Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Ruhestörung: das müssen Sie als Mieter wissen

22.02.2018
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Werden andere Personen durch Lärm gestört, so spricht man von einer Ruhestörung (oder auch Lärmstörung).

Sind Geräusche – entweder der Lautstärke, der Uhrzeit oder ihrer Penetranz wegen – unzumutbar für eine ungewollte Zuhörerschaft, so kann sich diese dagegen wehren.

Nachfolgend finden Mieter Hilfe wie sie sich gegen Lärm von Nachbarn wehren können.

Ruhestörung im Gesetz

Zwar besteht hierzulande kein Gesetz, welches eine vollständige Ruhe garantieren würde, dies bedeutet im Umkehrschluss aber auch nicht, dass im zwischenmenschlichen Zusammenleben jegliche Form der Lärmbelästigung hingenommen werden muss.

Bund, Länder und Gemeinden haben diverse Rechtgrundlagen geschaffen, um gegen Ruhestörung vorzugehen:

  • Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG)
  • Landesimmissionsschutzgesetze (LImSchG)
  • Nachbarschaftsgesetze (Kommunale Verordnungen)

Unterstützend für alle diese Rechtsgrundlagen ist § 117 OWiG (Ordnungswidrigkeitengesetz), der besagt:

„Ordnungswidrig handelt, wer ohne berechtigten Anlass oder in einem unzulässigen oder nach den Umständen vermeidbaren Ausmaß Geräusche erregt, der geeignet ist, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft erheblich zu belästigen oder die Gesundheit eines anderen zu schädigen.“

Hierbei ist zu beachten, dass die Geräusche von vielbefahrenen Straßen, Stadien, Einflugschneisen, Berufsmusikern in der Nachbarschaft sowie Gaststätten zwar unangenehm für die Mitmenschen ist, aber nicht immer vermieden werden kann – und somit keine Ruhestörung im klassischen Sinne darstellt. 

​Zudem gibt es eine Spezialregelung in § 325a StGB - Verursachen von Lärm, Erschütterungen und nichtionisierenden Strahlen, ​der u.a. besagt:

"Wer beim Betrieb einer Anlage, insbesondere einer Betriebsstätte oder Maschine, unter Verletzung verwaltungsrechtlicher Pflichten Lärm verursacht, der geeignet ist, außerhalb des zur Anlage gehörenden Bereichs die Gesundheit eines anderen zu schädigen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft."

​Regelung betrifft daher in erster Linie Unternehmen, die Maschinen einsetzen bzw. eine Betriebsstätte haben. 

 

Ruhestörung im Mietrecht

Neben den obigen allgemeingültigen Gesetzen und Verordnungen bezüglich der Ruhestörung werden im Allgemeinen in

  • Mietverträgen beziehungsweise
  • Hausordnungen

Zeiten aufgeführt, in denen jeglicher Lärm zu vermeiden ist – sogenannte Ruhezeiten. Es ist daher als Mieter vor allem ein Blick in die evtl. vorhandene eigene Hausordnung zu empfehlen. Diese ist oft ein Anhang zum Mietvertrag.

1. Ruhestörung Zeiten

Für Ruhezeiten existiert keine bundesweite Regelung in Deutschland. In jedem Bundesland bzw. teilweise auch Gemeinden werden diese gesondert geregelt. In der Regel muss innerhalb dieser Zeiten, welche auch oft in Hausordnungen bei Mietwohnungen festgehalten sind, die Zimmerlautstärke eingehalten werden:

  • Montag bis Freitag: 13.00 bis 15.00 Uhr Mittagsruhe und 22.00 bis 6.00 Uhr Nachruhe;
  • ​Samstag: 13.00 bis 15.00 Uhr Mittagsruhe und 19.00 bis 8.00 Nachtruhe;
  • ​Sonntag / Feiertage: ganztägig nur Zimmerlautstärke 

Generell haben sich die Mieter bzw. Nachbarn so zu verhalten, dass sie durch die von ihnen verursachten Geräusche keinen Mitbewohner belästigen; dies gilt insbesondere für Musik, Fernsehen, Geschrei, Feiern und Haustiere. Dies sollte nur in sog. Zimmerlautstärke geschehen. 

2. Abmahnung

Hält sich ein Bewohner bzw. Nachbar nicht an die Hausordnung, so kann ihm der Mietvertrag gekündigt werden.

Voraussetzung hierfür ist die vorherige Aufforderung zur Unterlassung sowie eine Abmahnung seitens des Vermieters. Ignoriert der Bewohner diese und verursacht weiterhin Lärm, ist auch eine fristlose Kündigung rechtswirksam. So urteilte das LG Coburg am 15.04.2008 (32 S 1/08) im Falle eines Mieters, der in einem Mehrfamilienhaus trotz Abmahnung wiederholt nachts Musik in überdurchschnittlicher Lautstärke gehört hatte.

Doch nicht immer ist ein derartiger Lärm ein Kündigungsgrund: im Falle eines Bremer Mitmieters, der gegen seine Nachbarn klagte, da diese zweimalig eine laute Feier im Haus abgehalten und somit die Nachtruhe gestört hatten, urteilte das AG Bremen am 06.06.1957 (15 C 2658/57), dass einige Male im Jahr gefeiert werden darf, solange diese Veranstaltungen nicht regelmäßig stattfinden.

