Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

RECHTZEITIGE MIETZAHLUNG?

21.10.2017
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Der Fall:

Wegen mehrfach verspäteter Mietzahlungen wurde gegenüber Mietern fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt. Die Mieter hatten zuvor in den Monaten März, April und Mai 2014 jeweils spätestens am dritten Werktag des Monats die Miete in bar bei Ihrer Bank einbezahlt und gleichzeitig einen Überweisungsauftrag erteilt. Die Räumungs- und Herausgabeklage wurde durch das Landgericht Köln als Berufungsgericht zurückgewiesen; hiergegen richtete sich die Revision der Klägerin.

Die Entscheidung:

Der BGH hat bestätigt, dass das Berufungsgericht die Kündigungen zu Recht zurückgewiesen hatte. Ohne zwischen der außerordentlichen Kündigung und der fristlosen Kündigung zu differenzieren, weil es hierauf nicht ankam, hat der BGH festgestellt, dass es für die Pünktlichkeit der Mietzahlungen gemäß § 556 b Abs. 1 BGB genügte, dass die Mieter die Leistungshandlungen (Überweisungsauftrag) jeweils bis zum dritten Werktag des betreffenden Monats vorgenommen hatten; der spätere Eingang der Miete auf dem Konto der Vermieterin ist rechtlich unbedeutend.

Aus einer Klausel des Mietvertrages, die für die Rechtzeitigkeit auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellt (Derartige Regelungen sind in Mietverträgen häufig!), ergibt sich nichts anderes: Diese Formularklausel ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, weil sie abweichend von § 556 b Abs. 1 BGB, in dem das „entrichten“ von Mietzahlungen vorausgesetzt wird, dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Banken oder sonstige Zahlungsdienstleister verursacht worden sind. Zwar trägt der Mieter gemäß § 270 Abs. 1 BGB die Verlustgefahr bei Geldleistungen; die Vorschrift erfasst aber nicht die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert. Die Gutschrift auf dem Empfängerkonto gehört also nicht mehr zur Leistungshandlung des Mieters; folglich sind die zwischengeschalteten Zahlungsdienstleister keine Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB) des Mieters, so dass jegliche Zurechnung scheitert.

(BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 – Az.: VIII ZR 222/15)

 

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Jörg Diebow
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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