Allgemein

Schutz des Mieters bei Zwangsversteigerung

Der Immobilienmarkt ist in Deutschland riesig. In der Regel läuft das Kaufgeschäft reibungslos ab. Allerdings tauchen immer dann Probleme auf, wenn das gekaufte Objekt bereits vermietet ist und der neue Eigentümer nicht ohne Weiteres einziehen kann. Dementsprechend stellt sich die Frage, ob der Eigentümer den Mietvertrag einfach kündigen darf oder ob der Mieter einen besonderen Schutz genießt.

Zwangsversteigerung ändert Mietvertrag nicht

Grundsätzlich ist es in Deutschland nach § 566 Abs. 1 BGB so, dass ein Kauf die Miete nicht bricht. Das bedeutet, dass der Käufer in die gleichen Rechte und Pflichten eintritt wie der vorherige Vermieter.

„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“

Der neue Eigentümer muss sich daher den Mietvertrag und die vorhandenen Kündigungsfristen entgegenhalten lassen.

Sonderkündigungsrecht

Sofern das Objekt jedoch innerhalb einer Zwangsversteigerung erworben wurde, besteht für den Erwerber ein Sonderkündigungsrecht. Dies ist in § 57a ZVG gesetzlich festgehalten:

„Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.“

Nach § 57a ZVG muss der Erwerber die Kündigungsfristen nach § 573c BGB strengsten beachten, um von dem Recht Gebrauch machen zu können. Versäumt er beispielshalber den ersten Termin für eine mögliche Kündigung, dann kann der Eigentümer den Mietvertrag nicht mehr kündigen.

Dementsprechend sollte der Mieter bei einer Kündigung des Neueigentümers darauf achten, dass die richtigen Fristen eingehalten werden. Ist dies nämlich nicht der Fall, dann die Kündigung insgesamt unwirksam und entfaltet keine Wirkung.

Ein Rechtsanwalt für Mietrecht kann Kündigungsempfängern bei der Fristberechnung  behilflich sein. Dabei kann der Anwalt auf etwaige Ausnahmen bei der Berechnung hinweisen. So erkennt die Rechtsprechung  an, dass wenn der Zwangsversteigerungstermin und der gesetzliche Kündigungstermin kurz hintereinander folgen, der Erwerber eine 7-tägige Überlegungszeit hat.

Kündigung muss immer den Grund beinhalten

Sofern ein Mieter eine kündigt erhält, sollte darauf geachtet werden, ob ein Kündigungsgrund existiert.  Insbesondere ist erforderlich, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an Beendigung des Vertragsverhältnisses besitzt.

In § 573 Abs. 1 BGB heißt es:

„Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.“

Wann ein derartiges Interesse bejaht werden kann, lässt sich nicht pauschalisieren. In § 573 Abs.2 BGB sind jedoch Aufzählungen vorhanden, die einen berechtigten Grund darstellen.

Die Kündigung nach einer Zwangsversteigerung ist für einen Vermieter mit gewissen Hürden verbunden, so dass es vorkommen kann, dass die Beendigung unwirksam ist. Ein Anwalt oder Fachanwalt für Mietrecht kann bei Wirksamkeit der Kündigung helfen und den Mandanten hilfreiche Tipps geben.

Quelle: Rechtsanwalt Gramm
Symbolgrafik:

Diesen Artikel bewerten
Über den Autor





Weitere Artikel der Redaktion zum Thema
Verkehrsrecht Verkehrsunfall mit ausländischem Fahrzeug: Das sollten Sie beachten!

Kommt es zu einem Verkehrsunfall mit einem Fahrzeug aus dem Ausland, müssen einige Besonderheiten beachtet werden. Ein Verkehrsunfall ist immer besonders ärgerlich. Schnell kann es passieren, dass Menschen dabei verletzt oder getötet werden. Wenn das nicht der Fall ist, entsteht schnell ein hoher Schaden, der normalerweise über die Kraftfahrzeugversicherung des Halters des Kraftfahrzeugs reguliert wird, dessen Fahrer den Unfall verschuldet hat. Handelt es sich um ein deutsches Fahrzeug, verläuft das Ganze häufig ohne große Komplikationen.  Schwieriger ist die Situation zumeist dann, wenn der Verkehrsunfall mit einem ausländischen Fahrzeug passiert ist. Rein theoretisch ... weiter lesen

Arbeitsrecht Kündigung wegen Datenschutzverstoß: Besteht dieses Risiko für Arbeitnehmer?

Wenn Arbeitnehmer nicht verantwortlich mit den ihnen vom Arbeitgeber anvertrauten personenbezogenen Daten umgehen, kann das erhebliche Konsequenzen haben. Diese reichen bis zur fristlosen Kündigung.    Viele Arbeitnehmer kommen im Rahmen ihrer Tätigkeit mit personenbezogenen Daten ihres Arbeitgebers in Berührung. Hierzu gehören vor allem sensible Daten ihrer Kunden. Wer hier als Mitarbeiter diese Daten abruft, um seine persönliche Neugier zu befriedigen, muss unter Umständen mit der Kündigung rechnen. Dies gilt erst recht dann, wenn er durch eigenmächtige Aktionen die Kunden vergrault. Denn hierdurch verletzt er seine arbeitsvertraglichen Pflichten aus dem ... weiter lesen

Verkehrsrecht Überschreitung der Richtgeschwindigkeit: Findet eine automatische Mithaftung statt?

Auf Autobahnen gilt normalerweise nur eine Richtgeschwindigkeit. Gleichwohl müssen Autofahrer beim Überschreiten eventuell mit Konsequenzen rechnen. Doch gilt dies immer?   Was Richtgeschwindigkeit bedeutet Im Gegensatz zu vielen anderen Staaten müssen Autofahrer auf Autobahnen in Deutschland gewöhnlich keine bestimmte Höchstgeschwindigkeit einhalten. Eine Ausnahme gilt nur, soweit ein Verkehrsschild aufgestellt ist, das eine Höchstgeschwindigkeit vorschreibt – was vielerorts der Fall ist. Auf deutschen Autobahnen gilt lediglich durchgängig eine sogenannte Richtgeschwindigkeit von 130 km/h. Wie bereits der Wortlaut nahelegt, handelt es sich hierbei lediglich um ... weiter lesen

Versicherungsrecht Schulden bei der Krankenkasse: Ist ein Versicherungsschutz bei Erkrankung gegeben?

Schulden bei der Krankenkasse können sich schnell fatal auswirken. Unter Umständen braucht die Krankenkasse keine Leistungen erbringen. Das gilt aber nicht immer.  Obwohl vor über 10 Jahren eine Versicherungspflicht in der Krankenversicherung eingeführt wurde, bedeutet dies noch lange nicht, dass jeder Patient die ihm eigentlich zustehenden Leistungen in Anspruch nehmen kann. Insbesondere Selbstständige oder auch andere Personen, die ihre Beiträge selbst an die Krankenkasse bezahlen müssen aufpassen, dass sie diese regelmäßig entrichten.    Krankenkasse braucht unter Umständen nicht für Behandlungen etc. aufkommen Zwar brauchen Mitglieder einer ... weiter lesen