Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

SCHADENERSATZ WEGEN UNTERLASSENER INSTANDHALTUNG?

11.11.2017

Der Fall:

In einer Dreier-WEG waren in der Kellergeschosswohnung einer Miteigentümerin Feuchtigkeitsschäden aufgetreten, die zur Unbewohnbarkeit der Wohnung führten. Ursache waren Baumängel am gemeinschaftlichen Eigentum; diese waren entstanden, als Rechtsvorgänger der Miteigentümerin die Kellerräume zulässigerweise (!) in Wohnräume umgebaut hatten. Die Eigentümerin der Kellerwohnung hatte von den übrigen Wohnungseigentümern die Zustimmung zur Beteiligung an den Kosten der Sanierung für die Kellerwohnung sowie zur Bildung einer Sonderumlage gefordert; diese hatten jegliche Leistung hinsichtlich einer Sanierung der Kellerwohnung abgelehnt.

Die Eigentümerin der Kellerwohnung hat ihre Ansprüche sodann gerichtlich verfolgt; weiterhin hat sie Schadenersatz beansprucht, weil die Beklagten (die übrigen Miteigentümer) die Renovierung verzögert hätten. Das Berufungsgericht hat die Ansprüche verneint: Die Belastung mit Kosten von ca. 17.500 € bzw. 24.000 € übersteige die Opfergrenze der betagten und finanzschwachen Beklagten, den teilweise sogar die Zwangsversteigerung drohte; diese könnten den Schadensverursacher nicht mehr in Regress nehmen und hätten von der Sanierung derzeit keinen Nutzen.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat demgegenüber einen Anspruch auf Durchführung der Sanierung aus § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG bejaht: Die Vornahme der zwingend erforderlichen Maßnahme entspreche dem billigen Ermessen; schon ein drohendes Übergreifen der Feuchtigkeitsschäden auf den übrigen Kellerbereich spreche dafür, dass die Sanierung durchgeführt werden muss. Für die Berücksichtigung des Alters oder finanzieller Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer sei kein Raum, wenn nur die sofortige Vornahme der zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.

Der Senat hat weiter festgestellt, dass es sich bei der gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern bestehenden Pflicht zur Mitwirkung an einer Sanierung nicht um eine gemeinschaftsbezogene Verpflichtung handelt; dies ergebe sich konsequent aus der Rechtsprechung zu § 10 Abs. 6 S. 3 WEG, die sich ausschließlich auf das Außenverhältnis bezieht. Aufgrund schuldhafter Verletzung der Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung haben sich die beklagten übrigen Miteigentümer nach §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG schadenersatzpflichtig gemacht.

(BGH, Urteil vom 17. Oktober 2014 – Az.: V ZR 9/14)

Anmerkung:

Die angerissenen Probleme lassen Schwierigkeiten erahnen, die in alternden Gemeinschaften zunehmend zu erwarten sind: Die Instandsetzungspflicht nach § 21 WEG bewirkt in Verbindung mit dem Grundsatz der Unauflöslichkeit der Gemeinschaft gemäß § 11 Abs. 1 WEG die Perpetuierung des Immobilienbestandes. Damit besteht – mit der einzigen Begrenzung durch die natürliche Lebenserwartung einer Immobilie – eine „Pflicht zur ewigen Instandsetzung“.

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Jörg Diebow
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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