 

Beispiele zur Ruhestörung

Nachfolgend einige Beispiele zur Ruhestörung:

  • Maschinenlärm
  • Von Fahrzeugen aller Art erzeugter Lärm
  • Geschrei
  • Von Tieren erzeugter Lärm
  • Laute Musik

​Ab wann eine Ruhestörung vorliegt, ist oft eine Frage des Einzelfalles. Nachfolgend einige Beispiele aus der Rechtsprechung, wo entschieden worden ist, ob eine Lärmbelästigung vorliegt und daher die Ruhe einzuhalten oder wo es z.B. im Mietrecht hinzunehmen ist.

1. Hundegebell - Ja

Nicht zwangsläufig ist jeder Lärm gleichbedeutend mit einer Ruhestörung. Zunächst muss immer unterschieden werden, ob dieser Lärm vermieden werden kann oder nicht. So urteilte das OLG Brandenburg am 11.07.2010 (5 U 152/05), dass Bellattacken eines Hundes in der Nacht vom Halter unterbunden werden müssen, weil sie als Störung der Nachtruhe gelten.

2. Krähender Hahn - Nein

Im Gegenzug dazu darf ein Hahn in ländlicher Gegend morgens um 3.00 Uhr krähen, da dies ortsüblich und deshalb nicht als Ruhestörung anzusehen sei (LG Kleve vom 17.01.1989; 6 S 311/88).

3. Frosche Quaken - Nein

Ebenso urteilte das VG Berlin am 12.01.2005 (VG 1 A 88.01): Das Quaken von Fröschen, welches eine Anwohnerin so sehr störte, dass sie die Tiere entfernen lassen wollte, ist keine Ruhestörung und deswegen hinzunehmen.

4. Kindergeschrei - Nein

Kinderlärm aus Nachbarwohnungen muss geduldet werden (AG Oberhausen, 10.04.2001; 32 C 608/00).

5. Lautes Stöhnen - Ja

Lautes Stöhnen während des Geschlechtsverkehrs als unzumutbare Belästigung angesehen wird und somit vom Mieter vermieden werden muss (AG Warendorf, 19.08.1997; 5 C 414/97).

6. Maschinenlärm / Laubbläser / Rasen mähen - Jaein

Die Verwendung von Geräten und Maschinen, die naturgemäß Lärm verursachen, ist in der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung explizit geregelt. § 7 Abs. 1 32.BImSchV besagt, dass derartige Geräte in Wohn- und Erholungsgebieten werktags in der Zeit von 7.00 Uhr bis 20.00 Uhr eingesetzt werden dürfen; an Sonn- und Feiertagen überhaupt nicht.

Eine Sonderstellung nehmen hierbei extra laute Geräte, wie beispielsweise Laubbläser ein: diese dürfen ausschließlich werktags in den Zeiten von 9.00 Uhr bis 13.00 Uhr sowie 15.00 Uhr bis 17.00 Uhr benutzt werden.

Tipp vom JuraForum-Rechtsanwalt:
Kommunale Verordnungen erlauben teilweise das Rasenmähen und ähnliche Lärm erzeugende Tätigkeiten mit Maschinen nur bis 19.00 Uhr (OLG Düsseldorf 5 Ss OWi 149/95)

 

Rechte als Mieter gegen Ruhestörung anderer Mieter

Auch andere Mieter sind nicht dazu verpflichtet, Ruhestörungen seitens der Nachbarn in der Wohnung hinzunehmen. Zunächst sollte ein klärendes Gespräch mit dem Verursacher der Ruhestörung geführt werden; bleibt dieses erfolglos und gibt es keine gewünschte Antwort, kann der Mitmieter auch weitergehen.

1. Mittel gegen Ruhestörung

​Der Mieter hat folgende Mittel, er kann

  • den Vermieter über den Lärm informieren und um Abhilfe bitten,
  • ​ein außergerichtliches Schreiben (Abmahnung des Vermieters) mit Frist zur Abhilfe versenden,
  • ein Lärmprotokoll zu Beweiszwecken führen,
  • nach erfolgloser Abmahnung des Vermieters die Miete mindern,
  • Unterlassungsklage durch einen Anwalt einreichen oder
  • die Polizei einschalten.

Dabei ist aber zu beachten, dass eine Ruhestörung oft nur subjektiv als eine solche empfunden wird und nicht den Tatbestand einer tatsächlichen Ruhestörung erfüllt. So sind beispielsweise kurze Streitereien in der Nachbarwohnung zu jeder Tageszeit sozial adäquat und müssen von den Nachbarn hingenommen werden; ein Streit, der jedoch länger als eine halbe Stunde andauert, gilt als Störung der Nachtruhe, urteilte das AG Düsseldorf am 18.07.1991 (302 OWi/904 Js 708/91).

