Der Immobilienmarkt ist in Deutschland riesig. In der Regel läuft das Kaufgeschäft reibungslos ab. Allerdings tauchen immer dann Probleme auf, wenn das gekaufte Objekt bereits vermietet ist und der neue Eigentümer nicht ohne Weiteres einziehen kann. Dementsprechend stellt sich die Frage, ob der Eigentümer den Mietvertrag einfach kündigen darf oder ob der Mieter einen besonderen Schutz genießt.
Zwangsversteigerung ändert Mietvertrag nicht
Grundsätzlich ist es in Deutschland nach § 566 Abs. 1 BGB so, dass ein Kauf die Miete nicht bricht. Das bedeutet, dass der Käufer in die gleichen Rechte und Pflichten eintritt wie der vorherige Vermieter.
„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“
Der neue Eigentümer muss sich daher den Mietvertrag und die vorhandenen Kündigungsfristen entgegenhalten lassen.
Sonderkündigungsrecht
Sofern das Objekt jedoch innerhalb einer Zwangsversteigerung erworben wurde, besteht für den Erwerber ein Sonderkündigungsrecht. Dies ist in § 57a ZVG gesetzlich festgehalten:
„Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.“
Nach § 57a ZVG muss der Erwerber die Kündigungsfristen nach § 573c BGB strengsten beachten, um von dem Recht Gebrauch machen zu können. Versäumt er beispielshalber den ersten Termin für eine mögliche Kündigung, dann kann der Eigentümer den Mietvertrag nicht mehr kündigen.
Dementsprechend sollte der Mieter bei einer Kündigung des Neueigentümers darauf achten, dass die richtigen Fristen eingehalten werden. Ist dies nämlich nicht der Fall, dann die Kündigung insgesamt unwirksam und entfaltet keine Wirkung.
Ein Rechtsanwalt für Mietrecht kann Kündigungsempfängern bei der Fristberechnung behilflich sein. Dabei kann der Anwalt auf etwaige Ausnahmen bei der Berechnung hinweisen. So erkennt die Rechtsprechung an, dass wenn der Zwangsversteigerungstermin und der gesetzliche Kündigungstermin kurz hintereinander folgen, der Erwerber eine 7-tägige Überlegungszeit hat.
Kündigung muss immer den Grund beinhalten
Sofern ein Mieter eine kündigt erhält, sollte darauf geachtet werden, ob ein Kündigungsgrund existiert. Insbesondere ist erforderlich, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an Beendigung des Vertragsverhältnisses besitzt.
In § 573 Abs. 1 BGB heißt es:
„Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.“
Wann ein derartiges Interesse bejaht werden kann, lässt sich nicht pauschalisieren. In § 573 Abs.2 BGB sind jedoch Aufzählungen vorhanden, die einen berechtigten Grund darstellen.
Die Kündigung nach einer Zwangsversteigerung ist für einen Vermieter mit gewissen Hürden verbunden, so dass es vorkommen kann, dass die Beendigung unwirksam ist. Ein Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht kann bei Wirksamkeit der Kündigung helfen und den Mandanten hilfreiche Tipps geben.
Quelle: Rechtsanwalt Gramm
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