Karlsruhe. Wenn Wohnungseigentümer eine gemeinsame Gebäudeversicherung abgeschlossen haben, die auch die einzelnen Wohnungen abdeckt, können sie auch bestimmen, wer im Schadensfall in einer Wohnung den Selbstbehalt zu zahlen hat. Liegt ein derartiger Beschluss der Eigentümerversammlung nicht vor, dann muss die gesamte Eigentümergemeinschaft den Selbstbehalt zahlen, entschied der Bundesgerichtshof Karlsruhe (BGH) am Freitag, 16. September 2022 (Az.: V ZR 69/21).
Bei dem Streit geht es um eine Eigentümergemeinschaft im Kölner Raum. Diese besteht aus mehreren Wohnungen und einer Gewerbeeinheit. Die Eigentümer haben gemeinsam die Gebäudeversicherung abgeschlossen, die nicht nur Schäden des Gemeinschaftseigentums abdeckt, sondern auch Schäden im sog. Sondereigentum der Eigentümer. Im Versicherungsvertrag ist eine von der Schadenshäufigkeit abhängiger Eigenanteil bzw. Selbstbehalt von jetzt 7.500 Euro pro Schadensfall vor.
Es gab in der Vergangenheit mehrere Wasserschäden – immer in Wohnungen, nie in der Gewerbeeinheit. Der Prozess gegen die Firma, die die Kupferrohre verlegt hat, läuft noch. Allein im Jahr 2018 beliefen sich die Wasserschäden auf 85.000 Euro. Aufgrund des hohen Selbstbehalts zahlte die Versicherung nur noch etwa ein Viertel davon. Der Rest wurde von der Hausverwaltung auf alle Eigentümer umgelegt.
Aber die Eigentümerin von der Gewerbeeinheit will nicht mehr dafür bezahlen. Sie ist der Meinung, dass die jeweiligen Wohnungseigentümer für die Wasserschäden in den Wohnungen aufkommen müssten. Zumindest müsse dies für die Zukunft gelten.
Der BGH hat nun entschieden, dass in solchen Fällen die Eigentümergemeinschaft den Selbstbehalt gemeinsam zu zahlen hat, sofern sie keine abweichende Regelung getroffen hat. Als Begründung verwiesen die Richter in Karlsruhe darauf, dass bei Versicherungen der Selbstbehalt zu geringeren Beiträgen führt. Alle Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft würden davon profitieren. Es sei deshalb angemessen, wenn sie im Schadensfall gemeinsam für den Selbstbehalt aufkommen.
Daher hat der BGH im Streitfall bestätigt, dass die Praxis der Hausverwaltung rechtmäßig ist und somit auch die Eigentümerin der Gewerbeeinheit mit für die Finanzierung des Selbstbehalts aufkommen muss.
Die Eigentümergemeinschaft ist laut BGH aber befugt, abweichende Regelungen zu treffen. Dies gelte jedoch nur für die Zukunft. Ein Anspruch auf eine derartige Regelung gebe es jedoch nur, wenn dafür im Einzelfall „schwerwiegende Gründe“ vorliegen.
Nach dem Karlsruher Urteil kann im konkreten Fall ein solcher Grund darin gesehen werden, dass es zwischen den Wohnungen und der Gewerbeeinheit bauliche Unterschiede gibt, durch die die Wasserleitungen in den Wohnungen anfälliger für Schäden sind. Andererseits reiche es nicht aus, wenn der Grund bei gleichen baulichen Verhältnissen in einem unterschiedlichen Nutzungsverhalten lägen. Das Landgericht Köln soll dies hier nun überprüfen.
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