2. Lärmprotokoll

Daher ist es oft erforderlich, dass der Mieter zu Beweiszwecken ein sog. Lärmprotokoll führt, wo er mit Datum und Uhrzeit die Länge und Häufigkeit der Lärmbelästigungen festhält. Manche Mieter besorgen sich zudem sogar ein Dezibelmeßgerät. Nur mit so einem Beweis ist es oft möglich, dass nach erfolgloser Abmahnung des Vermieters gegen den Lärm der Nachbarn, die Miete gemindert wird. Sollten sich die Zustände also nach der Abmahnung dauerfhaft nicht verbessern und das Lärmprotokoll z.B. ständige unzumutbare Störungen während der Ruhezeiten ergeben, hat der Mieter das Recht auf Mietminderung. Die Höhe der Minderung hängt vom Grad der Belästigung ab.​

3. Vermieter informieren

Häufig ist es der Fall, dass ein Vermieter zunächst gar nichts von Ruhestörungen in seinem Objekt mitbekommt, weil er es selbst nicht bewohnt. So ist es Sache der anderen Mieter, den Vermieter über besagte Zustände zu informieren, damit dieser gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten kann.

4. Ruhestörung Polizei melden

In einigen Fällen, wenn der Nachbar einfach keine Ruhe gibt, kann auch die örtliche Polizei oder das Ordnungsamt hilfreich sein. 

​Die Polizei hat in der Regel folgende Rechte bzw. wird folgende Maßnahmen ergreifen:

  • Den Störer mündlich ermahnen;
  • Die sog. Ersatzvornahme androhen, also die Wegnahme z.B. der Musikanlage, wenn er nicht leiser dreht;
  • Die Störquelle sofort mitnehmen bzw. ausstellen;
  • Ein Bußgeld verhängen (bis zu 5000 Euro);

Es empflielt sich nicht die Notfallnummer 110 wegen Lärmbelästigungen zu wählen, da es kein wirklicher Notfall ist. Man sollte die normale Telefonnummer der nächsten für die eigene Adresse zuständigen Polizeidienststelle im Internet raussuchen und wählen. 

Die Einschaltung der Polzei sorgt oft für Verstimmungen unter den Mietern. Daher sollte vorher ein persönliches Gespräch per Telefon oder direkt vor Ort mit dem störenden Nachbarn gesucht werden.

 

Rechte als Vermieter 

Ein Vermieter hat kaum ein Interesse daran, Mieter zu beherbergen, die wegen Ruhestörung unangenehm auffallen. Zum einen wird dadurch der Hausfrieden erheblich gestört, zum anderen haben von der Ruhestörung betroffene Mieter das Recht auf Mietminderung, was wiederum zu Einnahmeeinbußen des Vermieters führt.

Um dies zu vermeiden, stehen einem Vermieter folgende rechtliche Mittel zur Verfügung:

  • Aufforderung an den Mieter, zukünftig Ruhestörungen zu vermeiden
  • Schriftliche Abmahnung bezüglich Ruhestörung
  • Unterlassungsklage gegen weitere Ruhestörungen
  • Fristgerechte Kündigung
  • Fristlose Kündigung

Tipp vom JuraForum-Rechtsanwalt:
Eine nettes und oft nicht bekanntes Recht des Vermieters bei einem lärmenden Mieter ist das Recht, etwaige Mietminderungen anderer Mieter bei dem ruhestörenden Mieter einzufordern. Da kommt Freude auf. 

 

Ruhestörung durch Gaststätten

Eine Sonderstellung nehmen Gaststätten ein, da diese in der Regel Konzessionen besitzen, die ihren Betrieb auch über 22.00 Uhr hinaus gestatten und somit eigentlich in den Bereich der Nachtruhe fallen. Anwohner, die in unmittelbarer Nähe der Gaststätten wohnen, werden durch deren Betrieb teilweise erheblich durch Geräusche gestört. Dennoch ist es nicht so, dass gleichzeitig eine Ruhestörung im klassischen Sinne vorliegt, die beispielsweise eine Verlängerung der Sperrzeit zur Folge hat:

Am 19.05.2010 urteilte das VG Gießen (8 L 452/10.Gi), dass belegbare Gründe für eine Verlängerung der Sperrzeit vorliegen müssen. Ansonsten hat die Stadt keinerlei rechtliche Handhabe für einen derartigen Schritt. Andererseits haben Mieter das Recht auf Mietminderung, wenn durch Gaststättenbetriebe eine extreme Lärmbelästigung vorliegt.

Am 30.10.1984 urteilte das AG Rheine (14 C 42084), dass bewiesenermaßen eine starke Lärmbelästigung von der im Erdgeschoss des Hauses befindlichen Imbissbude ausging. Eine Mietminderung von 38 % war in diesem Falle angemessen.
 

Tipp vom JuraForum-Rechtsanwalt:
Ein Gaststättenbetreiber hat dafür zu sorgen, dass Anwohner nicht durch seinen Betrieb gestört werden. Im schlimmsten Fall kann dies die Entziehung seiner Konzession zur Folge haben, wie das VG Mainz am 10.07.2008 (L 51/07.MZ) beschlossen hatte.

Foto: (c) Benjamin Thorn / Fotolia.com

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