Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Selbstbehalt müssen Wohnungseigentümer gemeinsam zahlen

Zuletzt bearbeitet am: 19.09.2022

Karlsruhe. Wenn Wohnungseigentümer eine gemeinsame Gebäudeversicherung abgeschlossen haben, die auch die einzelnen Wohnungen abdeckt, können sie auch bestimmen, wer im Schadensfall in einer Wohnung den Selbstbehalt zu zahlen hat. Liegt ein derartiger Beschluss der Eigentümerversammlung nicht vor, dann muss die gesamte Eigentümergemeinschaft den Selbstbehalt zahlen, entschied der Bundesgerichtshof Karlsruhe (BGH) am Freitag, 16. September 2022 (Az.: V ZR 69/21).

Bei dem Streit geht es um eine Eigentümergemeinschaft im Kölner Raum. Diese besteht aus mehreren Wohnungen und einer Gewerbeeinheit. Die Eigentümer haben gemeinsam die Gebäudeversicherung abgeschlossen, die nicht nur Schäden des Gemeinschaftseigentums abdeckt, sondern auch Schäden im sog. Sondereigentum der Eigentümer. Im Versicherungsvertrag ist eine von der Schadenshäufigkeit abhängiger Eigenanteil bzw. Selbstbehalt von jetzt 7.500 Euro pro Schadensfall vor.

Es gab in der Vergangenheit mehrere Wasserschäden – immer in Wohnungen, nie in der Gewerbeeinheit. Der Prozess gegen die Firma, die die Kupferrohre verlegt hat, läuft noch. Allein im Jahr 2018 beliefen sich die Wasserschäden auf 85.000 Euro. Aufgrund des hohen Selbstbehalts zahlte die Versicherung nur noch etwa ein Viertel davon. Der Rest wurde von der Hausverwaltung auf alle Eigentümer umgelegt.

Aber die Eigentümerin von der Gewerbeeinheit will nicht mehr dafür bezahlen. Sie ist der Meinung, dass die jeweiligen Wohnungseigentümer für die Wasserschäden in den Wohnungen aufkommen müssten. Zumindest müsse dies für die Zukunft gelten.

Der BGH hat nun entschieden, dass in solchen Fällen die Eigentümergemeinschaft den Selbstbehalt gemeinsam zu zahlen hat, sofern sie keine abweichende Regelung getroffen hat. Als Begründung verwiesen die Richter in Karlsruhe darauf, dass bei Versicherungen der Selbstbehalt zu geringeren Beiträgen führt. Alle Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft würden davon profitieren. Es sei deshalb angemessen, wenn sie im Schadensfall gemeinsam für den Selbstbehalt aufkommen.

Daher hat der BGH im Streitfall bestätigt, dass die Praxis der Hausverwaltung rechtmäßig ist und somit auch die Eigentümerin der Gewerbeeinheit mit für die Finanzierung des Selbstbehalts aufkommen muss.

Die Eigentümergemeinschaft ist laut BGH aber befugt, abweichende Regelungen zu treffen. Dies gelte jedoch nur für die Zukunft. Ein Anspruch auf eine derartige Regelung gebe es jedoch nur, wenn dafür im Einzelfall „schwerwiegende Gründe“ vorliegen.

Nach dem Karlsruher Urteil kann im konkreten Fall ein solcher Grund darin gesehen werden, dass es zwischen den Wohnungen und der Gewerbeeinheit bauliche Unterschiede gibt, durch die die Wasserleitungen in den Wohnungen anfälliger für Schäden sind. Andererseits reiche es nicht aus, wenn der Grund bei gleichen baulichen Verhältnissen in einem unterschiedlichen Nutzungsverhalten lägen. Das Landgericht Köln soll dies hier nun überprüfen.

Quelle: © Fachanwalt.de

Symbolgrafik: © foto_tech - stock.adobe.com

Diesen Artikel bewerten
Über den Autor





Weitere Artikel der Redaktion zum Thema
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Vermieter darf Gashahn nicht wegen hoher Kosten zudrehen

Frankfurt/Main (jur). Vermieter dürfen wegen steigender Gaskosten nicht einfach den Gashahn zudrehen. Die Versorgung mit Warmwasser gehört schließlich zu den Mindeststandards für ein menschenwürdiges Wohnen in Deutschland, stellte das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main in einem kürzlich bekanntgegebenen Beschluss vom 22. August 2022 klar (Az.: 8 L 1907/22.F).  Anlass des Rechtsstreits waren Beschwerden einer älteren und pflegebedürftigen Bewohnerin eines Mietshauses in Frankfurt. Wegen Preissteigerungen und Versorgungsengpässen im Zusammenhang mit dem Ukrainekrieg hatte der Hausmiteigentümer und Vermieter zum 30. Juni 2022 die Gasversorgung zum „Schutz“ ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Mietsicherheit von 800 D-Mark wird zu 100.000 Euro

Köln. Der Mieter hat Anspruch auf alle Erträge, die der Vermieter mit der Mietkaution erwirtschaftet. Das gilt auch dann, wenn aus anfänglich 800 Mark in 58 Jahren Aktien im Wert von mehr als 100.000 Euro geworden sind, wie das Amtsgericht Köln in einem am Dienstag, 26. Juli 2022, verkündeten Urteil (Az.: 203 C 199/21) entschieden hat. Eine Vermieterin darf danach eine erbende Tochter nicht mit 800 Mark abspeisen. Gegenteilige Vereinbarung im Mietvertrag sind unwirksam. 1960 zogen die Eltern der Tochter in die rechtsrheinische Wohnung einer Wohnungsbaugesellschaft in Köln. Im Mietvertrag wurde eine „Mietsicherheit“ von 800 Mark vereinbart. Die Vermieterin durfte das ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Wohnraum darf nicht „pro Matratze“ vermietet werden

Frankfurt/Main (jur). Wohnraum darf nicht „pro Matratze“ vermietet werden. Entsprechende Vereinbarungen sind sittenwidrig und damit nichtig, wie das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main in einem am Donnerstag, 23. Juni 2022, bekanntgegebenen Beschluss entschied (Az.: 2 W 45/22).   Im Streitfall geht es um drei Gebäude in Wiesbaden. Laut Pachtvertrag durfte der Pächter die Gebäude zu Wohnzwecken nutzen und vermieten. Bei einer Polizeikontrolle 2015 wurden dort 61 Personen angetroffen. Nach Angaben des Ordnungsamts waren sogar 85 Personen gemeldet. Lokale Medien berichteten, der Wohnraum werde „pro Matratze“ an Bulgaren und Rumänen vermietet. Die Gebäude ... weiter lesen

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Fristlose Mietkündigung wegen verweigerter Wohnungsbesichtigung

München (jur). Mieter dürfen nach dem Verkauf ihrer Wohnung dem Vermieter nicht eine Besichtigung verwehren. Verweigert der Mieter dem Käufer der Wohnung beharrlich den Zutritt, kann dieser das Mietverhältnis fristlos kündigen, entschied das Amtsgericht München in einem am Freitag, 29. April 2022, bekanntgegebenen rechtskräftigen Urteil (Az.: 474 C 4123/21). Damit müssen zwei Mieter nun aus ihrer seit 2005 angemieteten 60 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung in München raus. Als der ursprüngliche Eigentümer die Wohnung verkaufen wollte, verweigerten die Mieter möglichen Interessenten die Besichtigung der Wohnung. Doch auch so wurde die Wohnung verkauft. Als ... weiter lesen

Ihre Spezialisten