder Unterlassungsklage gemäß § 541 BGB erheben oder...

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Liegt zwischen einem Unternehmer (Vermieter) und einem Verbraucher (Mieter) ein Mietvertrag vor, kann der Vertrag im Mietrecht widerrufen werden, wenn die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind. 1. Unternehmer Der Vermieter muss als Unternehmer handeln. Ein Vermieter ist als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB anzusehen, wenn er gewerblich mit Gewinnerzielungsabsicht handelt. Es reicht aus, wenn der Vermieter als natürliche Person mit Gewinnerzielungsabsicht handelt. Unternehmer ist der Vermieter immer dann, wenn er Vermietungen anbietet und dafür ein Entgelt verlangt. Der Vermieter wird auf jedem Fall zum Unternehmer, wenn er sich bei der Vermietung und Verwaltung seiner Immobilie einer professionellen Hausverwaltung bedient. 2. Verbraucher Der Mieter muss als Verbraucher anzusehen...

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Die Renovierung bzw. die Schönheitsreparaturen im Mietrecht , die aufgrund eines normalen, vertragsmäßigen Gebrauchs erforderlich geworden sind, hat der Mieter nur dann zu tragen, wenn das vertraglich wirksam vereinbart ist. 1. Grad der Abnutzung Haben Vermieter und Mieter eine entsprechende Regelung im Mietvertrag wirksam vereinbart, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen stets vornehmen, wenn die Abnutzungen der Räume einen derartigen Grad erreicht haben, der die Annahme rechtfertigt, der Zustand der Wohnung sei nicht mehr als vertragsgemäß anzusehen. Ab wann ein solcher Grad der Abnutzung anzunehmen ist, hängt von den tatsächlichen Verhältnissen ab und davon, wie pfleglich der Mieter die Wohnung im Laufe der Mietzeit behandelt hat. In der Mietpraxis ist dazu ein...

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Ein Vermieter kann dem Mieter im Mietrecht den Wohnraum wegen Eigenbedarf kündigen , wenn er die Wohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt, z. B. eine Pflegekraft oder einen Familienangehörigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Vermieter ist berechtigt, sich im Mietrecht auf Eigenbedarf zu berufen, wenn er dafür vernünftige, nachvollziehbare Gründe vortragen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. Nur das Entfallen eines Kündigungsgrunds vor Ablauf der Kündigungsfrist führt zur Unwirksamkeit einer Kündigung. Es ist unschädlich, wenn ein Kündigungsgrund erst nach Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB können...

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